Gmina Kruszwica zajmuje 539 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5392 zł/m², czyli o 11 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 17 329 osób, a do Inowrocławia jest stąd 17 km.
Liczby pochodzą z 190 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Mediana ogólna niewiele tu jednak mówi, bo gmina rozpada się na dwa rynki oddalone od siebie o 2230 zł na metrze. Nowe mieszkanie nad Gopłem kosztuje 7047 zł/m², czyli o 440 zł więcej niż nowe mieszkanie w Inowrocławiu, mieście prawie cztery razy większym. Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje w tej samej gminie 4817 zł, o 632 zł mniej niż w Inowrocławiu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Inowrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 14 lipca 2026. To jeden z najświeższych rejestrów w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 1055 zł/m² i typowej cenie 50 000 zł przy 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 190 aktów. Mediana to 5392 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4151 do 6739 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 275 000 zł.
Dwa rynki w jednej gminie
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7047 | 51 | 416 006 zł | 62 m² |
| Wtórny | 4817 | 139 | 230 000 zł | 50 m² |
Różnica wynosi 2230 zł na metrze, czyli 46 procent, i jest największa w powiecie inowrocławskim. Cena całkowita rozjeżdża się jeszcze mocniej, o 186 006 zł, bo nowe lokale są tu o dwanaście metrów większe.
Ta proporcja jest nietypowa dla gminy tej wielkości. Kruszwica ma jednocześnie najdroższy rynek pierwotny i jeden z tańszych rynków wtórnych w całym powiecie. Nowa inwestycja jest tu wyceniana jak lokal wypoczynkowy nad jeziorem, a nie jak mieszkanie w miasteczku o siedemnastu tysiącach mieszkańców. Dla kogoś, kto szuka mieszkania na stałe, właściwą liczbą jest 4817 zł, i jest ona o 632 zł niższa niż w Inowrocławiu.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Wspólna 5 | 7111 | 23 | 23 |
| Kujawska 39 | 4633 | 9 | 0 |
| Wiejska 37 | 4850 | 8 | 0 |
| Kujawska 7 | 5605 | 5 | 0 |
Wspólna 5 to 23 akty i wszystkie na rynku pierwotnym, czyli 12 procent całego rynku gminy i 45 procent jej rynku pierwotnego. Reszta pierwszych sprzedaży rozkłada się na kilka mniejszych adresów.
Trzy pozostałe wiersze to istniejący zasób i wszystkie mieszczą się między 4633 a 5605 zł, czyli w przedziale, który dobrze opisuje medianę rynku wtórnego.
Nowe mieszkania weszły do sprzedaży dopiero w 2026 roku
Rozkład miesięczny wyjaśnia, dlaczego roczne liczby tak się tu ruszają. W pierwszych osiemnastu miesiącach okna rynek pierwotny to od zera do trzech transakcji miesięcznie. Od lutego 2026 roku jest ich od trzech do dziesięciu, a mediany miesięczne skaczą wtedy do 5793, 7061 i 6847 zł.
Kwiecień 2026 jest tu punktem szczytowym: 16 aktów, z czego 10 na rynku pierwotnym, przy medianie 7061 zł/m², czyli najwyższej w całym oknie. To nie jest podrożenie mieszkań w Kruszwicy, tylko wejście do rejestru nowej inwestycji.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 5676 | 76 | 23 |
| ponad 65 m² | 5437 | 21 | 11 |
| 50 do 65 m² | 5261 | 77 | 17 |
| do 35 m² | 4680 | 16 | 0 |
Najmniejsze lokale są tu najtańsze za metr, o 996 zł poniżej przedziału od 35 do 50 m², i nie ma wśród nich ani jednej pierwszej sprzedaży. Deweloper buduje w Kruszwicy mieszkania średnie i duże.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5664 | 35 | 39 m² |
| 3 | 5202 | 89 | 49 m² |
| 4 | 5446 | 58 | 61 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 182 ze 190 aktów i są bardzo płaskie: cała rozpiętość to 462 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4088 | 68 |
| 2022 | 3998 | 52 |
| 2023 | 4316 | 62 |
| 2024 | 4690 | 69 |
| 2025 | 5201 | 89 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 60 aktów o medianie 6099 zł, czyli o 898 zł wyższej niż rok wcześniej. To jest ta nowa inwestycja.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 27 procent, spokojnie i bez skoków. Skok przychodzi dopiero w 2026 roku i ma jedno źródło.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5678 zł/m² przy 103 aktach, a w dwunastu poprzednich 5222 zł przy 85 aktach, czyli wzrost o 8,7 procent. Obie próby są porównywalne, ale w tej nowszej mieści się cała sprzedaż z Wspólnej, więc część tego wzrostu to zmiana tego, co się sprzedaje. Mediana istniejącego zasobu, 4817 zł, jest właściwym punktem odniesienia.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Kruszwica nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 51 transakcji z rynku pierwotnego, w tym 27 w samym 2026 roku. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 50 | 267 000 zł | 189 250 do 498 750 zł | 1773 m² |
| Działka | 7 | 12 000 zł | 8080 do 241 460 zł | 97 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 38 z 50 aktów na dom, czyli trzy czwarte, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod nimi ma 1773 m². To są w większości siedliska wiejskie, a nie domy w mieście, i dlatego mediana 267 000 zł wypada tak nisko.
Siedem transakcji działkami o typowej powierzchni 97 m² nie opisuje żadnego rynku gruntów. To luka w danych źródłowych.
Co z tego ma kupujący
Kruszwica jest gminą, w której nazwa miejscowości nie mówi jeszcze nic o cenie. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Ustal, po której stronie rynku stoi oferta, bo różnica wynosi tu 2230 zł na metrze, czyli 111 500 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Dla istniejącego zasobu pracuj na 4817 zł, liczbie niższej niż w Inowrocławiu. I nie czytaj wzrostu o 8,7 procent jako podrożenia, bo jest to w dużej części efekt wejścia jednej inwestycji do sprzedaży w 2026 roku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Inowrocław leży 17 km stąd i jest droższy o 162 zł na metrze, Janikowo jest tańsze o 1337 zł, a Gniewkowo o 1181 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Inowrocławiu, Kruszwicy, Janikowie i Gniewkowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
