Gmina Gniewkowo zajmuje 696 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4211 zł/m², czyli o 30 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 299 osób, a do Inowrocławia jest stąd 16 km, a do Torunia 24 km.
Liczby pochodzą z 79 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Gniewkowo leży w połowie drogi między Inowrocławiem a Toruniem i jest tańsze od obu, ale skala tej różnicy jest inna, niż sugeruje sama mediana. Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tu 3810 zł/m², czyli o 1639 zł mniej niż w Inowrocławiu i o 5021 zł mniej niż w Toruniu. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym ta druga różnica to 251 050 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Inowrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 10 lipca 2024 do 25 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1010 zł/m² i typowej cenie 37 680 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 79 aktów. Mediana to 4211 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2640 do 4933 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 199 000 zł.
Dolny kwartyl, 2640 zł, jest tu wyjątkowo niski. Co czwarta transakcja w tej gminie zamyka się poniżej 2640 zł za metr, czyli poniżej poziomu, na którym w Inowrocławiu kończą się wykupy komunalne.
Rynek pierwotny jest droższy o 2084 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5894 | 15 | 334 000 zł | 56 m² |
| Wtórny | 3810 | 64 | 170 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 2084 zł na metrze, czyli 55 procent, i jest najostrzejsza w powiecie inowrocławskim. W cenie całkowitej to 164 000 zł, czyli nowe mieszkanie w Gniewkowie kosztuje niemal dwa razy tyle co mieszkanie z drugiej ręki.
Piętnaście transakcji to jednak cienka podstawa i tak trzeba czytać liczbę 5894 zł. Solidna jest ta druga: 3810 zł/m² z 64 aktów to najniższa mediana rynku wtórnego wśród gmin powiatu z własnym wpisem w tej serii.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Cmentarna 4 | 5922 | 8 | 8 |
Rejestr notuje w Gniewkowie tylko jeden adres z co najmniej pięcioma transakcjami, i jest nim Cmentarna 4: osiem aktów, wszystkie na rynku pierwotnym, po medianie 5922 zł. To ponad połowa całego rynku pierwotnego gminy.
Pozostałe 71 transakcji rozkłada się na kilkadziesiąt adresów po jednej albo dwie. To rynek bez żadnej koncentracji, a jednocześnie bez wyboru: w dwa lata sprzedano tu mniej mieszkań niż w Inowrocławiu w ciągu dwóch miesięcy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 4696 | 29 | 9 |
| 35 do 50 m² | 4163 | 33 | 0 |
| ponad 65 m² | 3823 | 13 | 5 |
| do 35 m² | 2910 | 4 | 1 |
Najliczniejszy przedział, od 35 do 50 m², nie zawiera ani jednej pierwszej sprzedaży i wychodzi po 4163 zł. Przedział od 50 do 65 m² jest o 533 zł droższy i to w nim mieszczą się nowe mieszkania z Cmentarnej.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4816 | 19 | 44 m² |
| 3 | 4229 | 37 | 52 m² |
| 4 | 3958 | 20 | 56 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 76 z 79 aktów, a spadek jest monotoniczny: 858 zł od dwóch do czterech izb.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3650 | 49 |
| 2022 | 4388 | 63 |
| 2023 | 3807 | 41 |
| 2024 | 4609 | 41 |
| 2025 | 4276 | 48 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 12 aktów o medianie 3411 zł, najniższej od 2021 roku.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 17 procent, ale nie w linii prostej: kolumna skacze w górę i w dół co roku, o 300 do 800 zł. Przy czterdziestu do sześćdziesięciu transakcjach rocznie takie wahania są normalne i nie należy z nich robić trendu.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 3826 zł/m² przy 42 aktach, a w dwunastu poprzednich 4220 zł przy 40 aktach, czyli spadek o 9,3 procent. Obie próby są niemal równe, więc jest to jedna z bardziej wiarygodnych rocznych zmian w tym koszyku, i Gniewkowo jest w nim jedyną gminą, w której mediana wyraźnie spadła.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Gniewkowo nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 15 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 42 | 492 865 zł | 255 000 do 572 500 zł | 1056 m² |
| Działka | 5 | 18 450 zł | 2500 do 70 000 zł | 338 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 24 z 42 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Warto zauważyć proporcję. W gminie, w której w dwa lata sprzedano 79 mieszkań, sprzedano też 42 domy, i mediana ceny domu, 492 865 zł, jest równa niemal dwóm i pół mieszkania. Gniewkowo jest w większym stopniu rynkiem domów niż mieszkań.
Pięć transakcji działkami o typowej powierzchni 338 m² i medianie 18 450 zł nie opisuje rynku gruntów. To luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji.
Co z tego ma kupujący
Gniewkowo jest najtańszym punktem na drodze z Inowrocławia do Torunia i jedyną gminą w tym koszyku, w której mediana w ostatnim roku wyraźnie spadła. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 3810 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, bo mediana gminy jest o 401 zł wyższa przez piętnaście transakcji z jednego nowego budynku. Licz się z brakiem wyboru: 79 transakcji w dwa lata to niespełna trzy i pół miesięcznie. I jeśli rozważasz dojazd do Torunia, policz to wprost: 24 kilometry to 5021 zł różnicy na metrze przy mieszkaniach z istniejącego zasobu.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Inowrocław leży 16 km stąd i jest droższy o 1343 zł na metrze, Janikowo jest tańsze o 156 zł, a Kruszwica droższa o 1181 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Inowrocławiu, Kruszwicy, Janikowie i Gniewkowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
