Cztery gminy powiatu inowrocławskiego dzieli 1499 zł na metrze, od 5554 zł w Inowrocławiu do 4055 zł w Janikowie. To 74 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, a wszystkie leżą w promieniu osiemnastu kilometrów od siebie.
Liczby pochodzą z 1588 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1070 w samym Inowrocławiu.
Ten koszyk pokazuje coś, czego nie widać wokół Bydgoszczy ani Torunia. Zasięg rynku inowrocławskiego kończy się po kilkunastu kilometrach i kończy się gwałtownie. Janikowo leży 18 km od miasta powiatowego i jest od niego tańsze o 27 procent, Gniewkowo 16 km i o 24 procent. Nie ma tu obwarzanka, w którym cena spada łagodnie; jest miasto i jest reszta powiatu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Inowrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie siedem gmin obsługuje jedno starostwo.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy, między 25 maja a 20 lipca 2026. To najbardziej wyrównane końce rejestrów w całej serii kujawsko-pomorskiej, więc jest to jedno z niewielu porównań, w którym różnice dat nie przeszkadzają.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich siedmiu gminach filtr usunął łącznie 68 aktów, w tym 43 w samym Inowrocławiu, o medianie 1180 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Inowrocławia | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Inowrocław | 65 742 | 512 | 5554 | 6607 | 5449 | 1070 | 0 km | 2026-07-20 |
| Kruszwica | 17 329 | 539 | 5392 | 7047 | 4817 | 190 | 17 km | 2026-07-14 |
| Gniewkowo | 13 299 | 696 | 4211 | 5894 | 3810 | 79 | 16 km | 2026-05-25 |
| Janikowo | 12 178 | 709 | 4055 | 4708 | 4030 | 129 | 18 km | 2026-07-13 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Żadna z tych czterech gmin jej nie osiąga, a dwie ostatnie leżą 30 procent poniżej.
Kolumna z rynkiem pierwotnym w Janikowie stoi na trzech aktach i nie należy jej czytać jako ceny; podajemy ją tylko dla porządku.
Na rynku pierwotnym kolejność się odwraca
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty pierwszej sprzedaży | Udział w rynku gminy | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| Kruszwica | 7047 | 51 | 27 procent | 4817 | 2230 |
| Inowrocław | 6607 | 115 | 11 procent | 5449 | 1158 |
| Gniewkowo | 5894 | 15 | 19 procent | 3810 | 2084 |
| Janikowo | 4708 | 3 | 2 procent | 4030 | 678 |
To jest najciekawszy wiersz tego zestawienia. Najdroższe nowe mieszkanie w powiecie inowrocławskim nie stoi w Inowrocławiu, tylko w Kruszwicy, i jest o 440 zł na metrze droższe. Kruszwica ma jednocześnie o 632 zł tańszy rynek wtórny, więc rozpiętość wewnątrz tej jednej siedemnastotysięcznej gminy wynosi 2230 zł, dwa razy więcej niż w mieście powiatowym.
Wyjaśnienie jest po stronie tego, co się gdzie buduje. Nad jeziorem Gopło powstaje inwestycja wyceniana jak lokal wypoczynkowy, a nie jak mieszkanie w miasteczku. W Inowrocławiu rynek pierwotny to jedenaście procent transakcji i mieści się w cenniku miejskim.
Dla kupującego wynika z tego reguła praktyczna: w tym powiecie mediana ogólna gminy nie mówi, ile kosztuje mieszkanie, które stoi. Kolumna rynku wtórnego mówi to znacznie lepiej i porządkuje gminy inaczej: Inowrocław 5449, Kruszwica 4817, Janikowo 4030, Gniewkowo 3810.
Co się dzieje z cenami
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Kruszwica | 5678 | 5222 | +8,7 procent | 103 |
| Inowrocław | 5599 | 5549 | +0,9 procent | 525 |
| Janikowo | 3972 | 4099 | −3,1 procent | 60 |
| Gniewkowo | 3826 | 4220 | −9,3 procent | 42 |
Końce rejestrów są tu na tyle zbieżne, że tę tabelę można czytać jako porównanie, a nie tylko jako cztery osobne liczby. Jedyny wyraźny wzrost, w Kruszwicy, to wejście nowej inwestycji do sprzedaży w 2026 roku, a nie podrożenie istniejących mieszkań. W pozostałych trzech gminach mediana stoi w miejscu albo spada.
Najmocniejsza liczba w całym koszyku stoi w drugim wierszu. Inowrocław obsłużył w ciągu roku 525 transakcji, a jego mediana zmieniła się o 0,9 procent. Przy takiej próbie to nie jest szum: ceny w największym mieście powiatu naprawdę stoją.
W dłuższym oknie widać to jeszcze wyraźniej. Od 2021 do 2025 roku mediana w Inowrocławiu urosła o 7 procent, w Janikowie i Gniewkowie o 17, a w Kruszwicy o 27. Miasto powiatowe jest tu najwolniejszym rynkiem, nie najszybszym.
Cenniki deweloperów
W żadnej z tych siedmiu gmin nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w nich łącznie 209 transakcji z rynku pierwotnego, w tym 27 w samej Kruszwicy w 2026 roku. To jedna z większych luk w danych źródłowych w tym województwie: powiat z sześćdziesięciopięciotysięcznym miastem i czynną inwestycją nad Gopłem nie ma ani jednego ogłoszonego cennika.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Inowrocław | 116 | 605 988 zł | 30 | 55 132 zł |
| Gniewkowo | 42 | 492 865 zł | 5 | 18 450 zł |
| Inowrocław, gmina wiejska | 81 | 435 000 zł | 6 | 87 500 zł |
| Janikowo | 33 | 430 000 zł | 6 | 192 000 zł |
| Złotniki Kujawskie | 40 | 420 000 zł | 9 | 30 000 zł |
| Pakość | 34 | 360 000 zł | 4 | 48 750 zł |
| Kruszwica | 50 | 267 000 zł | 7 | 12 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Ostatni wiersz wymaga wyjaśnienia, bo wygląda na sprzeczny z resztą wpisu. Kruszwica ma najdroższy rynek pierwotny w powiecie i najtańsze domy, 267 000 zł. Powodem jest to, co się pod tą nazwą kryje: 38 z 50 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod nimi ma 1773 m². To są siedliska wiejskie, a nie domy w miasteczku.
Kolumna z działkami jest w całym powiecie pusta. Siedem gmin daje razem 67 transakcji gruntowych w dwa lata, przy typowych powierzchniach od 97 do 1586 m², więc żadnej z tych median nie da się czytać jako ceny działki pod dom. To luka w danych źródłowych.
Trzy gminy bez własnego wpisu
- Pakość, 8953 mieszkańców, 15 km od Inowrocławia: 72 akty, mediana 4098 zł/m², 704 miejsce w kraju. Rynek pierwotny to tam 20 transakcji o medianie 5018 zł, a istniejący zasób 3370 zł, czyli mniej niż w którejkolwiek z czterech gmin z własnym wpisem. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana urosła tam o 37 procent, z 3500 na 4806 zł, i również jest to wejście nowej inwestycji, a nie podrożenie mieszkań.
- Inowrocław, gmina wiejska, 11 925 mieszkańców, otacza miasto: 24 akty, mediana 3666 zł/m², poniżej progu rankingu. Wszystkie 24 transakcje to istniejący zasób. Gmina wiejska otaczająca Inowrocław jest od miasta tańsza o 1888 zł na metrze, co jest dokładnym przeciwieństwem tego, co dzieje się wokół Bydgoszczy.
- Złotniki Kujawskie, 8783 mieszkańców: 24 akty, mediana 3122 zł/m², poniżej progu rankingu, najtaniej wśród siedmiu gmin, które rejestr opisuje w tym oknie. Pięć transakcji z rynku pierwotnego o medianie 5540 zł i typowej powierzchni 81 m² stoi obok dziewiętnastu z istniejącego zasobu po 2934 zł.
Analizy poszczególnych gmin
- Ceny mieszkań w Inowrocławiu, gdzie mediana od pięciu lat stoi w miejscu
- Ceny mieszkań w gminie Kruszwica, gdzie nowe mieszkanie jest droższe niż w Inowrocławiu
- Ceny mieszkań w gminie Janikowo, gdzie rynku pierwotnego praktycznie nie ma
- Ceny mieszkań w gminie Gniewkowo, gdzie istniejący zasób kosztuje 3810 zł
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
