Inowrocław zajmuje 512 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5554 zł/m², czyli o 8 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 65 742 osoby, a do Torunia jest stąd 39 km, do Bydgoszczy 45 km.
Liczby pochodzą z 1070 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To czwarty rynek województwa po Bydgoszczy, Toruniu i Grudziądzu.
Ten wpis ma jedną liczbę, którą warto zapamiętać, i nie jest nią mediana. Od 2021 do 2025 roku mediana w Inowrocławiu urosła o 7 procent. W tym samym czasie w Toruniu urosła o 41 procent, w Bydgoszczy o 36, a w Rypinie o 79. Inowrocław jest największym rynkiem w tym województwie, na którym przez pięć lat praktycznie nic się nie zmieniło.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Inowrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 20 lipca 2026. To jeden z najświeższych rejestrów w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 43 akty o medianie 1180 zł/m² i typowej cenie 57 682 zł przy 48 m². To najwięcej w tym koszyku i są to zwykle wykupy mieszkań komunalnych przez ich lokatorów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1070 aktów. Mediana to 5554 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4612 do 6724 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 253 500 zł.
Rynek pierwotny to tylko 11 procent transakcji
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5449 | 955 | 250 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6607 | 115 | 418 000 zł | 57 m² |
Rynek pierwotny to 11 procent transakcji, czyli najmniej wśród dużych miast tego województwa, gdzie w Toruniu jest to 34 procent, a w Bydgoszczy 37. Inowrocław jest miastem, w którym obraca się przede wszystkim istniejącym zasobem.
Ma to dla kupującego wygodną konsekwencję: mediana miasta i mediana istniejącego zasobu różnią się tylko o 105 zł, więc 5554 zł jest liczbą, której można używać wprost, bez poprawki, jaką trzeba robić w Toruniu czy w Koronowie.
Nowe mieszkanie jest tu droższe o 1158 zł na metrze, czyli o 21 procent, i o dziewięć metrów większe, więc cena całkowita rozjeżdża się aż o 168 000 zł.
Rynek bez dominującego adresu
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Świętego Ducha 66 | 5752 | 30 | 9 |
| Zielna 3A | 9698 | 20 | 18 |
| Ks. Piotra Wawrzyniaka 38 | 7706 | 15 | 9 |
| Dworcowa 69 | 2715 | 14 | 3 |
| Poznańska 6E | 7790 | 13 | 11 |
| Mała Andrzeja 5 | 5731 | 13 | 0 |
| Ignacego Paderewskiego 6 | 10 001 | 10 | 1 |
| Szymborska 122 | 9273 | 9 | 2 |
| Orłowska 27 | 5742 | 8 | 7 |
| Władysława Łokietka 11 | 6140 | 8 | 0 |
Ta tabela jest w tej serii wyjątkiem i to jest jej treść. Dwadzieścia największych adresów Inowrocławia to 207 z 1070 aktów, czyli 19 procent rynku. W Rypinie jeden budynek daje 43 procent, w Koronowie 41, we Włocławku pięć adresów 28. Tutaj największy pojedynczy adres to 30 transakcji, czyli niecałe 3 procent.
Rozpiętość jest za to ogromna: od 2715 zł przy Dworcowej 69 do 10 001 zł przy Paderewskiego 6, czyli 7286 zł na metrze wewnątrz jednego sześćdziesięciopięciotysięcznego miasta. Górne pozycje to pojedyncze nowe inwestycje, jak Zielna 3A z 18 pierwszymi sprzedażami na 20 aktów, dolne to stary zasób w okolicy dworca.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 5806 | 278 | 36 |
| do 35 m² | 5636 | 168 | 20 |
| ponad 65 m² | 5440 | 143 | 35 |
| 35 do 50 m² | 5405 | 481 | 24 |
Rozkład jest wyjątkowo płaski: cała rozpiętość między przedziałami wynosi 401 zł, czyli 7 procent. W Inowrocławiu metraż prawie nie decyduje o cenie metra, co odróżnia to miasto od Torunia, gdzie ta sama rozpiętość wynosi 1082 zł, i od Lipna, gdzie 2858 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5731 | 15 | 28 m² |
| 2 | 6092 | 204 | 34 m² |
| 3 | 5767 | 461 | 46 m² |
| 4 | 5274 | 326 | 60 m² |
| 5 | 4868 | 52 | 72 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 1058 z 1070 aktów. Spadek od dwóch do pięciu izb wynosi 1224 zł na metrze.
Historia cen: pięć lat bez ruchu
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5144 | 662 |
| 2022 | 5091 | 389 |
| 2023 | 5215 | 539 |
| 2024 | 5517 | 538 |
| 2025 | 5508 | 536 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 271 aktów o medianie 5560 zł, czyli praktycznie takiej samej.
Ta kolumna nie rusza się od pięciu lat. Między najniższą a najwyższą wartością jest 426 zł, czyli 8 procent, i cały ten ruch dokonał się między 2023 a 2024 rokiem. Liczba transakcji jest przy tym stała, po około 540 rocznie od 2023 roku.
W skali kraju to rzadkość i warto ją nazwać wprost: w latach, w których większość polskich rynków podrożała o kilkadziesiąt procent, Inowrocław stał w miejscu. Kontekst, którego rejestr nie zawiera: miasto traci mieszkańców, z 69 868 w 2020 roku do 65 742 w 2025, czyli o 6 procent. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5599 zł/m² przy 525 aktach, a w dwunastu poprzednich 5549 zł przy 513 aktach, czyli wzrost o 0,9 procent. Obie próby są duże i niemal równe, więc ten wynik jest jednym z najpewniejszych w całej serii: w Inowrocławiu ceny mieszkań przez ostatni rok się nie zmieniły.
Cenniki deweloperów
Dla Inowrocławia nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 115 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań. Największa z tych inwestycji, przy Zielnej 3A, sprzedawała się po 9698 zł/m², czyli o 3091 zł powyżej mediany całego rynku pierwotnego miasta.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 116 | 605 988 zł | 450 000 do 765 750 zł | 410 m² |
| Działka | 30 | 55 132 zł | 23 250 do 242 875 zł | 284 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 41 z 116 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Typowa działka pod domem ma tu 410 m², czyli najmniej w całym województwie, co jest cechą miasta o zwartej, przedwojennej zabudowie jednorodzinnej. Sam rynek gruntów jest cienki: trzydzieści transakcji o typowej powierzchni 284 m² to najczęściej dokupywane skrawki, a nie działki pod budowę.
Mediana ceny domu, 605 988 zł, to równowartość niemal dwóch i pół przeciętnego mieszkania z tego miasta.
Co z tego ma kupujący
Inowrocław jest dużym, płynnym i wyjątkowo przewidywalnym rynkiem. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Mediana 5554 zł jest tu gotowa do użycia, bo rynek pierwotny to jedenaście procent transakcji i podnosi ją tylko o 105 zł. Nie licz na wzrost wartości z samego upływu czasu: przez pięć lat mediana urosła o 7 procent, a przez ostatni rok o 0,9. I sprawdzaj konkretny adres, a nie dzielnicę, bo rozpiętość między budynkami sięga tu 7286 zł na metrze przy bardzo rozproszonym rynku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Gniewkowo leży 16 km stąd i jest tańsze o 1343 zł na metrze, Kruszwica 17 km i jest tańsza o 162 zł, a Janikowo 18 km i jest tańsze o 1499 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Inowrocławiu, Kruszwicy, Janikowie i Gniewkowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
