Gmina Janikowo zajmuje 709 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4055 zł/m², czyli o 33 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 12 178 osób, a do Inowrocławia jest stąd 18 km.
Liczby pochodzą z 129 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Te osiemnaście kilometrów kosztuje 1499 zł na metrze, czyli 27 procent. Za mieszkanie pięćdziesięciometrowe zapłaci się tu 74 950 zł mniej niż w mieście powiatowym obok, i to jest najostrzejszy spadek ceny na tak krótkim dystansie w tej części województwa.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Inowrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 9 lipca 2024 do 13 lipca 2026. To jeden z najświeższych rejestrów w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W oknie tej analizy filtr nie usunął ani jednego aktu, ale poniżej opisujemy przypadek z pierwszej połowy 2024 roku, w którym ten filtr nie zadziałał tak, jak zwykle działa.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 129 aktów. Mediana to 4055 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2422 do 5291 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 185 000 zł.
Rozstęp kwartylowy jest tu wyjątkowo szeroki: 2869 zł, czyli 71 procent mediany. W Inowrocławiu ta sama miara wynosi 38 procent. Janikowski rynek jest rozstrzelony, a nie tani po równo.
Rynek pierwotny praktycznie nie istnieje
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4030 | 126 | 178 750 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 4708 | 3 | 267 300 zł | 57 m² |
Trzy transakcje pierwszej sprzedaży w ciągu dwóch lat to za mało, żeby mówić o rynku pierwotnym, i za mało, żeby stawiać przy nim medianę. Podajemy ją tylko po to, żeby pokazać, jak cienka jest.
Praktyczna konsekwencja jest za to jednoznaczna: mediana miasta i mediana istniejącego zasobu to w Janikowie ta sama liczba, 4055 i 4030 zł. Nie trzeba tu robić żadnej poprawki.
Wykup komunalny, który przeszedł przez filtr
Tabela roczna niżej zawiera jedną wartość, która wygląda na błąd, a nim nie jest, więc wyjaśniamy ją, zanim się pojawi. W 2024 roku mediana w Janikowie wynosi 2269 zł/m² przy 119 aktach, czyli o połowę mniej niż rok wcześniej i rok później.
Odpowiada za to pierwsza połowa 2024 roku. Od marca do czerwca 2024 rejestr notuje 59 transakcji z ceną poniżej 2500 zł/m², rozrzuconych po kilkunastu adresach w całym mieście, po Głównej, Sportowej, Ogrodowej i Wilkońskiego. Same mediany miesięczne wynoszą wtedy od 2168 do 2204 zł. To jest podręcznikowy obraz wykupu mieszkań komunalnych przez ich lokatorów: dziesiątki lokali, jeden właściciel po stronie sprzedającego, cena ustalona uchwałą, a nie negocjacją.
Nasz filtr transakcji nierynkowych odcina wszystko poniżej 30 procent mediany danego roku, ale tutaj wykupy były tak liczne, że same obniżyły medianę roku, przez co próg spadł do około 680 zł i żadnej z nich nie odciął. Wszystkie te akty leżą jednak przed 1 lipca 2024, czyli poza oknem tej analizy, więc mediana 4055 zł jest wolna od tego efektu. Dotyczy on wyłącznie wiersza z 2024 rokiem w tabeli historycznej.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| ponad 65 m² | 5626 | 14 | 0 |
| do 35 m² | 4648 | 10 | 0 |
| 35 do 50 m² | 4055 | 69 | 0 |
| 50 do 65 m² | 3660 | 36 | 3 |
Rozkład jest tu nietypowy i w całości pochodzi z istniejącego zasobu, bo rynku pierwotnego nie ma. Mieszkania powyżej 65 m² są najdroższe za metr, o 1966 zł powyżej przedziału od 50 do 65 m², choć stoją na czternastu aktach. Najliczniejszy przedział, od 35 do 50 m², wypada dokładnie na medianie gminy.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 3730 | 16 | 37 m² |
| 3 | 4283 | 65 | 47 m² |
| 4 | 4263 | 32 | 58 m² |
| 5 | 3255 | 11 | 59 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 124 ze 129 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3339 | 84 |
| 2022 | 4441 | 47 |
| 2023 | 3684 | 53 |
| 2024 | 2269 | 119 |
| 2025 | 3921 | 62 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 39 aktów o medianie 3639 zł.
Wiersz z 2024 roku opisano wyżej i nie jest on obrazem rynku, tylko obrazem wykupu komunalnego. Jeśli go pominąć, obraz jest inny i dużo spokojniejszy: mediana chodzi między 3339 a 4441 zł, a od 2021 do 2025 roku urosła o 17 procent, czyli szybciej niż w Inowrocławiu, gdzie było to 7 procent, ale z poziomu o półtora tysiąca złotych niższego.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 3972 zł/m² przy 60 aktach, a w dwunastu poprzednich 4099 zł przy 67 aktach, czyli spadek o 3,1 procent. Obie próby są porównywalne i w żadnej nie ma nowej inwestycji, więc jest to jeden z niewielu w tym województwie wyników opisujących wprost istniejący zasób: ceny w Janikowie stoją w miejscu albo lekko spadają.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| Główna 31 | 3874 | 6 |
| Sportowa 5 | 3674 | 6 |
| Główna 39 | 3840 | 5 |
Rynek jest tu całkowicie rozproszony: żaden adres nie ma więcej niż sześciu transakcji, a trzy powyżej to razem 17 ze 129 aktów. Wszystkie trzy mieszczą się w wąskim przedziale od 3674 do 3874 zł, czyli poniżej mediany gminy, i to są bloki w centrum Janikowa.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Janikowo nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. Rejestr notuje trzy pierwsze sprzedaże w dwa lata, więc brak cennika jest tu zgodny z tym, co widać w aktach: nowych mieszkań w tej gminie się nie buduje.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 33 | 430 000 zł | 250 000 do 550 000 zł | 1100 m² |
| Działka | 6 | 192 000 zł | 110 500 do 343 250 zł | 1298 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 20 z 33 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Warto zestawić dwie liczby z tego wpisu obok siebie. Mediana ceny domu, 430 000 zł, to równowartość ponad dwóch przeciętnych mieszkań z tej gminy, a dom stoi na działce o typowej powierzchni 1100 m². W Inowrocławiu ta sama proporcja wynosi dwa i pół mieszkania, ale działka ma 410 m².
Sześć transakcji działkami w dwa lata to za mało, żeby mówić o rynku gruntów.
Co z tego ma kupujący
Janikowo jest najtańszą gminą powiatu inowrocławskiego spośród tych, które mają dość transakcji, żeby wejść do krajowego rankingu. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Mediana 4055 zł jest gotowa do użycia, bo rynku pierwotnego tu nie ma, ale rozstęp kwartylowy sięga 71 procent mediany, więc konkretny budynek znaczy tu więcej niż w większym mieście. Nie sugeruj się wierszem z 2024 roku w żadnym zestawieniu historycznym tej gminy: to wykup komunalny, a nie rynek. I policz dojazd: osiemnaście kilometrów do Inowrocławia to 1499 zł na metrze różnicy.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Inowrocław leży 18 km stąd i jest droższy o 1499 zł na metrze, Kruszwica jest droższa o 1337 zł, a Gniewkowo o 156 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Inowrocławiu, Kruszwicy, Janikowie i Gniewkowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
