Gmina Nowy Dwór Gdański zajmuje 322 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6680 zł/m², czyli o 10 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To najdroższa gmina Powiśla, przed Malborkiem i Kwidzynem, które są od niej dwa razy większe.
Liczby pochodzą ze 127 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Przy tak małym rynku decyduje jedna inwestycja: 26 z 36 transakcji deweloperskich pochodzi z jednego adresu przy Piaskowej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nowym Dworze Gdańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 27 maja 2026.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują Nowy Dwór Gdański i okoliczne wsie żuławskie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 1284 zł/m² i typowej cenie 66 500 zł za 52 m², czyli wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców. Dziesięć na 137 aktów to wysoki udział.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- To jest mały rynek. 127 aktów w dwuletnim oknie oznacza mniej więcej jedną transakcję na sześć dni. Przy każdej tabeli podajemy liczbę aktów.
Po tych filtrach zostaje 127 aktów. Mediana to 6680 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5171 do 8420 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 300 000 zł.
Jeden adres tworzy rynek pierwotny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8586 | 36 | 474 860 zł | 55 m² |
| Wtórny | 6280 | 91 | 250 000 zł | 42 m² |
Rynek pierwotny to 28 procent aktów i jest o 2306 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 37 procent.
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Piaskowa 4 | 8798 | 26 | 26 |
Piaskowa 4 to 26 z 36 transakcji deweloperskich w gminie, czyli 72 procent, i 20 procent całego rynku. Mediana rynku pierwotnego w Nowym Dworze Gdańskim opisuje więc głównie cennik jednego budynku.
Różnica w cenie całkowitej jest jeszcze wyraźniejsza niż w cenie metra: 474 860 zł u dewelopera przeciw 250 000 zł na rynku wtórnym, bo mieszkanie deweloperskie ma tu typowo 55 m², a z rynku wtórnego 42 m². To niemal dwukrotność.
Bez Piaskowej gmina Nowy Dwór Gdański jest rynkiem, na którym mieszkanie kosztuje 250 tysięcy złotych.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7347 | 28 | 3 |
| 35-50 m² | 6632 | 38 | 9 |
| 50-65 m² | 6476 | 39 | 16 |
| ponad 65 m² | 6410 | 22 | 8 |
Rozkład jest wyjątkowo płaski: trzy ostatnie przedziały mieszczą się w 222 zł na metrze, a kawalerki są od nich droższe o 715 do 937 zł. Przy 22 do 39 aktach w każdym wierszu traktujemy to jako obraz przybliżony.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 8428 | 32 | 28 m² |
| 3 | 6583 | 49 | 48 m² |
| 4 | 6392 | 35 | 62 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4538 | 94 |
| 2022 | 5499 | 61 |
| 2023 | 5412 | 46 |
| 2024 | 4912 | 57 |
| 2025 | 6430 | 56 |
| 2026 (do 27 maja) | 8562 | 41 |
Linia skacze i tak trzeba ją czytać. Każdy rok stoi na kilkudziesięciu aktach, a przeskok z 4912 zł w 2024 na 8562 zł w 2026 to w dużej części efekt tego, że inwestycja przy Piaskowej sprzedawała się właśnie w tym okresie.
Od 2021 roku mediana urosła o 4024 zł, czyli o 89 procent, ale przy takich próbach podajemy to jako sygnał, a nie pomiar.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 7138 zł/m² z 79 aktów przeciw 6158 zł/m² z 50 aktów, czyli wzrost o 15,9 procent. To najszybszy wzrost na Powiślu, ale stoi na 79 aktach.
Cenniki deweloperów
W gminie Nowy Dwór Gdański ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 36 aktów z rynku pierwotnego. Przy jednej dużej inwestycji w gminie może to oznaczać, że budynek przy Piaskowej już się wyprzedał.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 39 | 475 000 zł | 292 500 zł | 765 500 zł | 1017 m² |
| Działki | 7 | 125 000 zł | 76 007 zł | 502 500 zł | 509 m² |
23 z 39 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 59 procent. Na Żuławach ta kategoria oznacza w większości siedliska, a nie domy jednorodzinne, i przy typowej działce 1017 m² widać to wprost.
Rozstęp od 292 tysięcy do 765 tysięcy pokazuje, jak różne rzeczy kryją się w tych 39 aktach.
Co z tego ma kupujący
W gminie Nowy Dwór Gdański jedna inwestycja odpowiada za jedną piątą rynku, i to jest główny wniosek. Bez Piaskowej 4 mediana gminy wyglądałaby zupełnie inaczej.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta dotyczy Piaskowej, czy istniejącego zasobu, bo dzieli je 2518 zł na metrze i ponad dwieście tysięcy na cenie mieszkania. Sprawdź, ile transakcji stoi za liczbą, którą ci podano, bo cały ten rynek to 127 aktów w dwa lata. I traktuj tabelę roczną jako historię pojedynczych inwestycji, a nie jako krzywą cen.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Malbork jest o 372 zł na metrze tańszy, Kwidzyn o 656 zł, a Sztum o 1303 zł. Całe Powiśle zestawiamy w porównaniu cen na Powiślu i Żuławach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
