Gmina Sztum zajmuje 569 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5377 zł/m², czyli o 11 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najtańsza gmina Powiśla.
Liczby pochodzą z 95 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Sama mediana mówi jednak mniej niż jej kierunek: od 2021 roku urosła z 3020 do 5980 zł za metr, czyli o 98 procent, najszybciej w całym województwie pomorskim.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sztumie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 24 czerwca 2026.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują Sztum i okoliczne wsie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W gminie Sztum filtr usunął 1 akt o cenie 874 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Podziału na ulice w tym wpisie nie ma i to jest uczciwsze niż go zrobić. W całym oknie nie ma ani jednego adresu z pięcioma transakcjami.
- To jest mały rynek. 95 aktów w dwuletnim oknie oznacza mniej więcej jedną transakcję na tydzień.
Po tych filtrach zostaje 95 aktów. Mediana to 5377 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4094 do 6296 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 250 000 zł.
Mediana niemal się podwoiła
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3020 | 52 |
| 2022 | 3944 | 46 |
| 2023 | 4192 | 30 |
| 2024 | 4410 | 42 |
| 2025 | 5549 | 51 |
| 2026 (do 24 czerwca) | 5980 | 24 |
Od 2021 roku mediana urosła o 2960 zł na metrze, czyli o 98 procent, i rosła w każdym kolejnym roku bez wyjątku. To najszybszy wzrost w całej serii pomorskiej, przed Nowym Dworem Gdańskim z 89 procentami i Redą z 78.
Trzeba przy tym powiedzieć wprost: każdy rok w tej tabeli stoi na trzydziestu do pięćdziesięciu aktach, więc jest to obraz kierunku, a nie pomiar co do złotówki.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 5650 zł/m² z 45 aktów przeciw 5093 zł/m² z 53 aktów, czyli wzrost o 10,9 procent. Liczba transakcji spadła przy tym o 15 procent.
Nawet po korekcie na małą próbę kierunek jest jednoznaczny. Sztum należy do gmin, w których cena rośnie najszybciej w województwie, startując z bardzo niskiego poziomu.
Rynek pierwotny prawie nie istnieje
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5204 | 86 | 232 000 zł | 44 m² |
| Pierwotny | 5793 | 9 | 465 000 zł | 73 m² |
Rynek pierwotny to 9 aktów w dwuletnim oknie, czyli 9 procent. Przy tak małej liczbie nie podajemy tej mediany jako wskaźnika rynku, a różnicy między segmentami nie interpretujemy.
Znaczy to natomiast rzecz praktyczną: mediana gminy Sztum, 5377 zł/m², opisuje niemal wyłącznie istniejący zasób. To jedna z nielicznych gmin tej serii, w której mediana jest bezpośrednio użyteczna dla kupującego mieszkanie z drugiego obiegu.
Cena całkowita mieszkania deweloperskiego, 465 000 zł, wynika z metrażu 73 m² i stoi na dziewięciu aktach.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6049 | 16 | 0 |
| ponad 65 m² | 5549 | 17 | 9 |
| 35-50 m² | 5204 | 34 | 0 |
| 50-65 m² | 5068 | 28 | 0 |
Rozkład nie układa się w żadną regułę i przy takich próbach nie należy go w to układać. Warto zauważyć tylko, że wszystkie dziewięć transakcji deweloperskich znalazło się w przedziale powyżej 65 m², i to one podnoszą ten wiersz powyżej dwóch środkowych.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5906 | 14 | 33 m² |
| 3 | 5148 | 47 | 44 m² |
| 4 | 5208 | 18 | 63 m² |
Cenniki deweloperów
W gminie Sztum ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu. Przy dziewięciu aktach deweloperskich w dwuletnim oknie jest to spójne z obrazem rynku: w tej gminie po prostu prawie się nie buduje mieszkań na sprzedaż.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 49 | 444 000 zł | 209 000 zł | 610 000 zł | 1121 m² |
| Działki | 4 | 61 030 zł | 20 545 zł | 122 500 zł | 180 m² |
Domów jest w oknie 49, czyli o połowę więcej niż mieszkań deweloperskich i domów razem wziętych w niejednej większej gminie tej serii. Mediana 444 000 zł jest najniższa na Powiślu, a typowa działka, 1121 m², największa.
24 z 49 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli połowa, więc w tej gminie „dom" często oznacza siedlisko. Rozstęp od 209 tysięcy do 610 tysięcy jest tego bezpośrednią konsekwencją.
Działek są cztery i tej mediany nie należy używać do niczego.
Co z tego ma kupujący
W gminie Sztum kierunek jest ważniejszy od poziomu, i to jest główny wniosek. Mediana wciąż jest jedną z niższych w województwie, ale od 2021 roku niemal się podwoiła.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Potraktuj medianę gminy jako cenę istniejącego zasobu, bo rynek pierwotny to tu dziewięć transakcji w dwa lata. Sprawdź, czy „dom" w ofercie to dom, czy siedlisko, bo połowa aktów w tej kategorii dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem. I weź poprawkę na wielkość rynku: 95 aktów w dwa lata oznacza, że na porównywalną ofertę można czekać miesiącami.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Malbork jest o 931 zł na metrze droższy, Kwidzyn o 647 zł, a Nowy Dwór Gdański o 1303 zł. Całe Powiśle zestawiamy w porównaniu cen na Powiślu i Żuławach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
