Malbork zajmuje 388 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6308 zł/m², czyli zaledwie o 4 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 36 147 osób.
Liczby pochodzą z 744 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Malbork jest jednym z dwóch bliźniaków tej okolicy: Kwidzyn ma 36 192 mieszkańców i medianę 6024 zł/m², czyli praktycznie tę samą wielkość i cenę.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Malborku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 29 czerwca 2026. Rejestr malborski należy do świeższych w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 1578 zł/m² i typowej cenie 89 750 zł za 59 m², czyli wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 744 akty. Mediana to 6308 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5258 do 7222 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 290 000 zł.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6010 | 591 | 265 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 6883 | 153 | 367 000 zł | 52 m² |
Rynek pierwotny to 21 procent aktów i jest o 873 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 15 procent.
Niski udział rynku pierwotnego znaczy, że mediana Malborka opisuje w praktyce istniejący zasób, bo cztery na pięć transakcji to właśnie on. Dla kupującego mieszkanie z drugiego obiegu 6010 zł/m² jest liczbą bliższą prawdy niż 6308.
Różnica w cenie całkowitej jest przy tym znacznie większa niż w cenie metra: 367 000 zł u dewelopera przeciw 265 000 zł na rynku wtórnym, czyli o 102 tysiące więcej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Targowa 19 | 7616 | 57 | 57 |
| Targowa 18 | 7063 | 11 | 9 |
| Włościańska 10 | 6649 | 51 | 44 |
| Jagiellońska 86B | 6584 | 10 | 8 |
| Henryka Sienkiewicza 35 | 6242 | 8 | 0 |
| Henryka Sienkiewicza 58 | 5443 | 7 | 0 |
Targowa 19 i Włościańska 10 dają razem 108 z 744 transakcji, czyli co siódmą w mieście, i obie są w przeważającej części deweloperskie. Dzieli je 967 zł na metrze.
Targowa 19 z medianą 7616 zł/m² jest najdroższym dużym adresem w Malborku, o 1308 zł powyżej mediany miasta. Adresy przy Sienkiewicza, w całości z istniejącego zasobu, stoją poniżej niej.
Metraż prawie nie zmienia ceny metra
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50-65 m² | 6513 | 232 | 59 |
| 35-50 m² | 6362 | 320 | 57 |
| do 35 m² | 6278 | 96 | 6 |
| ponad 65 m² | 5866 | 96 | 31 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 235 zł na metrze, a kawalerki są tańsze od mieszkań 50-65 m². Reguła małego metrażu w Malborku nie działa, podobnie jak w Tczewie i Lęborku.
Odstaje dopiero przedział powyżej 65 m², tańszy o 647 zł od najdroższego, czyli o 11 procent. To najłagodniejszy rozkład metrażowy w całej serii pomorskiej po Tczewie.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7751 | 14 | 27 m² |
| 2 | 6918 | 158 | 37 m² |
| 3 | 6316 | 343 | 48 m² |
| 4 | 5742 | 160 | 60 m² |
| 5 | 5154 | 31 | 73 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4817 | 369 |
| 2022 | 5251 | 321 |
| 2023 | 5638 | 394 |
| 2024 | 6219 | 398 |
| 2025 | 6312 | 431 |
| 2026 (do 29 czerwca) | 6728 | 170 |
Od 2021 roku mediana urosła o 1911 zł na metrze, czyli o 40 procent. Między 2024 a 2025 rokiem dołożyła jednak tylko 93 zł, czyli 1,5 procent, po skoku o 581 zł rok wcześniej.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 6547 zł/m² z 446 aktów przeciw 5840 zł/m² z 298 aktów, czyli wzrost o 12,1 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 50 procent.
To zestawienie jest ciekawe samo w sobie: tabela roczna pokazuje spłaszczenie, a porównanie dwunastomiesięczne mocny wzrost. Powód jest taki, że rok 2026 jest w rejestrze wyraźnie droższy od 2025, a porównanie dwunastomiesięczne już go obejmuje, podczas gdy tabela roczna dzieli go na osobny, niepełny wiersz.
Cenniki deweloperów
Ustawowy rejestr cen ofertowych obejmuje w Malborku 50 lokali z medianą 7638 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7514 do 7770 zł/m², stan na 28 sierpnia 2026.
Pięćdziesiąt lokali to niewielka oferta, ale rozstęp kwartylowy szerokości 256 zł mówi, że pochodzą one z jednej albo dwóch inwestycji o zbliżonym cenniku.
Zestawienie z aktami: deweloperzy żądają dziś 7638 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 6883 zł/m². Różnica to 755 zł, czyli 11 procent.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 70 | 559 500 zł | 422 500 zł | 715 000 zł | 497 m² |
| Działki | 42 | 97 460 zł | 21 834 zł | 154 140 zł | 410 m² |
30 z 70 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 43 procent, i to jest wysoki udział.
Mediana działki 97 460 zł przy dolnym kwartylu 21 834 zł i typowej powierzchni 410 m² nie opisuje parceli pod dom. W tej kategorii rejestr trzyma także udziały w gruncie.
Co z tego ma kupujący
W Malborku cena metra jest wyjątkowo mało zależna od wielkości mieszkania, i to jest główny wniosek. Trzy z czterech przedziałów metrażowych dzieli 235 zł.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Pamiętaj, że cztery na pięć transakcji to rynek wtórny, więc mediana miasta opisuje istniejący zasób, a nie ofertę deweloperską. Sprawdź adres, bo Targowa 19 jest o 1308 zł na metrze droższa od mediany miasta. I weź pod uwagę, że rynek przyspieszył: 12,1 procent w ostatnich dwunastu miesiącach przy 50 procentach więcej transakcji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kwidzyn jest o 284 zł na metrze tańszy, Nowy Dwór Gdański o 372 zł droższy, a Sztum o 931 zł tańszy. Całe Powiśle zestawiamy w porównaniu cen na Powiślu i Żuławach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
