Kolejny przystanek po Łodzi i Warszawie. Kraków dostarcza najbardziej kompletne dane z całej piątki: rejestr jest zapełniony do 20 lipca 2026, a w oknie dwuletnim mamy 25 325 aktów notarialnych dotyczących mieszkań.
Mediana wynosi 14 634 zł/m², czyli o 6 procent mniej niż w Warszawie. Rynek pierwotny i wtórny stoją w Krakowie niemal równo, 14 575 wobec 14 696 zł/m². W osiemnastu dzielnicach ta równowaga się rozjeżdża: używane mieszkania kosztują od 12 105 do 18 868 zł/m², a nowe od 8902 do 18 997 zł/m².
Skąd pochodzą te liczby
Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych razem z powierzchnią, datą i adresem lokalu. Zasady liczenia:
- Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 do lipca 2026.
- Mediana, nie średnia.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m² oraz transakcje nierynkowe, na przykład sprzedaż lokali miejskich najemcom i pakiety hurtowe. W Krakowie filtr wyłapał 2137 aktów.
- Wszystkie 18 dzielnic ma próbkę powyżej 30 transakcji, więc żadnej nie trzeba pomijać.
- Każdy ranking w tym tekście podajemy osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego, bo mediana z obu rynków razem nie opisuje żadnego realnego mieszkania.
Kraków nie ma w danych warstwy pośredniej między dzielnicą a adresem, bo osiemnaście dzielnic to tutaj cały oficjalny podział. Schodzimy więc od razu na poziom konkretnych budynków, i tam robi się najciekawiej.
Ranking 18 dzielnic, osobno nowe i osobno używane
| Dzielnica | Wtórny zł/m² | Aktów | Pierwotny zł/m² | Aktów |
|---|---|---|---|---|
| Stare Miasto | 18 868 | 851 | 18 990 | 832 |
| Zwierzyniec | 17 369 | 284 | 17 395 | 215 |
| Grzegórzki | 17 189 | 699 | 17 790 | 426 |
| Podgórze | 17 051 | 1186 | 15 000 | 2564 |
| Krowodrza | 16 247 | 730 | 18 997 | 303 |
| Czyżyny | 15 599 | 568 | 11 683 | 572 |
| Bronowice | 15 016 | 486 | 16 226 | 605 |
| Dębniki | 14 691 | 1249 | 14 216 | 1314 |
| Prądnik Biały | 14 595 | 1589 | 14 500 | 2703 |
| Prądnik Czerwony | 14 425 | 819 | 15 872 | 637 |
| Podgórze Duchackie | 13 895 | 639 | 13 290 | 413 |
| Łagiewniki-Borek Fałęcki | 13 774 | 209 | 12 174 | 356 |
| Mistrzejowice | 13 718 | 465 | 11 980 | 820 |
| Bieżanów-Prokocim | 13 372 | 871 | 12 563 | 539 |
| Swoszowice | 13 065 | 313 | 8902 | 121 |
| Bieńczyce | 12 844 | 508 | 14 359 | 47 |
| Nowa Huta | 12 187 | 687 | 12 395 | 93 |
| Wzgórza Krzesławickie | 12 105 | 219 | 10 025 | 393 |
W skali miasta oba rynki stoją niemal równo: 14 575 zł/m² na pierwotnym i 14 696 zł/m² na wtórnym, czyli 0,8 procent na korzyść używanych. Na poziomie dzielnicy ta równowaga przestaje obowiązywać, i to w obie strony.
Najszerzej rozjeżdżają się Swoszowice: nowe mieszkanie kosztuje tam 8902 zł/m², a używane 13 065 zł/m². W Podgórzu deweloperzy sprzedali 2564 lokale po 15 000 zł/m², podczas gdy za używane płacono 17 051 zł/m². Stare Miasto jest jedyną dzielnicą, w której obie mediany wychodzą powyżej 18 800 zł/m².
Prądnik Biały i Podgórze to dwie największe fabryki transakcji w mieście. Na Prądniku Białym podpisano 2703 akty na rynku pierwotnym i 1589 na wtórnym, w Podgórzu 2564 i 1186. Prądnik Biały trzyma się przy tym blisko mediany całego miasta na obu rynkach, 14 500 zł/m² na pierwotnym i 14 595 na wtórnym. Zwierzyniec z kolei ma najwyższą medianę ceny całkowitej, 1,23 miliona zł, bo tam sprzedają się największe mieszkania w mieście.
Widok cen transakcyjnych na żywo obejmuje ostatnie 12 miesięcy, dlatego liczby mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy.
W Krakowie nowe i używane kosztuje tyle samo
Różnica między medianą rynku wtórnego a pierwotnego wynosi w Krakowie 121 zł na metrze. Tabela wyżej pokazuje jednak, że w części dzielnic nowe mieszkania są droższe od używanych, a w części wyraźnie tańsze. Ten drugi przypadek zaskakuje kupujących najczęściej, więc warto wiedzieć, skąd się bierze.
Czyżyny są tu najciekawsze. Używane mieszkanie kosztuje tam 15 599 zł/m², a nowe 11 683 zł/m², czyli o jedną czwartą mniej. Powód widać po adresach: rynek pierwotny w tej dzielnicy to kilka dużych inwestycji przy Centralnej i Ciesielskiego, gdzie razem podpisano 469 aktów po 10 700 do 12 900 zł/m². Rynek wtórny rozkłada się natomiast po całej dzielnicy, łącznie z jej droższą, bliższą centrum częścią.
Ta sama mechanika działa w Mistrzejowicach, na Wzgórzach Krzesławickich i w Swoszowicach. Krowodrza pokazuje z kolei odwrotny biegun: 303 akty z rynku pierwotnego dały tam medianę 18 997 zł/m² przy 16 247 zł/m² na rynku wtórnym. Nowe budownictwo w Krakowie nie jest automatycznie droższe, bo powstaje tam, gdzie jest miejsce, a nie tam, gdzie jest najdrożej. Zanim porównasz cenę oferty ze średnią dla dzielnicy, sprawdź, z którego rynku pochodzi ta średnia.
Rozrzut wewnątrz dzielnicy
W całym Krakowie dziesiąty percentyl to 10 550 zł/m², a dziewięćdziesiąty 19 481 zł/m².
| Dzielnica | 10 percentyl | Mediana | 90 percentyl | Ile razy więcej |
|---|---|---|---|---|
| Swoszowice | 7 425 | 12 414 | 14 962 | 2,02 |
| Zwierzyniec | 12 072 | 17 383 | 23 783 | 1,97 |
| Stare Miasto | 14 314 | 18 950 | 26 974 | 1,88 |
| Grzegórzki | 13 097 | 17 505 | 22 931 | 1,75 |
| Bieńczyce | 9 706 | 12 860 | 16 118 | 1,66 |
| Prądnik Biały | 10 629 | 14 524 | 17 360 | 1,63 |
Między najdroższą i najtańszą dzielnicą Krakowa jest 75 procent różnicy. Wewnątrz Swoszowic jest jej 102 procent, a wewnątrz Zwierzyńca 97. Nazwa dzielnicy zawęża więc cenę słabiej niż wybór konkretnej ulicy.
Ta sama ulica, siedemnastokrotna różnica, i filtr, który to wyłapuje
Najdroższe krakowskie adresy z co najmniej pięcioma aktami w oknie dwuletnim:
| Adres | Transakcje | Mediana zł/m² | Mediana powierzchni | Mediana ceny |
|---|---|---|---|---|
| Stradomska 14A | 5 | 35 647 | 31,8 m² | 1 150 000 |
| Wenecja 1 | 9 | 34 911 | 95,1 m² | 3 131 803 |
| Św. Sebastiana 18 | 25 | 31 050 | 36,0 m² | 1 081 094 |
Przy Świętego Sebastiana 18 podpisano 25 aktów z medianą 31 050 zł/m². Kilkadziesiąt metrów dalej, przy Świętego Sebastiana 7, siedem aktów wykazuje medianę 1829 zł/m² przy typowym mieszkaniu 80 m² i cenie 159 tysięcy zł. Ta sama ulica, ten sam rejestr, siedemnastokrotna różnica.
Rejestr nie mówi, co stoi za tak niską ceną. Tak w danych wyglądają zwykle transakcje poza wolnym rynkiem: sprzedaż lokalu najemcy z bonifikatą albo przeniesienie udziału w nieruchomości. Wszystkie siedem aktów spod tego adresu nasz filtr oznacza jako nierynkowe i nie liczy ich do żadnej mediany. W całym Krakowie takich transakcji jest 2137, a ich mediana to 1881 zł/m², czyli jedna ósma ceny rynkowej.
Po odsianiu ich najtańsze krakowskie adresy z co najmniej pięcioma aktami wyglądają zupełnie inaczej: Niebyła 7C z medianą 6902 zł/m² przy 42 transakcjach i Osiedle Na Stoku 44 z 6523 zł/m². To już realne ceny, tylko na obrzeżach i w starym zasobie.
Rozjazd bywa też w środku jednego budynku. Przy Rakowickiej 20L podpisano 265 aktów z medianą 17 641 zł/m² i pojedynczymi lokalami od 14 760 do 31 464 zł/m². Przy Mogilskiej 130 na 208 transakcji zakres wynosi od 11 880 do 27 909 zł/m².
Cenniki deweloperów kontra akty notarialne
Kraków ma największą bazę bieżących ofert z rynku pierwotnego w kraju: 31 238 lokali z medianą 15 040 zł/m². To tylko o 3 procent więcej niż 14 575 zł/m² z aktów w tym samym segmencie, czyli najmniejszy rozjazd wśród pięciu największych miast. Rozkład po dzielnicach jest za to bardzo nierówny.
| Dzielnica | Oferty zł/m² | Ofert | Akty, cała dzielnica |
|---|---|---|---|
| Stare Miasto | 35 916 | 297 | 18 947 |
| Krowodrza | 22 400 | 656 | 17 284 |
| Grzegórzki | 20 105 | 321 | 17 502 |
| Zwierzyniec | 16 500 | 210 | 17 369 |
| Prądnik Czerwony | 16 100 | 5701 | 15 090 |
| Dębniki | 16 000 | 1214 | 14 495 |
| Prądnik Biały | 14 400 | 13 368 | 14 523 |
| Swoszowice | 12 900 | 236 | 12 414 |
| Bieżanów-Prokocim | 12 465 | 471 | 13 154 |
| Bronowice | 11 915 | 1873 | 15 863 |
| Wzgórza Krzesławickie | 11 845 | 242 | 10 854 |
Cennik Starego Miasta jest prawie dwa razy wyższy niż mediana aktów w tej dzielnicy, ale opiera się na 297 ofertach, czyli na pojedynczych apartamentowcach w ścisłym centrum. Na Prądniku Białym liczby wyglądają zupełnie inaczej: 13 368 ofert, czyli największa podaż w mieście, i cennik praktycznie równy rejestrowi.
Kilka dzielnic wychodzi na odwrót, z ofertami tańszymi od aktów. Najmocniej Bronowice, gdzie 1873 oferty mają medianę 11 915 zł/m² przy 15 863 zł/m² w rejestrze. Taka odwrotność zwykle znaczy, że aktualna podaż to jedna duża, tańsza inwestycja, a nie że dzielnica potaniała o jedną czwartą. Oferty czytaj więc jako zdjęcie dzisiejszej podaży, nie jako wycenę całego obszaru.
Metraż i cena metra
| Powierzchnia | Mediana zł/m² | Mediana ceny |
|---|---|---|
| Do 35 m² | 16 275 | 471 000 |
| 35 do 50 m² | 14 904 | 630 000 |
| 50 do 70 m² | 14 066 | 812 000 |
| Powyżej 70 m² | 13 858 | 1 190 000 |
Kraków ma prostą zależność: im mniejsze mieszkanie, tym drożej za metr. Kawalerka kosztuje o 17 procent więcej za metr niż lokal powyżej 70 m². W Warszawie ta relacja się odwraca przy dużych mieszkaniach, tutaj spada monotonicznie.
Dekada
| Rok | Mediana zł/m² |
|---|---|
| 2016 | 6156 |
| 2018 | 6650 |
| 2020 | 7977 |
| 2022 | 10 033 |
| 2024 | 13 306 |
| 2025 | 14 617 |
| 2026 (do 20 lipca) | 15 152 |
Od 2016 roku mediana wzrosła o 146 procent. Rok do roku w oknie dwuletnim mediana poszła w górę z 14 233 na 14 953 zł/m², czyli o 5 procent. Na samym rynku wtórnym wygląda to inaczej: 14 731 zł/m² w starszym roku i 14 665 zł/m² w nowszym, więc używane mieszkania stoją, a cały wzrost pochodzi ze zmiany struktury sprzedaży.
Kraków jest jedynym miastem w tej serii, w którym rejestr sięga lipca 2026, więc te dane są też najświeższe.
Co z tego ma kupujący
Krakowska mediana 14 634 zł/m² obejmuje zarówno kawalerkę przy Świętego Sebastiana za milion, jak i mieszkanie na Wzgórzach Krzesławickich za pół miliona. Osiemnaście dzielnic to za mało, żeby wycenić konkretną ofertę, bo różnica wewnątrz dzielnicy jest większa niż różnica między dzielnicami.
W ostatnich dwóch latach zebraliśmy w Krakowie transakcje z 6298 adresów, a mediana ceny domu w granicach miasta to 800 tysięcy zł. Wszystko sprawdzisz w cenach transakcyjnych dla Krakowa: mapa, dzielnice i lista adresów. Gdy masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości porównuje jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów.
