Po rankingu gmin i po dzielnicach Łodzi bierzemy największy rynek w kraju. Podstawą jest 46 152 akty notarialne dotyczące warszawskich mieszkań z ostatnich dwóch lat, wybrane z 381 tysięcy transakcji, jakie rejestr notuje dla stolicy od 2006 roku.
Mediana wynosi 15 564 zł/m², ale w Rembertowie metr kosztuje 11 697 zł, a na Żoliborzu 22 304 zł. Z tych samych danych wychodzi też coś, co wygląda na błąd: w skali miasta mieszkanie używane jest droższe od nowego.
Skąd pochodzą te liczby
Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa. Każdy rekord to cena z aktu notarialnego wraz z powierzchnią, datą i adresem lokalu. Liczymy tak samo jak w poprzednich odcinkach:
- Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 do lipca 2026.
- Mediana, nie średnia.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m² oraz transakcje nierynkowe, na przykład sprzedaż lokali miejskich najemcom i pakiety hurtowe. W Warszawie filtr wyłapał 2846 aktów.
- Dzielnica lub osiedle wchodzi do tabeli od 30 transakcji w górę.
- Ceny dzielnic podajemy osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego, bo wspólna mediana obu rynków nie opisuje żadnego realnego mieszkania.
Dwie uwagi o samych danych. Warszawski rejestr jest zapełniony do 28 maja 2026, więc ostatnie tygodnie jeszcze do niego nie weszły i zmiany rok do roku czytaj jako sygnał, nie jako wynik. Poza tym Warszawa ma dwie użyteczne warstwy podziału: 18 dzielnic i 144 osiedla, z których 110 ma próbkę powyżej 30 transakcji. Ta druga warstwa jest ciekawsza, bo dzielnice są tu ogromne.
Ranking 18 dzielnic
| Dzielnica | Wtórny zł/m² | Aktów | Pierwotny zł/m² | Aktów | Razem zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Żoliborz | 21 364 | 592 | 24 896 | 113 | 22 304 |
| Śródmieście | 20 910 | 1650 | 24 585 | 113 | 20 943 |
| Wilanów | 18 949 | 930 | 15 558 | 892 | 17 350 |
| Wola | 18 378 | 2574 | 23 395 | 2221 | 19 959 |
| Mokotów | 17 812 | 3212 | 17 910 | 2296 | 17 888 |
| Ursynów | 17 154 | 1094 | 16 611 | 416 | 16 976 |
| Ochota | 16 571 | 1121 | 19 538 | 118 | 16 859 |
| Praga-Północ | 16 433 | 743 | 17 492 | 1028 | 16 919 |
| Włochy | 16 308 | 743 | 14 816 | 2210 | 15 032 |
| Bemowo | 16 165 | 1205 | 14 035 | 2063 | 14 544 |
| Praga-Południe | 16 028 | 2438 | 15 644 | 2111 | 15 793 |
| Bielany | 15 852 | 1248 | 17 040 | 758 | 16 222 |
| Ursus | 14 968 | 1080 | 12 802 | 3222 | 13 339 |
| Targówek | 14 739 | 1102 | 13 767 | 1029 | 14 138 |
| Wawer | 13 957 | 575 | 11 254 | 1023 | 12 452 |
| Białołęka | 13 746 | 2377 | 12 445 | 3223 | 12 927 |
| Rembertów | 12 648 | 167 | 11 131 | 224 | 11 697 |
| Wesoła | 12 396 | 151 | 12 275 | 89 | 12 358 |
Żoliborz prowadzi na obu rynkach: 21 364 zł/m² za mieszkanie używane i 24 896 zł/m² za nowe. Kolumnę łączną zamyka Rembertów z 11 697 zł/m², a Żoliborz jest od niego droższy o 91 procent. W Łodzi cała skala między dzielnicami zmieściła się w 21 procentach, więc Warszawa to zupełnie inna geografia cenowa.
Obie kolumny nie idą przy tym w parze. W skali miasta mieszkanie używane jest o 12 procent droższe od nowego, 16 484 zł/m² wobec 14 734 zł/m², choć w części dzielnic, między innymi w Śródmieściu i na Woli, jest dokładnie odwrotnie. Powód leży w tym, gdzie deweloperzy budują: sam Ursus i Białołęka odpowiadają za 6445 aktów z rynku pierwotnego i ciągną miejską medianę nowego budownictwa w dół.
Najwięcej aktów podpisano na Białołęce, czyli w dzielnicy z czwartą najniższą medianą łączną. Jej 12,1 procent wszystkich transakcji to więcej niż Śródmieście, Żoliborz, Ochota i Wilanów razem. Ursus dodaje kolejne 9,3 procent. Statystyka warszawskiego rynku powstaje więc głównie na obrzeżach, a nie w centrum.
Widok cen transakcyjnych na żywo obejmuje ostatnie 12 miesięcy, dlatego liczby mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy.
Nowe mieszkanie jest tu tańsze od używanego
W całym mieście mediana rynku wtórnego to 16 484 zł/m², a pierwotnego 14 734 zł/m². Ta różnica nie znaczy, że nowe budownictwo jest tanie. Znaczy, że stoi w innych miejscach.
Widać to w rankingu powyżej. W Śródmieściu i na Żoliborzu nowe jest wyraźnie droższe od starego, tylko takich transakcji jest po 113 na dwa lata. Za to na Ursusie deweloperzy sprzedali 3222 lokale po 12 802 zł/m², a na Białołęce 3223 po 12 445 zł/m². Te dwie dzielnice odpowiadają za 6445 aktów z rynku pierwotnego, czyli za ponad jedną czwartą nowych lokali w mieście. Dlatego mediana nowego budownictwa w Warszawie jest niższa niż mediana używanych mieszkań z Mokotowa czy Ochoty.
Praktyczny wniosek dla kupującego: porównanie „nowe kontra używane" ma sens tylko w obrębie jednej okolicy. W skali miasta te dwie liczby opisują dwa różne fragmenty Warszawy.
Rozrzut wewnątrz dzielnicy
W całej Warszawie dziesiąty percentyl to 11 417 zł/m², a dziewięćdziesiąty 22 069 zł/m². Wewnątrz pojedynczych dzielnic bywa niemal tak samo szeroko.
| Dzielnica | 10 percentyl | Mediana | 90 percentyl | Ile razy więcej |
|---|---|---|---|---|
| Wola | 14 284 | 19 959 | 29 824 | 2,09 |
| Śródmieście | 15 630 | 20 943 | 30 142 | 1,93 |
| Wawer | 8 406 | 12 452 | 15 875 | 1,89 |
| Bielany | 11 254 | 16 222 | 21 180 | 1,88 |
| Żoliborz | 14 989 | 22 304 | 27 241 | 1,82 |
| Białołęka | 9 520 | 12 927 | 15 731 | 1,65 |
Wola rozciąga się od 14 284 do 29 824 zł/m², czyli ponad dwukrotnie. Ta sama dzielnica obejmuje bloki z wielkiej płyty i apartamenty w nowych wieżach, a mediana 19 959 zł/m² nie mówi nic o tym, po której stronie tego zakresu leży konkretna oferta.
Osiedla mówią więcej niż dzielnice
Warstwa 144 osiedli zawęża obraz znacznie skuteczniej. Z próbką powyżej 30 transakcji zostaje 110 obszarów.
| Osiedle | Mediana zł/m² | Transakcje | Rynek pierwotny |
|---|---|---|---|
| Mirów | 26 982 | 950 | 57,6% |
| Czyste | 23 386 | 1404 | 79,6% |
| Powiśle | 23 385 | 134 | 6,0% |
| Sady Żoliborskie | 23 254 | 470 | 23,4% |
| Ujazdów | 22 892 | 67 | 1,5% |
| Śródmieście Południowe | 22 336 | 553 | 9,9% |
| Wyględów | 22 311 | 173 | 0,6% |
Koniec tabeli:
| Osiedle | Mediana zł/m² | Transakcje | Rynek pierwotny |
|---|---|---|---|
| Miedzeszyn | 8727 | 80 | 71,3% |
| Szamocin | 9118 | 260 | 77,7% |
| Dąbrówka Szlachecka | 9549 | 98 | 74,5% |
| Nadwiśle | 9913 | 262 | 74,0% |
| Las | 10 186 | 196 | 92,3% |
| Wólka Węglowa | 10 712 | 170 | 94,7% |
Mirów i Czyste, czyli okolice Grzybowskiej, Kasprzaka i Browarów Warszawskich, mają mediany 26 982 i 23 386 zł/m², a cała Wola 19 959 zł/m². Wybór osiedla w obrębie jednej dzielnicy przesuwa cenę metra bardziej niż wybór między Wolą a Mokotowem. Na drugim biegunie Szamocin i Nadwiśle to nowe bloki na Białołęce i w Wawrze po 9100 do 9900 zł/m², czyli o 40 procent taniej niż mediana miasta.
Oferty deweloperów kontra akty notarialne
Mamy też 22 010 bieżących ofert z rynku pierwotnego w Warszawie. Ich mediana to 16 056 zł/m² przy 14 734 zł/m² w aktach z tego samego segmentu, czyli o 9 procent więcej. Rozkład tej różnicy po dzielnicach jest bardziej wymowny niż jedna liczba.
| Dzielnica | Oferty zł/m² | Ofert | Akty, cała dzielnica |
|---|---|---|---|
| Śródmieście | 33 600 | 618 | 20 943 |
| Wola | 27 210 | 1374 | 19 959 |
| Bielany | 23 092 | 191 | 16 222 |
| Ursynów | 20 920 | 859 | 16 976 |
| Wilanów | 19 350 | 586 | 17 350 |
| Mokotów | 18 250 | 1714 | 17 888 |
| Targówek | 15 184 | 1082 | 14 138 |
| Białołęka | 14 000 | 5312 | 12 927 |
| Rembertów | 13 400 | 314 | 11 697 |
Śródmiejskie cenniki startują dziś od poziomu, na którym w rejestrze kończy się dziewięćdziesiąty percentyl. Nowej podaży w centrum jest bardzo mało, 113 aktów na dwa lata, więc te oferty to głównie apartamenty w pojedynczych inwestycjach. Na Białołęce jest odwrotnie: 5312 ofert to jedna czwarta całej dostępnej podaży w mieście, a cennik przewyższa akty o 8 procent.
Pamiętaj przy tym, że oferty to zdjęcie dzisiejszego rynku razem z lokalami w budowie, a akty obejmują dwa lata wstecz. Część różnicy to zwykły upływ czasu, nie rabat do wynegocjowania.
Metraż i cena metra
| Powierzchnia | Mediana zł/m² | Mediana ceny |
|---|---|---|
| Do 35 m² | 16 730 | 490 000 |
| 35 do 50 m² | 15 593 | 652 380 |
| 50 do 70 m² | 14 940 | 875 000 |
| Powyżej 70 m² | 15 541 | 1 365 924 |
Warszawa ma kształt litery U. Najdroższy metr sprzedaje się w kawalerkach, potem cena za metr spada, a przy lokalach powyżej 70 m² znowu rośnie, bo w tym przedziale trafiają się apartamenty w centrum i domy w zabudowie wielorodzinnej. Mieszkania 50 do 70 m² są najtańsze w przeliczeniu na metr i najczęściej to one są tym, czego szuka rodzina.
Dekada i dwa ostatnie lata
| Rok | Mediana zł/m² |
|---|---|
| 2016 | 7405 |
| 2018 | 8026 |
| 2020 | 9255 |
| 2022 | 11 673 |
| 2024 | 15 308 |
| 2025 | 15 506 |
| 2026 (do 28 maja) | 16 404 |
Od 2016 roku mediana wzrosła o 122 procent, ale ostatnie dwa lata to już tylko powolne pełzanie: 15 308 zł/m² w 2024 i 15 506 w 2025. W ujęciu rok do roku mediana poszła w górę z 15 363 na 15 804 zł/m², czyli o 2,9 procent, a na rynku wtórnym spadła z 16 602 na 16 291 zł/m². Używane mieszkania w stolicy realnie stoją.
Dwa końce miasta na poziomie adresu
Najdroższy adres z co najmniej pięcioma aktami to Złota 44: siedem transakcji, mediana 49 503 zł/m², typowe mieszkanie 80 m² za 4 miliony zł. Dalej Twarda 4 z medianą 47 776 zł/m² i Mokotowska 63 z 35 871 zł/m². Najtaniej wygląda Płochocińska na Białołęce, gdzie pod numerem 199C podpisano 30 aktów z medianą 7224 zł/m², czyli o 44 procent poniżej mediany własnej dzielnicy. To także wyjaśnienie osiedla Szamocin z tabeli powyżej.
Rozjazd zmieści się też w jednym budynku. Przy Prostej 69C na Woli podpisano 283 akty, mediana wyniosła 23 997 zł/m², a pojedyncze lokale schodziły od 15 646 do 52 163 zł/m². Przy Wołoskiej 3 na Mokotowie 299 transakcji dało zakres od 16 287 do 30 135 zł/m². Decydują piętro, stan, ekspozycja i to, czy sprzedający się spieszył.
W ostatnich dwóch latach zebraliśmy w Warszawie transakcje z 10 911 adresów. Mediana ceny domu w granicach miasta to 1,5 miliona zł.
Co z tego ma kupujący
Warszawska mediana 15 564 zł/m² opisuje miasto, w którym dzielnice różnią się dwukrotnie, osiedla wewnątrz dzielnicy o kilkadziesiąt procent, a budynki obok siebie o tyle samo. Im węższy obszar, tym bardziej liczba zaczyna cokolwiek znaczyć.
Wszystkie te dane sprawdzisz sam w cenach transakcyjnych dla Warszawy: mapa, dzielnice, osiedla i lista adresów. Gdy masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości ustawia jej cenę obok transakcji w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowiada na pytanie, którego mediana dzielnicy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
