Gmina Tuchola zajmuje 659 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4566 zł/m², czyli o 24 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 19 277 osób, a do Sępólna Krajeńskiego jest stąd 29 km, do Bydgoszczy 83 km.
Liczby pochodzą z 99 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Tuchola leży w środku Borów Tucholskich i jest największym miastem tego koszyka, ale jej rynek mieszkaniowy rozpada się na dwie części odległe od siebie bardziej niż gdziekolwiek indziej w województwie. Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tu 4202 zł/m², a mieszkanie z rynku pierwotnego 7523 zł, czyli o 79 procent więcej. To największa taka proporcja wśród gmin kujawsko-pomorskiego z co najmniej dziesięcioma transakcjami po każdej stronie rynku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Tucholi, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 26 lipca 2024 do 29 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1248 zł/m² i typowej cenie 68 100 zł przy 60 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 99 aktów. Mediana to 4566 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3474 do 5584 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 215 000 zł.
Dwa rynki, 3321 zł różnicy
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7523 | 13 | 321 830 zł | 41 m² |
| Wtórny | 4202 | 86 | 203 200 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 3321 zł na metrze, a w cenie całkowitej 118 630 zł, mimo że nowe lokale są o siedem metrów mniejsze. Trzynaście transakcji to cienka podstawa i tak trzeba czytać liczbę 7523 zł, ale przewaga jest zbyt duża, żeby przypisać ją wielkości próby.
Solidna jest liczba z drugiego wiersza. 4202 zł/m² z 86 aktów to cena mieszkania z istniejącego zasobu w Tucholi, a przy typowych 48 m² daje to 203 200 zł. Jest to o 3 zł na metrze więcej niż w Sępólnie Krajeńskim liczonym po tej samej stronie rynku, czyli na istniejącym zasobie te dwa miasta są nierozróżnialne, i o 779 zł więcej niż w Więcborku.
Różnica w medianach ogólnych między Tucholą a Sępólnem bierze się więc w całości z tego, ile i po ile sprzedano w nich nowych mieszkań.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Wincentego Witosa 6 | 8000 | 11 | 10 |
Rejestr notuje w Tucholi jeden adres z co najmniej pięcioma transakcjami i to on jest praktycznie całym rynkiem pierwotnym gminy: jedenaście aktów, z czego dziesięć to pierwsza sprzedaż, po medianie 8000 zł.
To ten budynek odpowiada za liczbę 7523 zł w tabeli powyżej, a pozostałe 88 transakcji rozkłada się na kilkadziesiąt adresów po jednej albo dwie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4830 | 13 | 3 |
| 35 do 50 m² | 4575 | 45 | 5 |
| 50 do 65 m² | 4259 | 29 | 2 |
| ponad 65 m² | 3453 | 12 | 3 |
Rozkład jest tu monotoniczny i typowy: im większe mieszkanie, tym niższa cena metra, od 4830 do 3453 zł, czyli 1377 zł rozpiętości. Rynek pierwotny rozkłada się na wszystkie cztery przedziały po dwie do pięciu transakcji, więc tym razem nie on wyznacza kształt tej tabeli.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 3838 | 14 | 35 m² |
| 3 | 3938 | 22 | 49 m² |
| 4 | 4416 | 14 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i wypełnia to pole tylko przy 51 z 99 aktów, więc tabela jest orientacyjna i jej kolejność przeczy tabeli metraży.
Historia cen: pięć lat bez wzrostu
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4114 | 60 |
| 2022 | 4141 | 39 |
| 2023 | 3707 | 25 |
| 2024 | 4575 | 51 |
| 2025 | 3927 | 49 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 22 akty o medianie 4878 zł.
Ta kolumna jest w skali kraju rzadkością. Między 2021 a 2025 rokiem mediana w Tucholi spadła o 5 procent, podczas gdy w sąsiednim Więcborku urosła o 46, a w typowej polskiej gminie ceny w tym czasie wyraźnie rosły. Pięć lat minęło tu bez śladu, a kolumna skacze w górę i w dół bez kierunku.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje jednak ruch w drugą stronę: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4899 zł/m² przy 48 aktach, a w dwunastu poprzednich 4026 zł przy 52 aktach, czyli wzrost o 21,7 procent. Obie próby są porównywalne, ale w nowszej mieści się sprzedaż przy Witosa, więc część tego wzrostu opisuje wejście nowej inwestycji. Mediana istniejącego zasobu, 4202 zł, jest właściwym punktem odniesienia.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Tuchola nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 13 transakcji z rynku pierwotnego po medianie 7523 zł. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 54 | 435 000 zł | 260 000 do 575 000 zł | 814 m² |
| Działka | 7 | 257 000 zł | 95 500 do 400 000 zł | 804 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 29 z 54 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Siedem transakcji działkami w dwa lata to za mało, żeby mówić o rynku gruntów, choć sama mediana, 257 000 zł przy typowej powierzchni 804 m², jest najwyższa w tym koszyku i wyraźnie wyższa niż w Sępólnie Krajeńskim, gdzie wynosi 40 000 zł. Tuchola leży w środku Borów Tucholskich i ziemia jest tu wyceniana inaczej niż na otwartych polach Krajny, ale przy siedmiu aktach jest to obserwacja, a nie ustalenie.
Co z tego ma kupujący
Tuchola jest największym miastem tego koszyka, a jej mediana ogólna mówi najmniej ze wszystkich trzech. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 4202 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, bo mediana gminy jest o 364 zł wyższa przez trzynaście transakcji z jednego nowego budynku. Nie czytaj wzrostu o 21,7 procent jako podrożenia, bo w dużej części opisuje on wejście tej inwestycji do rejestru. I pamiętaj, że przez pięć lat mediana tego rynku nie urosła, co odróżnia Tucholę od wszystkich sąsiadów.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Sępólno Krajeńskie leży 29 km stąd i jest droższe o 312 zł na metrze, a Więcbork 42 km i jest tańszy o 1128 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Sępólnie Krajeńskim, Więcborku i Tucholi. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
