Gmina Więcbork zajmuje 757 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 3438 zł/m², czyli o 43 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 12 695 osób, a do Sępólna Krajeńskiego jest stąd 14 km, do Tucholi 42 km.
Liczby pochodzą z 96 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Dwa miasta jednego powiatu, obsługiwane przez to samo starostwo i oddalone o kwadrans jazdy, dzieli tu 1440 zł na metrze. To jednak nie jest cała historia, bo różnica nie idzie w tę samą stronę na każdym rynku. Mieszkanie jest w Więcborku o 1440 zł na metrze tańsze niż w Sępólnie Krajeńskim, a dom o 115 000 zł droższy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sępólnie Krajeńskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 8 lipca 2024 do 8 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1214 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 96 aktów. Mediana to 3438 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2246 do 4831 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 170 000 zł.
Rozstęp kwartylowy jest tu wyjątkowo szeroki: 2585 zł, czyli 75 procent mediany, najwięcej wśród gmin tego koszyka. Co czwarta transakcja zamyka się poniżej 2246 zł za metr.
Rynek pierwotny to sześć transakcji
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 3423 | 90 | 170 000 zł | 51 m² |
| Pierwotny | 5775 | 6 | 200 000 zł | 35 m² |
Sześć transakcji pierwszej sprzedaży w ciągu dwóch lat to za mało, żeby mówić o rynku pierwotnym, i podajemy tę medianę tylko po to, żeby pokazać, jak cienka jest.
Praktyczna konsekwencja jest wygodna: mediana gminy i mediana istniejącego zasobu to w Więcborku ta sama liczba, 3438 i 3423 zł. Nie trzeba tu robić żadnej poprawki i 170 000 zł jest ceną, jakiej kupujący naprawdę może się spodziewać za typowe pięćdziesięciometrowe mieszkanie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4929 | 12 | 4 |
| 50 do 65 m² | 3453 | 35 | 0 |
| ponad 65 m² | 2934 | 20 | 2 |
| 35 do 50 m² | 2211 | 29 | 0 |
Ta tabela nie układa się w żaden porządek i to samo w sobie jest ustaleniem. Najtańszy przedział to nie największe lokale, tylko te od 35 do 50 m², z medianą 2211 zł przy 29 aktach, czyli o 1227 zł poniżej mediany gminy i o 2718 zł poniżej kawalerek.
Przy takiej liczbie transakcji nie da się tego wytłumaczyć rynkiem pierwotnym, bo w tym przedziale nie ma go wcale. Wygląda to na rynek, w którym o cenie decyduje stan konkretnego lokalu, a nie jego wielkość, i tak trzeba czytać każdą ofertę w tym mieście.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 3858 | 19 | 39 m² |
| 3 | 3423 | 40 | 51 m² |
| 4 | 3393 | 33 | 62 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 92 z 96 aktów i są bardzo płaskie: cała rozpiętość to 465 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2391 | 70 |
| 2022 | 3420 | 70 |
| 2023 | 3232 | 60 |
| 2024 | 2886 | 90 |
| 2025 | 3482 | 44 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 14 aktów o medianie 4744 zł, najwyższej w tym zestawieniu.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 46 procent, ale kolumna skacze w górę i w dół co roku o kilkaset złotych i przy sześćdziesięciu do dziewięćdziesięciu transakcjach rocznie nie należy z tych wahań robić trendu.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 3511 zł/m² przy 48 aktach, a w dwunastu poprzednich 3242 zł przy 52 aktach, czyli wzrost o 8,3 procent. Obie próby są porównywalne, a rynku pierwotnego w żadnej z nich praktycznie nie ma, więc jest to jeden z niewielu wyników w tym województwie opisujących wprost ceny istniejącego zasobu.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Więcbork nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, i tym razem jest to zgodne z tym, co widać w aktach: rejestr notuje sześć pierwszych sprzedaży w dwa lata.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 48 | 445 000 zł | 280 000 do 600 000 zł | 1915 m² |
| Działka | 10 | 43 248 zł | 17 099 do 80 000 zł | 824 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 40 z 48 aktów na dom, czyli pięć szóstych, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod nimi ma 1915 m². To są niemal wyłącznie siedliska wiejskie.
Ta tabela jest najciekawszą częścią wpisu, jeśli zestawić ją z sąsiadem. Mediana ceny domu w Więcborku, 445 000 zł, jest o 115 000 zł wyższa niż w Sępólnie Krajeńskim, gdzie wynosi 330 000 zł, choć mieszkanie jest tu o 1440 zł na metrze tańsze. Gmina Więcbork jest rozległa, jeziorna i wiejska, a jej rynek nieruchomości toczy się wokół siedlisk, a nie bloków. W obu gminach udział posesji z co najmniej dwoma budynkami jest zbliżony, 83 procent tutaj i 75 procent u sąsiada, więc różnicy nie da się złożyć na to, co się pod nazwą „dom" kryje.
Dziesięć transakcji działkami w dwa lata nie opisuje rynku gruntów.
Co z tego ma kupujący
Więcbork jest jedną z najtańszych gmin mieszkaniowych w województwie i jednocześnie ma droższe domy niż sąsiad, który mieszkania ma znacznie droższe. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Mediana 3438 zł jest tu gotowa do użycia, bo rynku pierwotnego praktycznie nie ma. Nie zakładaj, że metraż wyznaczy cenę metra: najtańszy jest tu przedział od 35 do 50 m², a nie największe lokale, i różnica sięga 2718 zł. I jeśli szukasz domu, policz to osobno, bo w tej gminie dom jest o 115 000 zł droższy niż czternaście kilometrów dalej.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Sępólno Krajeńskie leży 14 km stąd i jest droższe o 1440 zł na metrze, a Tuchola 42 km i jest droższa o 1128 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Sępólnie Krajeńskim, Więcborku i Tucholi. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
