Trzy miasta Krajny i Borów Tucholskich dzieli 1440 zł na metrze, od 4878 zł w Sępólnie Krajeńskim do 3438 zł w Więcborku. To 72 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 406 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najcieńszy koszyk całej serii kujawsko-pomorskiej.
Najmocniejsza liczba tego zestawienia nie dotyczy jednak żadnego z tych trzech miast. W tym samym powiecie sępoleńskim, dwadzieścia kilometrów od Sępólna, leży gmina Sośno z medianą 1838 zł za metr, czyli szóstą najniższą wśród 860 polskich gmin. Typowe mieszkanie ma tam 53 m² i kosztuje 85 000 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Sępólnie Krajeńskim i Tucholi, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy, między 23 kwietnia a 8 czerwca 2026. Końce są tu wyjątkowo zbieżne, więc jest to jedno z niewielu porównań w tej serii, w którym różnice dat nie przeszkadzają.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich pięciu gminach filtr usunął łącznie 26 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sępólno Krajeńskie | 14 813 | 615 | 4878 | 5814 | 4199 | 142 | 2026-05-18 |
| Tuchola | 19 277 | 659 | 4566 | 7523 | 4202 | 99 | 2026-05-29 |
| Kamień Krajeński | 6416 | 688 | 4343 | 5579 | 3389 | 33 | 2026-04-23 |
| Więcbork | 12 695 | 757 | 3438 | 5775 | 3423 | 96 | 2026-06-08 |
| Sośno | 4360 | 855 | 1838 | brak | 1838 | 36 | 2026-05-15 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Żadna z tych pięciu gmin nawet się do niej nie zbliża: najdroższa leży 19 procent poniżej, a najtańsza 70 procent.
To jest najtańszy zakątek województwa kujawsko-pomorskiego i jeden z tańszych w kraju.
Sośno: 85 000 zł za mieszkanie
| Miara | Sośno | Dla porównania: Toruń |
|---|---|---|
| Mediana, zł/m² | 1838 | 9333 |
| Typowe mieszkanie | 53 m² | 48 m² |
| Mediana ceny mieszkania | 85 000 zł | 440 000 zł |
| Miejsce wśród 860 gmin | 855 | 86 |
Te dwie kolumny opisują ten sam kraj i to samo województwo. Za cenę jednego mieszkania w Toruniu można w Sośnie kupić pięć.
Sośno jest gminą wiejską o 4360 mieszkańcach i jej rejestr notuje w dwa lata 36 transakcji lokalowych, wszystkie na rynku wtórnym. Nie ma tu żadnej nowej inwestycji, która by tę medianę zniekształcała, i nie ma też wykupów komunalnych: filtr transakcji nierynkowych nie usunął w tej gminie ani jednego aktu. To po prostu ceny, po jakich w tej gminie zmieniają właściciela mieszkania.
Rynek domów wygląda tam podobnie. Mediana ceny domu w Sośnie wynosi 180 000 zł, przy czym 27 z 31 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod nimi ma 3208 m². To są gospodarstwa, nie domy w mieście.
Trzy miasta, jeden rynek wtórny
| Miasto | Mediana ogólna, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty pierwszej sprzedaży | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Sępólno Krajeńskie | 4878 | 4199 | 44 | 31 procent |
| Tuchola | 4566 | 4202 | 13 | 13 procent |
| Więcbork | 3438 | 3423 | 6 | 6 procent |
Sępólno Krajeńskie i Tuchola mają na istniejącym zasobie dokładnie tę samą cenę: 4199 i 4202 zł, czyli trzy złote różnicy. Cała przewaga Sępólna w medianie ogólnej, 312 zł, bierze się z tego, że sprzedano tam 44 nowe mieszkania, a w Tucholi trzynaście.
Więcbork leży niżej także po odjęciu rynku pierwotnego, o 779 zł, i to jest jedyna realna różnica cen mieszkań między tymi trzema miastami.
Warto przy tym zauważyć, jak różnie wyceniane są tu nowe mieszkania. W Tucholi rynek pierwotny kosztuje 7523 zł, czyli o 79 procent więcej niż istniejący zasób, i jest to największa taka proporcja w województwie wśród gmin z co najmniej dziesięcioma transakcjami po obu stronach. W Sępólnie ta sama różnica wynosi 38 procent.
Co się dzieje z cenami
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Tuchola | 4899 | 4026 | +21,7 procent | 48 |
| Kamień Krajeński | 5013 | 4343 | +15,4 procent | 23 |
| Sępólno Krajeńskie | 5014 | 4474 | +12,1 procent | 80 |
| Więcbork | 3511 | 3242 | +8,3 procent | 48 |
| Sośno | 1704 | 1838 | −7,3 procent | 16 |
Końce rejestrów są tu zbieżne, więc tę tabelę można czytać jako porównanie. Cztery z pięciu gmin rosną, i to szybko jak na tę część kraju.
W trzech przypadkach odpowiada za to wejście nowej inwestycji: w Tucholi budynek przy Witosa, w Sępólnie sprzedaż z kwietnia 2026, w Kamieniu Krajeńskim dwanaście pierwszych sprzedaży na 33 transakcje. Wyjątkiem jest Więcbork, gdzie rynku pierwotnego praktycznie nie ma, a mediana i tak urosła o 8,3 procent, oraz Sośno, gdzie spadła o 7,3 procent, również bez udziału deweloperów.
W dłuższym oknie obraz jest inny. Od 2021 do 2025 roku mediana w Więcborku urosła o 46 procent, w Sępólnie Krajeńskim o 31, a w Tucholi spadła o 5 procent. Tuchola jest jedynym miastem tego koszyka, którego rynek przez pięć lat nie drgnął.
Cenniki deweloperów
W żadnej z tych pięciu gmin nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w nich łącznie 75 transakcji z rynku pierwotnego, w tym po medianie 7523 zł w Tucholi i 5814 zł w Sępólnie Krajeńskim. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Więcbork | 48 | 445 000 zł | 10 | 43 248 zł |
| Tuchola | 54 | 435 000 zł | 7 | 257 000 zł |
| Kamień Krajeński | 19 | 390 000 zł | 4 | 23 500 zł |
| Sępólno Krajeńskie | 60 | 330 000 zł | 20 | 40 000 zł |
| Sośno | 31 | 180 000 zł | 2 | 170 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Ta tabela odwraca kolejność z tabeli mieszkań i jest to najciekawsza obserwacja całego wpisu. Więcbork ma najtańsze mieszkania w koszyku i najdroższe domy, a Sępólno Krajeńskie odwrotnie. Różnica wynosi 115 000 zł na domu i 1440 zł na metrze mieszkania, w przeciwnych kierunkach, przy czternastu kilometrach drogi i wspólnym starostwie.
Wyjaśnienia trzeba szukać w tym, co się pod nazwą „dom" kryje po obu stronach. W Więcborku 40 z 48 aktów dotyczy posesji z co najmniej dwoma budynkami, w Sępólnie 45 z 60, więc proporcje są zbliżone. Różni je za to typowa działka: 1915 m² w Więcborku wobec 951 m² w Sępólnie. Więcbork jest gminą rozległą i jeziorną, a jej rynek nieruchomości toczy się wokół siedlisk, nie bloków.
Kolumna z działkami jest w całym koszyku nieużyteczna: pięć gmin daje razem 43 transakcje gruntowe w dwa lata, więc żadnej z tych median nie da się czytać jako ceny działki pod dom.
Dwie gminy bez własnego wpisu
- Kamień Krajeński, 6416 mieszkańców, 10 km od Sępólna: 33 akty, mediana 4343 zł/m², 688 miejsce w kraju. Dwanaście z tych transakcji to pierwsza sprzedaż po medianie 5579 zł, a istniejący zasób kosztuje tam 3389 zł, czyli mniej niż w Więcborku. Mediana gminy urosła od 2021 roku z 2838 na 5192 zł, czyli o 83 procent.
- Sośno, 4360 mieszkańców, 20 km od Sępólna: 36 aktów, mediana 1838 zł/m², 855 miejsce wśród 860 gmin. Wszystkie transakcje na rynku wtórnym, żadna nie odrzucona przez filtr transakcji nierynkowych. To najtańsza gmina województwa kujawsko-pomorskiego i jedna z sześciu najtańszych w Polsce.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w gminie Sępólno Krajeńskie, gdzie rynek pierwotny to lokale o powierzchni 65 m²
- Ceny mieszkań w gminie Więcbork, gdzie dom kosztuje więcej niż w Sępólnie
- Ceny mieszkań w gminie Tuchola, gdzie nowe mieszkanie jest droższe o 79 procent
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
