Przemyśl zajmuje 340 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6495 zł/m², czyli o 8 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 54 352 osoby, a do Rzeszowa jest stąd 92 km i godzina z kwadransem jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 819 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, czyli z drugiego pod względem wielkości rynku mieszkaniowego w województwie, po Rzeszowie.
Najmocniejsza rzecz w tych danych dotyczy czasu. Od 2021 do 2024 roku mediana Przemyśla urosła o 67 procent, a od 2024 roku nie ruszyła się wcale: 6353 zł, potem 6407, potem 6371.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Przemyśl, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 11 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 22 akty o medianie 1306 zł/m² i typowej cenie 61 230 zł, czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 819 aktów. Mediana to 6495 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5252 do 7818 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 305 000 zł.
Trzy lata wzrostu i dwa i pół roku bez ruchu
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3800 | 410 |
| 2022 | 4510 | 459 |
| 2023 | 4749 | 462 |
| 2024 | 6353 | 398 |
| 2025 | 6407 | 468 |
| 2026 (do 11 czerwca) | 6371 | 147 |
Między 2021 a 2024 rokiem mediana urosła o 2553 zł na metrze, czyli o 67 procent. Potem ruch się skończył: trzy kolejne odczyty mieszczą się w 54 zł, czyli w granicach szumu, przy próbach od 147 do 468 aktów.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma potwierdza to samo: 6466 zł/m² z 371 aktów przeciw 6600 zł/m² z 504 aktów, czyli spadek o 2 procent. Obie próby są duże, więc jest to wiarygodny pomiar, a nie wahnięcie.
Warto zauważyć, że liczba transakcji też spadła, z 504 do 371, czyli o 26 procent. Rynek w Przemyślu jednocześnie przestał drożeć i zmniejszył obroty.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7279 | 313 | 348 300 zł | 47 m² |
| Wtórny | 5994 | 502 | 287 750 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 38 procent transakcji i jest o 1285 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 21 procent. Metraż jest w obu przypadkach ten sam, więc różnica dotyczy wyłącznie standardu i lokalizacji, a nie wielkości lokalu.
W cenie całkowitej to 60 550 zł różnicy przy praktycznie identycznym mieszkaniu.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Goszczyńskiego 7A | 11 141 | 7 | 0 |
| Bielskiego 46A | 9392 | 46 | 44 |
| Leszczyńskiego 9 | 7992 | 56 | 56 |
| Żołnierzy I AWP 3J | 7500 | 15 | 15 |
| Bielskiego 46 | 7427 | 33 | 31 |
| Bielskiego 48 | 7321 | 23 | 20 |
| Żołnierzy I AWP 3H | 7174 | 22 | 21 |
| Żołnierzy I AWP 3G | 6814 | 22 | 19 |
| Żołnierzy 2 KP 17 | 6200 | 47 | 46 |
| Grunwaldzka 99 | 3262 | 22 | 19 |
Ta tabela jest w tym wpisie najbardziej praktyczna, bo dziewięć z dziesięciu wymienionych adresów to w przeważającej części transakcje deweloperskie, a rozstęp między nimi wynosi 6130 zł na metrze.
Trzy budynki przy Bielskiego, sprzedawane w tym samym oknie i w przeważającej części przez dewelopera, dzieli 2071 zł: 9392 zł pod numerem 46A, 7427 pod 46 i 7321 pod 48. Kupujący, któremu ktoś poda „cenę przy Bielskiego", powinien zapytać o numer budynku.
Najniższy wiersz wymaga osobnej uwagi. Przy Grunwaldzkiej 99 mediana wynosi 3262 zł/m² przy 22 aktach, z czego 19 z rynku pierwotnego, czyli o połowę poniżej mediany miasta. Rejestr nie mówi, co to za inwestycja, i my też tego nie wiemy. Podajemy tę liczbę, bo jest wyjątkowa, a nie dlatego, że umiemy ją wyjaśnić.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6732 | 114 | 31 |
| 50-65 m² | 6627 | 264 | 115 |
| 35-50 m² | 6500 | 326 | 133 |
| ponad 65 m² | 5822 | 115 | 34 |
Reguła małego metrażu działa tu słabo. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 232 zł na metrze, a wyraźnie odstaje tylko przedział powyżej 65 m², tańszy o 910 zł od kawalerek.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7645 | 75 | 36 m² |
| 2 | 6958 | 188 | 38 m² |
| 3 | 6388 | 373 | 50 m² |
| 4 | 5803 | 145 | 64 m² |
| 5 | 5790 | 34 | 66 m² |
Typowe przemyskie mieszkanie ma 3 izby na 50 m² i jest to najliczniejsza kategoria w rejestrze, 373 akty.
Cenniki deweloperów
Ustawowy rejestr cen ofertowych zawiera dla Przemyśla 23 lokale, stan na 28 sierpnia 2026, z czego 19 w jednej inwestycji przy ulicy Leszczyńskiego. Mediana ceny ofertowej wynosi 7010 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6905 do 7225 zł/m².
To o 269 zł na metrze mniej niż mediana transakcyjna rynku pierwotnego, która wynosi 7279 zł. Dwadzieścia trzy lokale to resztka oferty, a nie obraz rynku, ale zbieżność obu liczb jest tu warta odnotowania: w Przemyślu cennik i akty mówią praktycznie to samo.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 71 | 530 000 zł | 148 175 zł | 710 000 zł | 730 m² |
| Działki | 35 | 61 500 zł | 18 615 zł | 120 000 zł | 522 m² |
Mediana działki wynosi tu 61 500 zł, czyli prawie dziesięć razy mniej niż w podrzeszowskim Krasnem, gdzie ta sama liczba to 589 000 zł. Za jedną działkę pod Rzeszowem kupuje się dziewięć przemyskich.
Przy domach rozstęp kwartylowy jest wyjątkowo szeroki, od 148 175 do 710 000 zł, a 27 z 71 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Mediana 530 000 zł opisuje więc kategorię, w której mieści się i kamienica do remontu, i dom gotowy do wprowadzenia.
Co z tego ma kupujący
W Przemyślu rynek stoi od dwóch i pół roku, a to znaczy, że nie ma powodu do pośpiechu, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Pytaj o numer budynku, nie o ulicę, bo trzy budynki przy Bielskiego dzieli 2071 zł na metrze. Ustal, o którym rynku mówi cena, bo rynek pierwotny jest tu o 21 procent droższy przy identycznym metrażu. I jeśli myślisz o budowie, policz działkę, bo grunt w Przemyślu kosztuje ułamek tego, co pod Rzeszowem.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Jarosław leży 37 km stąd i jest o 403 zł na metrze droższy, a Przeworsk o 171 zł tańszy. Cały wschód województwa zestawiamy w porównaniu cen w Przemyślu, Jarosławiu i Przeworsku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
