Trzy miasta wschodniego Podkarpacia, 1476 aktów notarialnych i rozpiętość zaledwie 574 zł na metrze: od 6898 zł w Jarosławiu po 6324 zł w Przeworsku. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 28 700 zł, czyli mniej, niż dzieli dwa mieszkania w tym samym bloku.
Ta rozpiętość jest za mała, żeby cokolwiek z niej wynikało, i mówimy to na wstępie. Ciekawe w tych trzech miastach jest co innego: kierunek, w którym się rozjeżdżają.
W 2021 roku Przemyśl i Jarosław dzieliło 326 zł na metrze. W 2026 roku dzieli je 1726 zł, i to Jarosław, dwa razy mniejszy, jest droższy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Przemyśl, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Jarosławiu i Przeworsku. Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do dnia, w którym kończy się rejestr każdego miasta. Te daty podajemy w tabeli niżej i różnią się o niecałe dwa miesiące, więc porównanie jest tu wyjątkowo równe.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął łącznie 42 akty, najwięcej w Przemyślu, gdzie było ich 22.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jarosław | 34 707 | 279 | 6898 | 7430 | 6474 | 487 | 2026-07-15 |
| Przemyśl | 54 352 | 340 | 6495 | 7279 | 5994 | 819 | 2026-06-11 |
| Przeworsk | 14 354 | 366 | 6324 | 6484 | 5852 | 170 | 2026-05-18 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają co najmniej 30 transakcji w tym samym oknie. Mediana median wszystkich tych gmin to 6028 zł/m².
Kolejność jest odwrotna do wielkości: najmniejsze miasto jest najtańsze tylko o 574 zł od największego, a pośrodku, na pierwszym miejscu, stoi Jarosław. Ranking liczony na samym rynku wtórnym daje tę samą kolejność, więc nie jest to efekt różnego udziału deweloperów.
To, co dzieje się w czasie, jest ciekawsze niż dzisiejsza różnica
| Rok | Przemyśl, zł/m² | Jarosław, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|
| 2021 | 3800 | 4126 | 326 zł |
| 2022 | 4510 | 4218 | 292 zł na korzyść Przemyśla |
| 2023 | 4749 | 5437 | 688 zł |
| 2024 | 6353 | 5783 | 570 zł na korzyść Przemyśla |
| 2025 | 6407 | 6906 | 499 zł |
| 2026 | 6371 | 8097 | 1726 zł |
Do 2024 roku te dwie linie splatały się ze sobą i raz jedno, raz drugie miasto było droższe. Od 2024 roku Przemyśl stoi w miejscu, a Jarosław rośnie dalej: przemyska mediana to kolejno 6353, 6407 i 6371 zł, czyli trzy odczyty w przedziale 54 zł, a jarosławska idzie 5783, 6906 i 8097.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma pokazuje to samo, każde miasto liczone do własnej daty końca:
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 miesięcy | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Jarosław | 7288 zł/m², 238 aktów | 6579 zł/m², 246 aktów | wzrost o 10,8 procent |
| Przemyśl | 6466 zł/m², 371 aktów | 6600 zł/m², 504 akty | spadek o 2 procent |
W Przemyślu spadła też liczba transakcji, z 504 do 371, czyli o 26 procent. Rynek jednocześnie przestał drożeć i zmniejszył obroty, a to w połączeniu z płaską medianą od 2024 roku jest najmocniejszym sygnałem w całym tym zestawieniu.
Przeworska nie ma w tej tabeli, bo jego wcześniejszy okres opiera się na 29 aktach i porównanie nie miałoby wartości pomiarowej.
Rynek pierwotny: od 31 do 66 procent
| Miasto | Udział rynku pierwotnego | Mediana rynku pierwotnego | Mediana rynku wtórnego | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Przeworsk | 66 procent | 6484 | 5852 | 632 zł |
| Przemyśl | 38 procent | 7279 | 5994 | 1285 zł |
| Jarosław | 31 procent | 7430 | 6474 | 956 zł |
We wszystkich trzech miastach rynek pierwotny jest droższy od wtórnego, w odróżnieniu od obwarzanka rzeszowskiego, gdzie jest odwrotnie w każdej z sześciu gmin.
Najsilniejsza różnica jest w Przemyślu, gdzie wynosi 1285 zł na metrze, czyli 21 procent, przy identycznym metrażu po obu stronach: 47 metrów u dewelopera i 48 na rynku wtórnym. To rzadka sytuacja, w której różnicy nie tłumaczy wielkość mieszkania.
Koncentracja: w Przeworsku dwa bloki to dwie trzecie rynku
| Miasto | Największe adresy | Akty | Udział w rynku miasta |
|---|---|---|---|
| Przeworsk | Misiągiewicza 86 i 88 | 109 | 64 procent |
| Jarosław | Szarych Szeregów 4 i 2, Konfederacka 27 | 151 | 31 procent |
| Przemyśl | Leszczyńskiego 9, Żołnierzy 2 KP 17, Bielskiego 46A | 149 | 18 procent |
Im mniejsze miasto, tym większy udział pojedynczej inwestycji, i w Przeworsku dochodzi to do punktu, w którym mediana miasta jest po prostu ceną dwóch sąsiadujących bloków.
W Przemyślu, przy 819 aktach, żaden adres nie ma takiej siły, za to widać tam co innego: trzy budynki przy tej samej ulicy Bielskiego, sprzedawane w tym samym oknie i w przeważającej części przez dewelopera, dzieli 2071 zł na metrze.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana ceny domu | Udział siedlisk | Działki, akty | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Przemyśl | 71 | 530 000 zł | 27 z 71 | 35 | 61 500 zł |
| Przeworsk | 44 | 429 000 zł | 23 z 44 | 11 | zbyt mała próba |
| Jarosław | 67 | 400 000 zł | 36 z 67 | 16 | 65 000 zł |
Kolumna „udział siedlisk" liczy akty dotyczące nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. W Jarosławiu i w Przeworsku to ponad połowa transakcji, więc mediana domu opisuje tam w większości siedliska, a nie domy jednorodzinne.
Działki są w tej części województwa wyjątkowo tanie: 61 500 zł w Przemyślu i 65 000 zł w Jarosławiu, przy 589 000 zł w podrzeszowskim Krasnem. Przeworskie działki mają typowo 144 m², czyli są to niewielkie wydzielenia, i mediany dla nich nie podajemy.
Co kupuje mediana
Przy medianie 6898 zł/m² w Jarosławiu typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 324 754 zł. Za tę samą kwotę:
- w Przeworsku kupuje się 51 m²,
- w Przemyślu 50 m².
Trzy miasta i trzy metry różnicy. To jest najlepsze podsumowanie tego, jak wąska jest dzisiejsza rozpiętość i dlaczego cały ten wpis dotyczy raczej kierunku niż poziomu.
Analizy poszczególnych miast
Obwarzanek stolicy województwa opisujemy w porównaniu cen w Rzeszowie i okolicach, a północ przemysłową w porównaniu cen w Stalowej Woli, Mielcu, Tarnobrzegu i Nowej Dębie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
