Gdańsk zajmuje 18 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 12 666 zł/m², czyli dokładnie dwa razy tyle, ile wynosi mediana typowej polskiej gminy. To najdroższe duże miasto Pomorza i jedyne w województwie, które przekracza dwadzieścia tysięcy aktów w dwuletnim oknie.
Liczby pochodzą z 22 770 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Kryje się w nich jedna rzecz, której mediana miasta nie pokazuje: rynek pierwotny jest w Gdańsku tańszy od wtórnego o 806 zł na metrze. W żadnym innym mieście Trójmiasta tak nie jest.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Gdańsk, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 24 lipca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, a gdański należy do najświeższych w kraju.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, bo pojedyncza transakcja za kilka milionów przesuwa średnią, a mediany nie rusza.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 178 aktów o medianie 2398 zł/m² i typowej cenie 127 500 zł za 54 m², czyli wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 22 770 aktów. Mediana to 12 666 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 768 do 15 353 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 630 446 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 12 237 | 13 021 | 629 356 zł | 49 m² |
| Wtórny | 13 043 | 9 749 | 635 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 57 procent wszystkich aktów i jest o 806 zł na metrze tańszy od wtórnego, przy niemal identycznym metrażu.
Decyduje o tym lokalizacja nowych inwestycji. Rynek pierwotny skupia się w dzielnicach zewnętrznych: Jasień, Orunia Górna, Ujeścisko i Letnica dają razem 10 240 aktów, z czego 7389 to rynek pierwotny, a ich mediany mieszczą się między 10 625 a 13 302 zł/m². Rynek wtórny obejmuje natomiast całe Śródmieście, Oliwę, Wrzeszcz i Przymorze, gdzie metr kosztuje od 14 do 18 tysięcy.
Mediana miasta jest więc myląca w obie strony. Kto szuka mieszkania w Śródmieściu, powinien patrzeć na 16 502 zł/m², a nie na 12 666. Kto szuka na Oruni Górnej, na 10 625 zł/m².
Dzielnice
Rejestr niesie współrzędne każdej transakcji, więc każdy akt daje się przypisać do dzielnicy. W oknie udało się przypisać wszystkie 22 754 akty, które mają współrzędne, do jednej z 32 dzielnic.
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Aniołki | 19 046 | 166 | 96 | 14 442 | 46 m² |
| Oliwa | 18 369 | 490 | 221 | 13 748 | 58 m² |
| Brzeźno | 17 544 | 625 | 369 | 14 720 | 47 m² |
| Młyniska | 16 975 | 769 | 676 | 13 566 | 47 m² |
| Śródmieście | 16 502 | 1607 | 692 | 17 741 | 43 m² |
| Zaspa-Rozstaje | 15 830 | 295 | 116 | 14 772 | 48 m² |
| Przymorze Wielkie | 15 650 | 865 | 305 | 13 556 | 45 m² |
| Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia | 15 330 | 379 | 74 | 14 332 | 43 m² |
| Siedlce | 15 171 | 859 | 608 | 12 695 | 48 m² |
| Przymorze Małe | 15 166 | 372 | 17 | 15 090 | 47 m² |
| Strzyża | 14 979 | 168 | 70 | 13 234 | 52 m² |
| Wrzeszcz Górny | 14 928 | 1167 | 619 | 13 450 | 53 m² |
| Zaspa-Młyniec | 14 401 | 237 | 66 | 13 204 | 50 m² |
| Wrzeszcz Dolny | 14 125 | 753 | 241 | 12 947 | 48 m² |
| Nowy Port | 13 457 | 267 | 146 | 10 723 | 48 m² |
| Piecki-Migowo | 13 383 | 1024 | 368 | 13 636 | 54 m² |
| Letnica | 13 302 | 2138 | 1837 | 16 940 | 48 m² |
| VII Dwór | 13 038 | 48 | 0 | 13 038 | 41 m² |
| Wyspa Sobieszewska | 12 612 | 39 | 22 | 10 587 | 55 m² |
| Brętowo | 12 562 | 140 | 55 | 11 527 | 61 m² |
| Olszynka | 12 351 | 79 | 73 | 10 483 | 59 m² |
| Suchanino | 11 992 | 103 | 10 | 11 905 | 53 m² |
| Osowa | 11 684 | 562 | 317 | 11 928 | 56 m² |
| Chełm | 11 656 | 570 | 116 | 11 717 | 51 m² |
| Orunia - Święty Wojciech - Lipce | 11 596 | 269 | 114 | 10 048 | 43 m² |
| Stogi | 11 575 | 221 | 54 | 10 713 | 42 m² |
| Jasień | 11 264 | 2915 | 1846 | 12 946 | 50 m² |
| Ujeścisko - Łostowice | 11 211 | 2469 | 1738 | 12 355 | 49 m² |
| Orunia Górna - Gdańsk Południe | 10 625 | 2718 | 1968 | 11 970 | 46 m² |
| Matarnia | 10 577 | 163 | 94 | 11 807 | 66 m² |
| Kokoszki | 10 478 | 206 | 93 | 11 366 | 62 m² |
| Przeróbka | 10 197 | 57 | 0 | 10 197 | 42 m² |
Rozpiętość między najdroższą a najtańszą dzielnicą to 8849 zł na metrze, czyli na mieszkaniu 50 m² różnica 442 tysiące złotych. Aniołki są o 87 procent droższe od Przeróbki.
Kolumna „bez rynku pierwotnego" zmienia ranking w obie strony. W Letnicy odjęcie rynku pierwotnego podnosi medianę z 13 302 na 16 940 zł/m², czyli o 3638 zł. W Oliwie działa odwrotnie i obniża ją z 18 369 na 13 748 zł/m², czyli o 4621 zł.
Jeden adres, 416 transakcji
Najliczniejszym adresem w Gdańsku jest Starowiejska 62 w Letnicy z 416 aktami, z czego 382 to rynek pierwotny, przy medianie 13 074 zł/m². To niemal co pięćdziesiąta transakcja w całym mieście, pod jednym numerem.
| Adres | Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|---|
| Starowiejska 62 | Letnica | 13 074 | 416 | 382 |
| ks. Jerzego Popiełuszki 22 | Młyniska | 16 827 | 293 | 281 |
| ks. Jerzego Popiełuszki 2 | Młyniska | 16 371 | 252 | 240 |
| Chmielna 109 | Śródmieście | 14 040 | 227 | 150 |
| Chmielna 110 | Śródmieście | 11 664 | 198 | 182 |
| Jagiellońska 13 | Przymorze Wielkie | 17 958 | 169 | 160 |
| ks. Jerzego Popiełuszki 20 | Młyniska | 19 887 | 150 | 150 |
| Kartuska 420 | Jasień | 7879 | 108 | 95 |
Trzy adresy przy Popiełuszki dają razem 695 aktów i są tym, co ustawia medianę Młynisk na 16 975 zł/m². Po odjęciu rynku pierwotnego dzielnica spada do 13 566 zł/m², czyli o 3409 zł.
Najtańszym dużym adresem w mieście jest Kartuska 420 w Jasieniu, 7879 zł/m² przy 108 aktach, czyli o 4787 zł poniżej mediany Gdańska.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 14 017 | 2797 | 1433 |
| 35-50 m² | 12 864 | 9126 | 5162 |
| 50-65 m² | 11 862 | 5948 | 3346 |
| ponad 65 m² | 12 393 | 4899 | 3080 |
Reguła małego metrażu w Gdańsku działa i jest wyraźna: mieszkanie poniżej 35 m² kosztuje o 2155 zł na metrze więcej niż mieszkanie 50-65 m², czyli o 18 procent. Przedział powyżej 65 m² jest droższy od środkowego, bo duże mieszkania sprzedają się w Śródmieściu, Oliwie i na Przymorzu.
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i przy typowym mieszkaniu 3 izby oznaczają 50 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 15 838 | 544 | 32 m² |
| 2 | 14 000 | 2468 | 41 m² |
| 3 | 12 556 | 3484 | 50 m² |
| 4 | 11 855 | 1525 | 63 m² |
| 5 | 10 838 | 308 | 78 m² |
| 6 | 10 312 | 45 | 117 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 8863 | 11 073 |
| 2022 | 9387 | 9805 |
| 2023 | 10 237 | 11 757 |
| 2024 | 11 704 | 12 822 |
| 2025 | 12 578 | 10 456 |
| 2026 (do 24 lipca) | 13 324 | 5549 |
Od 2021 roku mediana urosła o 4461 zł na metrze, czyli o 50 procent. Rok 2026 obejmuje niecałe siedem miesięcy i jest sygnałem, a nie wynikiem.
Uczciwsza liczba to porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma, liczone do daty końca rejestru: 13 029 zł/m² z 10 101 aktów przeciw 12 410 zł/m² z 12 027 aktów, czyli wzrost o 5,0 procent. To wyraźnie wolniej niż tempo z lat 2023 i 2024, a liczba aktów spadła o 16 procent.
Cenniki deweloperów
Deweloperzy mają ustawowy obowiązek publikować ceny ofertowe. W Gdańsku obejmuje to 6010 lokali z medianą 14 420 zł/m², rozstęp kwartylowy od 11 315 do 20 520 zł/m², stan na 25 sierpnia 2026.
| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Sienna Grobla | ROBYG Grobla Park | 321 | 20 500 |
| Scala | SCALA | 277 | 17 500 |
| Borkowska 1 | Domesta | 242 | 10 752 |
| Stępkarska | ROBYG Zajezdnia Wrzeszcz 2 | 220 | 23 500 |
| Przytulna | Grupa Inwestycyjna Hossa | 210 | 12 141 |
| Wielkopolska 53 | Bravo Developer | 205 | 12 997 |
| Czarny Dwór 2A | SEA PARK | 195 | 26 888 |
Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Zestawienie z aktami wygląda tak: deweloperzy żądają dziś 14 420 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 12 237 zł/m². Różnica to 2183 zł, czyli 18 procent, i mieści się w niej zarówno negocjacja, jak i to, że oferta z dziś jest droższa niż akt sprzed roku.
Rozrzut ofert jest przy tym większy niż rozrzut aktów: od 10 752 zł/m² przy Borkowskiej do 26 888 zł/m² w Czarnym Dworze, czyli dwuipółkrotność. To ta sama różnica dzielnic, którą widać w tabeli wyżej, tylko wyrażona w cenach ofertowych.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 386 | 1 427 810 zł | 1 084 750 zł | 1 975 500 zł | 410 m² |
| Działki | 229 | 467 400 zł | 80 000 zł | 1 350 000 zł | 378 m² |
65 z 386 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych.
Ostatni akt na dom w gdańskim rejestrze pochodzi z 23 stycznia 2026, czyli pół roku wcześniej niż ostatni akt na mieszkanie. To luka w rejestrze źródłowym, a nie brak transakcji. Działki są aktualne do 30 czerwca 2026.
Rozrzut cen działek jest ogromny, od 80 tysięcy w dolnym kwartylu do 1,35 miliona w górnym, bo rejestr miesza w jednej kategorii ogródek na Stogach z terenem inwestycyjnym w Śródmieściu.
Co z tego ma kupujący
Mediana miasta jest w Gdańsku najmniej użyteczną liczbą w całym wpisie. Rynek dzieli się na trzydzieści dwie dzielnice, między którymi jest 8849 zł na metrze.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal dzielnicę, zanim spojrzysz na cenę, bo różnica między Oliwą a Kokoszkami jest większa niż cała różnica między Gdańskiem a Gdynią. W dzielnicy z dużym rynkiem pierwotnym sprawdź jeszcze kolumnę bez rynku pierwotnego, bo Letnica po odjęciu nowych inwestycji jest droższa od Wrzeszcza Dolnego, a Oliwa tańsza od Śródmieścia. I nie zakładaj dalszego wzrostu w dotychczasowym tempie: przez ostatnie dwanaście miesięcy mediana dołożyła 5,0 procent, a liczba transakcji spadła o 16 procent.
Sąsiednie miasta Trójmiasta opisujemy osobno: Gdynia leży 22 kilometry stąd i jest o 942 zł na metrze tańsza, a Sopot 12 kilometrów i jest o 7374 zł droższy. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Trójmieście. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
