Między najtańszym a najdroższym miastem Trójmiasta jest 8316 zł na metrze, czyli 416 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m². Gdynia zamyka medianę na 11 724 zł/m², Gdańsk na 12 666, a Sopot na 20 040.
Liczby pochodzą z 29 659 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w trzech rejestrach cen nieruchomości. Najdroższa dzielnica aglomeracji leży w Gdyni, nie w Sopocie, a Sopot jest jedynym z trzech miast, w którym mediana przez ostatni rok spadła.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony osobno przez Gdańsk, Gdynię i Sopot, z których każde jest miastem na prawach powiatu. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna, a te są różne: Gdańsk do 24 lipca 2026, Gdynia do 26 czerwca 2026, Sopot do 28 stycznia 2026. Każde miasto aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania. Sopockie liczby są o pół roku starsze od gdańskich.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danym mieście. Filtr usunął łącznie 287 aktów: 178 w Gdańsku, 92 w Gdyni i 17 w Sopocie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sopot | 31 205 | 4 | 20 040 | 21 754 | 18 851 | 668 | 28 stycznia 2026 |
| Gdańsk | 489 328 | 18 | 12 666 | 12 237 | 13 043 | 22 770 | 24 lipca 2026 |
| Gdynia | 238 712 | 27 | 11 724 | 12 109 | 11 523 | 6221 | 26 czerwca 2026 |
Wszystkie trzy miasta mieszczą się w pierwszej trzydziestce spośród 889 gmin, dla których dało się policzyć medianę na co najmniej trzydziestu aktach. Mediana typowej polskiej gminy to 6056 zł/m², więc nawet najtańsza Gdynia jest od niej droższa o 94 procent.
Ranking policzyliśmy 29 sierpnia 2026 na aktualnych rejestrach.
Ranking się odwraca po odjęciu rynku pierwotnego
Trzy miasta mają zupełnie różne proporcje rynku pierwotnego.
| Miasto | Udział rynku pierwotnego | Różnica pierwotny minus wtórny, zł/m² |
|---|---|---|
| Gdańsk | 57 procent | -806 |
| Gdynia | 38 procent | +586 |
| Sopot | 23 procent | +2903 |
Gdańsk jest jedynym z trzech miast, w którym rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego. Decyduje o tym lokalizacja nowych inwestycji: cztery dzielnice o największym udziale rynku pierwotnego, czyli Jasień, Orunia Górna, Ujeścisko i Letnica, dają 10 240 aktów przy medianach od 10 625 do 13 302 zł/m².
Na całym rynku Gdańsk wyprzedza Gdynię o 942 zł na metrze, na samym rynku wtórnym o 1520 zł, a na samym pierwotnym już tylko o 128 zł. Te dwa miasta są więc na rynku pierwotnym praktycznie tak samo drogie, a cała różnica między nimi bierze się z istniejącego zasobu.
Najdroższa dzielnica aglomeracji leży w Gdyni
| Najdroższa część miasta | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| Orłowo, Gdynia | 21 776 | 259 |
| Sopot jako całość | 20 040 | 668 |
| Aniołki, Gdańsk | 19 046 | 166 |
| Oliwa, Gdańsk | 18 369 | 490 |
| Śródmieście, Gdynia | 16 612 | 671 |
| Śródmieście, Gdańsk | 16 502 | 1607 |
Gdyńskie Orłowo z medianą 21 776 zł/m² jest droższe niż mediana całego Sopotu. To ta sama różnica co między Sopotem a Gdynią, tylko wewnątrz jednego miasta.
Rozpiętość wewnątrz miast jest zresztą większa niż rozpiętość między nimi. W Gdyni między Orłowem a Pogórzem jest 12 924 zł na metrze, w Gdańsku między Aniołkami a Przeróbką 8849 zł, podczas gdy między Gdynią a Sopotem 8316 zł. Kto porównuje dwa mieszkania w tej samej aglomeracji, ma większą szansę trafić na tę pierwszą różnicę niż na tę drugą.
Kierunek ostatniego roku
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Gdańsk | 13 029 | 12 410 | +5,0 procent | 10 101 |
| Gdynia | 11 901 | 11 583 | +2,7 procent | 2904 |
| Sopot | 19 309 | 20 515 | -5,9 procent | 389 |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnej daty końca rejestru, więc okna nie pokrywają się co do dnia. Kierunki są mimo to jednoznaczne: Gdańsk rośnie prawie dwa razy szybciej niż Gdynia, a Sopot spada.
We wszystkich trzech miastach spadła przy tym liczba transakcji: w Gdańsku o 16 procent, w Gdyni o 14, w Sopocie o 17.
Ile transakcji przypada na mieszkańca
| Miasto | Akty w oknie | Ludność | Akty na 1000 mieszkańców |
|---|---|---|---|
| Gdańsk | 22 770 | 489 328 | 46,5 |
| Gdynia | 6221 | 238 712 | 26,1 |
| Sopot | 668 | 31 205 | 21,4 |
W Gdańsku obraca się mieszkaniami prawie dwa razy intensywniej niż w Gdyni i ponad dwa razy intensywniej niż w Sopocie, licząc na mieszkańca. Idzie to w parze z udziałem rynku pierwotnego, który w Gdańsku wynosi 57 procent aktów, a w Sopocie 23.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie, bo mówią, jak łatwo będzie znaleźć porównywalną ofertę.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana rynku pierwotnego w aktach, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Sopot | 25 | 21 900 | 21 754 | +146 zł |
| Gdynia | 1072 | 18 300 | 12 109 | +6191 zł |
| Gdańsk | 6010 | 14 420 | 12 237 | +2183 zł |
Cenniki dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży, stan na 25 sierpnia 2026.
Kolejność miast w cennikach jest inna niż w aktach: Gdynia żąda dziś o 3880 zł na metrze więcej niż Gdańsk, choć w aktach jest od niego tańsza o 942 zł. Różnica 6191 zł w Gdyni jest największa w Trójmieście i nie należy jej czytać jako miary negocjacji. Składają się na nią trzy rzeczy naraz: oferta z sierpnia 2026 jest nowsza niż akt sprzed roku, w cennikach zostaje to, co sprzedaje się najgorzej, czyli zwykle najdroższe, a gdyńskie inwestycje w sprzedaży stoją w Śródmieściu i Małym Kacku, a nie tam, gdzie zamykały się akty.
Sopockie 25 lokali pochodzi z jednej inwestycji i jest migawką resztki oferty, a nie rynkiem.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Typowa działka pod domem |
|---|---|---|---|---|---|
| Sopot | 31 | 3 120 000 zł | 19 | 2 509 200 zł | 526 m² |
| Gdańsk | 386 | 1 427 810 zł | 229 | 467 400 zł | 410 m² |
| Gdynia | 343 | 1 307 500 zł | 143 | 525 000 zł | 435 m² |
Dom w Sopocie kosztuje ponad dwa razy tyle co w Gdańsku, przy próbie 31 aktów, którą trzeba traktować ostrożnie. Między Gdańskiem a Gdynią różnica wynosi 120 tysięcy złotych, przy większej typowej działce w Gdyni.
Jest tu jedna luka w danych, którą trzeba nazwać: gdański rejestr kończy domy 23 stycznia 2026, czyli pół roku wcześniej niż mieszkania. To luka w rejestrze źródłowym, a nie brak transakcji.
Odległości i to, co kupuje mediana
| Trasa | Odległość drogowa | Czas jazdy |
|---|---|---|
| Gdynia do Sopotu | 10,1 km | 15 min |
| Gdańsk do Sopotu | 12,2 km | 21 min |
| Gdańsk do Gdyni | 21,6 km | 34 min |
Odległości to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.
| Miasto | Mieszkanie 50 m² po medianie | Typowa transakcja w rejestrze |
|---|---|---|
| Sopot | 1 002 000 zł | 1 083 633 zł |
| Gdańsk | 633 300 zł | 630 446 zł |
| Gdynia | 586 200 zł | 610 000 zł |
Dwanaście kilometrów między Gdańskiem a Sopotem kosztuje 369 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m². Dziesięć kilometrów między Sopotem a Gdynią kosztuje 416 tysięcy.
Co z tego ma kupujący
Trzy wnioski, w kolejności ważności.
Mediana miasta jest w Trójmieście słabszą wskazówką niż dzielnica. Rozpiętość wewnątrz Gdyni jest większa niż rozpiętość między Gdynią a Sopotem, a gdyńskie Orłowo jest droższe od całego Sopotu. Zanim porównasz miasta, porównaj dzielnice.
Sprawdź, o którym rynku mówi cena, którą ci podano. W Gdańsku rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego, w Gdyni i Sopocie droższy, więc ta sama fraza „ceny w mieście" znaczy w każdym z tych trzech miast co innego.
Sprawdź datę końca rejestru, zanim porównasz dwa miasta. Sopockie liczby kończą się w styczniu 2026, gdańskie w lipcu. Przy mieście, które w tym czasie spadało o blisko sześć procent rocznie, pół roku różnicy to nie jest szczegół.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Gdańsku, 22 770 aktów, mediana 12 666 zł/m²
- Ceny mieszkań w Gdyni, 6221 aktów, mediana 11 724 zł/m²
- Ceny mieszkań w Sopocie, 668 aktów, mediana 20 040 zł/m²
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
