Najdroższa inwestycja w Łodzi to The Line Apartments dewelopera Qtrzy Investment Group, z medianą 17 220 zł/m² z aktów notarialnych, choć jest to mediana z zaledwie trzech niezależnych aktów. Zaraz za nią stoją Apartamenty Drewnowska 43 dewelopera ATAL z 15 428 zł/m² i Nova Fabryka dewelopera Vision Development z 14 482 zł/m². Dla porównania mediana całego łódzkiego rynku wtórnego to 7 763 zł/m², więc mieszkanie w czołowej inwestycji kosztuje za metr ponad dwa razy więcej niż przeciętne mieszkanie z drugiej ręki w mieście. Wszystkie liczby w tym tekście pochodzą z aktów notarialnych z okresu od stycznia 2025 do 3 lipca 2026. Najwyższą cenę za metr wśród czołowych inwestycji, 19 212 zł, odnotowaliśmy przy Manufakturze i wrócimy do tej transakcji przy Drewnowskiej.
Jednostką rankingu jest nazwana inwestycja, a nie osiedle administracyjne. W metropolii jedno osiedle miesza XIX-wieczne kamienice z nowymi apartamentowcami, więc jego mediana zaciera różnice: to samo „Stare Polesie” obejmuje i secesyjną kamienicę, i apartamentowiec oddany kilka lat temu. Liczymy więc medianę po wszystkich adresach jednej inwestycji i dopiero tak widać, gdzie metr naprawdę jest najdroższy.
Dane i metodologia
- Źródło: akty notarialne z Rejestru Cen Nieruchomości, który dla Łodzi prowadzi miasto na prawach powiatu. To dane transakcyjne na poziomie pojedynczej umowy, a nie ceny ofertowe.
- Zakres danych: transakcje od 1 stycznia 2025 do końca rejestru, którym jest 3 lipca 2026. To najnowszy akt, jaki mamy dla Łodzi.
- Bierzemy mieszkania o powierzchni od 15 do 250 m² i podajemy zawsze medianę, nie średnią, bo średnią zawyża kilka najdroższych transakcji.
- Liczymy wyłącznie rynek wtórny.
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli akty z ceną poniżej 30 procent mediany dla danego roku. W skali całego miasta filtr usunął 344 akty rynku wtórnego o medianie zaledwie 1 944 zł/m², w większości wykupy komunalne mieszkań przez dotychczasowych lokatorów. Ten sam filtr stosujemy przy wyszukiwaniu inwestycji, żeby pojedynczy akt daleko poniżej ceny rynkowej nie zaniżył mediany całego budynku.
- Jednostką rankingu jest nazwana inwestycja, czyli zdefiniowany zbiór adresów jednego apartamentowca lub osiedla dewelopera. Zbiory te wyznaczyliśmy, grupując przestrzennie akty o najwyższych cenach, a potem nazywając każdą grupę po nazwie inwestycji i dewelopera. Mediana obejmuje wszystkie adresy danej inwestycji razem.
- Do zestawienia trafiły inwestycje z medianą co najmniej 12 200 zł/m² i co najmniej trzema aktami w tym okresie. Kolumna Liczba transakcji przy każdej pozycji podaje, ile aktów notarialnych z tego okresu złożyło się na medianę. Im więcej transakcji, tym pewniejsza liczba, dlatego przy czołówce z trzech, czterech aktów piszemy o tym wprost.
Po tych filtrach mediana całego łódzkiego rynku wtórnego w tym okresie to 7 763 zł/m² z 7 616 aktów. To punkt odniesienia, względem którego inwestycje z rankingu są od około 57 do 122 procent droższe.
Pięć najdroższych inwestycji
Pierwsza piątka mieści się w przedziale od 12 945 do 17 220 zł/m², czyli od około 67 do 122 procent powyżej mediany miasta. Co ważne, cały ten czubek zestawienia opiera się na małej liczbie aktów, od trzech do pięciu na inwestycję. To realne, wysokie ceny, ale każda z tych median jest mniej pewna niż mediana Fuzji czy Nowego Miasta Polesie, które niżej w rankingu mają po kilkadziesiąt transakcji.
| # | Inwestycja | Deweloper | Mediana zł/m² | Liczba transakcji | Rejon |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | The Line Apartments | Qtrzy Investment Group | 17 220 zł | 3 | Złotno |
| 2 | ATAL Apartamenty Drewnowska 43 | ATAL | 15 428 zł | 5 | przy Manufakturze |
| 3 | Nova Fabryka | Vision Development | 14 482 zł | 5 | Polesie |
| 4 | Norwida 19 | Orion Development | 13 909 zł | 3 | Polesie |
| 5 | Wólczańska 224A | MPM Development | 12 945 zł | 4 | Śródmieście |
1. The Line Apartments, Qtrzy Investment Group
Wszystkie trzy akty z tego adresu są duże i drogie. Mieszkanie o powierzchni 87 m² sprzedano za 1 495 000 zł, czyli 17 220 zł/m². Za 71 m² zapłacono 1 285 000 zł, czyli 18 000 zł/m², i to najwyższa cena za metr w tej inwestycji. Najtańszy z trójki lokal, 72 m², sprzedano za 1 000 000 zł, czyli 13 984 zł/m². Mediana inwestycji to 17 220 zł/m², ale z trzech niezależnych aktów, więc traktujemy ją ostrożniej niż mediany inwestycji o kilkunastu transakcjach.
Kontekst spoza rejestru: The Line to kameralne, zamknięte osiedle w Złotnie, jednej z bardziej zielonych i willowych części zachodniej Łodzi, oddane w 2023 roku. Mieszkania są tu wyraźnie większe niż przeciętne, mediana metrażu to 72 m², największa w całym rankingu, a to zwykle winduje cenę całego lokalu. Spokojna, zielona okolica i wysoki standard prawdopodobnie tłumaczą, dlaczego akurat tu akty są najwyższe, choć przy trzech transakcjach każda kolejna umowa może ten poziom jeszcze przesunąć.
Wszystkie akty pod tym adresem sprawdzisz w cenach transakcyjnych Garnizonowa 1.
2. ATAL Apartamenty Drewnowska 43, ATAL
Konkretne akty spod tego adresu: 70 m² sprzedano za 1 350 000 zł, czyli 19 212 zł/m², a mniejsze 36 m² za 560 000 zł, czyli 15 504 zł/m². Kawalerkę o powierzchni 25 m² sprzedano za 389 877 zł, czyli 15 428 zł/m². Mediana inwestycji to 15 428 zł/m² z pięciu niezależnych aktów, przy medianie ceny 500 000 zł i medianie metrażu 36 m².
To duża, wieloetapowa inwestycja przy Drewnowskiej i Lutomierskiej, której pierwsze budynki oddano w 2020 roku. Kontekst, którego rejestr nie zawiera: kompleks stoi tuż przy Manufakturze, dawnej fabryce Izraela Poznańskiego przerobionej na centrum handlowo-kulturalne. Najwyższe ceny za metr osiągają tu prawdopodobnie lokale z oknami na Manufakturę, a nie na wewnętrzny dziedziniec, choć tego akty już nie rozstrzygają.
Najwyższą cenę za metr pod tym adresem, 19 212 zł, osiągnął lokal nr 44 o powierzchni 70 m². Kupiono go od ATAL w 2020 roku za 594 304 zł (8 457 zł/m²), a w styczniu 2026 sprzedano ponownie za 1 350 000 zł, o 127 procent drożej. To jedna odsprzedaż: zakup nowego mieszkania od dewelopera, a potem sprzedaż na rynku wtórnym.
Wszystkie akty pod tym adresem, lokal po lokalu, znajdziesz w cenach transakcyjnych Drewnowska 47, jednego z budynków tej inwestycji.
3. Nova Fabryka, Vision Development
Ceny za metr trzymają się tu wysoko nawet przy najmniejszych lokalach. Kawalerkę o powierzchni 26 m² sprzedano za 405 000 zł, czyli 15 559 zł/m². Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 35 m² sprzedano za 505 000 zł, czyli 14 482 zł/m², a kolejne 27 m² za 392 500 zł, czyli 14 591 zł/m². Mediana inwestycji to 14 482 zł/m² z pięciu niezależnych aktów, przy medianie ceny 436 000 zł i medianie metrażu 33 m², jednej z najmniejszych w rankingu.
Kontekst spoza aktów: Nova Fabryka to rewitalizacja dawnej fabryki szpulek Henryka Wyssa z 1870 roku, na Starym Polesiu przy Kopernika. Nowe mieszkania mają tu postindustrialny, loftowy charakter, a inwestycję oddano w 2023 roku. To ten sam efekt co przy fabrycznych kwartałach Księżego Młyna: odrestaurowana, zabytkowa tkanka prawdopodobnie podbija ceny, choć tego akty nie mierzą.
Wszystkie transakcje sprawdzisz w cenach transakcyjnych Kopernika 15A.
4. Norwida 19, Orion Development
Trzy akty spod tego adresu pokazują, jak działa metraż. Mieszkanie o powierzchni 34 m² sprzedano za 470 000 zł, czyli 13 918 zł/m², a niemal identyczne 34 m² za 475 000 zł, czyli 13 909 zł/m². Najdroższe w liczbach bezwzględnych było największe, 79 m² za 879 000 zł, ale w przeliczeniu na metr wyszło z tego 11 121 zł/m², wyraźnie mniej niż w kawalerkach. Mediana inwestycji to 13 909 zł/m² z trzech niezależnych aktów, przy medianie ceny 475 000 zł i medianie metrażu 34 m².
Kontekst, którego rejestr nie pokazuje: Norwida 19 to pojedynczy, dziewięciokondygnacyjny budynek na Polesiu, przy ulicy Norwida niedaleko Atlas Areny, oddany w 2021 roku, bez osobnej nazwy marketingowej. Wysoki standard i punktowa, nowa zabudowa odcinają go od okolicznych bloków, co widać po cenach.
Akty pod tym adresem to ceny transakcyjne Norwida 19.
5. Wólczańska 224A, MPM Development
Konkretne akty spod tego adresu: 28 m² sprzedano za 420 000 zł, czyli 14 931 zł/m², a większe 43 m² za 550 000 zł, czyli 12 893 zł/m². Trzeci lokal, 31 m², sprzedano za 402 000 zł, czyli 12 997 zł/m². Mediana inwestycji to 12 945 zł/m² z czterech niezależnych aktów, przy medianie ceny 411 000 zł i medianie metrażu 37 m². To najsłabiej obsadzona pozycja z pierwszej piątki, a tuż za nią, o kilkadziesiąt złotych na metrze, stoją Manu Park, Srebrzyńska Park i Poniatowski Park I, więc kolejność w tej strefie rankingu jest umowna.
Kontekst spoza rejestru: Wólczańska 224A to kameralny, czterokondygnacyjny budynek dewelopera MPM Development z 33 mieszkaniami, oddany w 2023 roku, w Śródmieściu przy Politechnice Łódzkiej i dawnych fabrykach oraz willach rodziny Richterów. Niewielka, nowa inwestycja w gęstej, akademickiej części miasta trzyma ceny wysoko, choć przy czterech aktach każda kolejna umowa może tę medianę przesunąć.
Wszystkie akty pod tym adresem sprawdzisz w cenach transakcyjnych Wólczańska 224A.
Reszta stawki
Poniżej pierwszej piątki jest jeszcze dwadzieścia kilka inwestycji, wszystkie z medianą co najmniej 12 200 zł/m². Wiele z nich ma znacznie więcej aktów niż czołówka, więc ich mediany są pewniejsze. Nazwa każdej prowadzi do pełnej listy aktów pod jej adresem.
| # | Inwestycja | Deweloper | Mediana zł/m² | Liczba transakcji | Przykładowa transakcja |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 | Manu Park | Real Development Group | 12 926 zł | 4 | 28 m² za 364 000 zł (12 890 zł/m²) |
| 7 | Srebrzyńska Park | Peira | 12 918 zł | 14 | 42 m² za 549 000 zł (12 957 zł/m²) |
| 8 | Poniatowski Park I | Liberty Investments | 12 914 zł | 3 | 102 m² za 1 315 000 zł (12 914 zł/m²) |
| 9 | Fuzja | Echo Investment / Archicom | 12 831 zł | 40 | 41 m² za 520 000 zł (12 764 zł/m²) |
| 10 | Nowe Miasto Polesie | ATAL | 12 794 zł | 30 | 43 m² za 555 000 zł (12 898 zł/m²) |
| 11 | Nowy Olechów | Budomal | 12 669 zł | 3 | 63 m² za 805 000 zł (12 669 zł/m²) |
| 12 | 6 Sierpnia 40/42 | M&K Concept | 12 618 zł | 5 | 24 m² za 308 500 zł (12 618 zł/m²) |
| 13 | Moja Retkinia | Real Development Group | 12 614 zł | 6 | 44 m² za 540 000 zł (12 357 zł/m²) |
| 14 | Primo | Profbud | 12 568 zł | 11 | 46 m² za 575 000 zł (12 568 zł/m²) |
| 15 | Przędzalniana 64/66a | ARTOM Budownictwo | 12 566 zł | 6 | 53 m² za 665 000 zł (12 576 zł/m²) |
| 16 | Apartamenty Plażowa | Bud-Mar | 12 518 zł | 4 | 60 m² za 770 000 zł (12 838 zł/m²) |
| 17 | Apartamenty Zagajnikowa | GT Factory | 12 511 zł | 4 | 45 m² za 595 000 zł (13 341 zł/m²) |
| 18 | Osiedle Legionów 66 | MS Investments | 12 506 zł | 9 | 80 m² za 1 000 000 zł (12 506 zł/m²) |
| 19 | Diasfera Łódzka | Duda Development | 12 369 zł | 11 | 27 m² za 330 000 zł (12 369 zł/m²) |
| 20 | Tobaco Park II | Arche | 12 333 zł | 11 | 43 m² za 535 000 zł (12 333 zł/m²) |
| 21 | Mieszkania Hetmańska | Cem-Mix | 12 331 zł | 9 | 51 m² za 630 000 zł (12 331 zł/m²) |
| 22 | DzwoNova | Yuniversal Development | 12 316 zł | 4 | 40 m² za 500 000 zł (12 614 zł/m²) |
| 23 | Nowa Retkinia | Vision Development | 12 304 zł | 20 | 58 m² za 700 000 zł (12 119 zł/m²) |
| 24 | Apartamenty Zdrowie | Apartamenty Zdrowie | 12 255 zł | 6 | 46 m² za 545 000 zł (11 905 zł/m²) |
| 25 | Perła Piotrkowska | Supernova Development | 12 243 zł | 6 | 48 m² za 624 520 zł (13 000 zł/m²) |
| 26 | Osiedle D77 | Tree Development | 12 236 zł | 14 | 30 m² za 368 000 zł (12 349 zł/m²) |
| 27 | Neopolis | REAL Development Group | 12 223 zł | 4 | 46 m² za 560 000 zł (12 074 zł/m²) |
| 28 | Maestria Park | GT Factory | 12 206 zł | 14 | 48 m² za 580 000 zł (12 073 zł/m²) |
| 29 | Strefa Progress | OKAM | 12 200 zł | 7 | 29 m² za 355 874 zł (12 200 zł/m²) |
Najwięcej transakcji w tym gronie mają Fuzja dewelopera Echo Investment i Archicom z 40 aktami oraz Nowe Miasto Polesie dewelopera ATAL z 30, więc to ich mediany mówią o poziomie cen najwięcej. Kilka pozycji łączy fabryczna przeszłość, i to jest w Łodzi powtarzalny wzór: najdroższe metry biją tam, gdzie odrestaurowano XIX-wieczną, przemysłową tkankę. Fuzja powstała na terenie dawnej przędzalni Karola Scheiblera na Księżym Młynie, Tobaco Park II na terenie dawnego Państwowego Monopolu Tytoniowego na Starym Polesiu, Nova Fabryka w dawnej fabryce szpulek Wyssa, a Apartamenty Drewnowska 43 i Manu Park przy Manufakturze Poznańskiego. Osobny biegun to Retkinia: aż dwie inwestycje z zestawienia, Moja Retkinia i Nowa Retkinia, stoją na osiedlu w większości z wielkiej płyty, gdzie nowa, wysokostandardowa zabudowa odcina się od otoczenia wyraźniej niż niemal wszędzie indziej.
Czy te ceny są jeszcze aktualne
Mediana liczona z osiemnastu miesięcy ma sens tylko wtedy, gdy rynek w tym czasie stał w miejscu. Dla tych inwestycji tak było. Po zebraniu aktów ze wszystkich inwestycji z rankingu i podzieleniu tego czasu na krótsze przedziały mediana ledwie drgnęła: 12 414 zł/m² w pierwszej połowie 2025 roku, 12 432 zł/m² w drugiej i 12 612 zł/m² w 2026 roku. To wzrost o niespełna dwa procent od początku do końca badanego okresu, mieszczący się w granicach szumu. Mediana z całego okresu dobrze opisuje więc dzisiejszy poziom cen i nie doliczamy do niej żadnej sztucznej korekty „na dziś”.
Rekord to nie to samo co poziom
Najwyższą pojedynczą cenę za metr w Łodzi osiąga zwykle nie inwestycja z czołówki rankingu, lecz pojedynczy akt, który wystrzeliwuje ponad resztę, także ponad medianę własnego budynku. Rekord należy do Strefy Progress przy Kościuszki 130 dewelopera OKAM, inwestycji, która w naszym rankingu zajmuje dalsze miejsce z medianą 12 200 zł/m²: jedno mieszkanie o powierzchni 80 m² sprzedano tam za 1 666 650 zł, czyli 20 802 zł/m², podczas gdy pozostałe akty pod tym adresem mieszczą się między około 9 500 a 15 300 zł/m². Podobnie przy Kilińskiego 121B akt za 19 856 zł/m² stoi wyraźnie nad pozostałymi transakcjami w tym samym budynku. Najdroższy w liczbach bezwzględnych był z kolei akt z Księżego Młyna: mieszkanie przy Tymienieckiego 25 o powierzchni 181 m² sprzedano za 2,27 mln zł, choć w przeliczeniu na metr wychodzi z tego 12 566 zł, a więc znacznie mniej niż w dwóch poprzednich aktach. To rekord napędzany metrażem, a nie ceną metra.
Pojedynczy rekordowy akt to nie to samo co konsekwentnie wysoki poziom cen. Jedna transakcja może być najlepszym piętrem, wyjątkowym metrażem albo po prostu umową odstającą od reszty. Dlatego ranking liczymy po medianie z wielu aktów, a nie po jednej najwyższej sprzedaży, bo mediana odcina takie pojedyncze wystrzały. Fuzja z czterdziestoma aktami i Nowe Miasto Polesie z trzydziestoma mówią o poziomie cen więcej niż jedna sprzedaż za 20 802 zł/m².
Jest jeszcze inne ujęcie. W zestawieniu pojedynczych adresów, liczonym z obu rynków łącznie, najdroższa w Łodzi jest nie inwestycja deweloperska, lecz stara kamienica przy Andrzeja Struga 22 na Polesiu, z medianą 16 558 zł/m². To jednak zupełnie inna miara niż ta w naszym rankingu, który celowo liczymy po nazwanych inwestycjach rynku wtórnego.
Co z tego ma kupujący
W metropolii mediana dzielnicy niewiele mówi, bo ta sama „okolica” to i secesyjna kamienica, i nowy apartamentowiec, a ceny za metr potrafią się między nimi różnić nawet dwukrotnie. Dlatego przy oglądaniu ofert schodź do konkretnego adresu, a najlepiej do konkretnego lokalu, bo piętro, metraż i ekspozycja robią realną różnicę.
Najważniejsze jest jednak to, że tych liczb nie musisz zgadywać. Ceny transakcyjne z aktów notarialnych są jawne, więc zanim uwierzysz w cenę ofertową, sprawdź, za ile mieszkania w tym budynku i przy tej ulicy naprawdę się sprzedały. Wszystkie liczby z tego wpisu policzysz samodzielnie w cenach transakcyjnych mieszkań.
A gdy zejdziesz do jednej konkretnej oferty, raport o nieruchomości zestawi jej cenę z sąsiednimi aktami i pokaże to, czego ranking nie obejmuje: hałas, ryzyko powodziowe, jakość powietrza, plan miejscowy wraz z tym, co może jeszcze powstać w sąsiedztwie, dojazdy komunikacją oraz okoliczne uciążliwości, od lotniska po zakłady przemysłowe. To zwykle te rzeczy, a nie sama mediana, różnicują dwie pozornie podobne oferty.
Ten ranking dotyczy rynku wtórnego. Osobno przygotujemy zestawienie rynku pierwotnego oraz porównanie z tym, co na tych osiedlach jest dziś wystawione na sprzedaż.
