Lublin zajmuje 48 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 10 249 zł/m², o 70 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 326 685 osób.
Liczby pochodzą z 9563 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy tej części kraju: Lublin jest droższy od Białegostoku o 647 zł na metrze i od Rzeszowa o 733 zł, więc jest dziś najdroższym dużym miastem Polski wschodniej.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy tempa. Mediana całego rynku jest o 6,2 procent wyższa niż rok wcześniej, ale sam rynek wtórny podrożał w tym czasie o 0,9 procent. Cały ruch cen w Lublinie odbywa się dziś po stronie deweloperów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Lublin, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 14 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 36 aktów o medianie 2426 zł/m² i typowej cenie 98 500 zł przy 50 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 9563 akty. Mediana to 10 249 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8852 do 11 661 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 499 568 zł.
Rynek pierwotny jest droższy tylko o 5 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 000 | 5146 | 475 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 10 506 | 4413 | 520 766 zł | 49 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8822 | 4 | 385 500 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 506 zł na metrze, czyli 5,1 procent, i jest wyjątkowo mała jak na miasto tej wielkości. W większości miast tego zestawienia sięga kilkunastu, a w Kraśniku ponad czterdziestu procent.
Powód widać w drugiej kolumnie: rynek pierwotny to 46 procent wszystkich aktów. Przy takim udziale nowa zabudowa nie jest w Lublinie osobnym, droższym segmentem, tylko połową rynku.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest tu uczciwym punktem odniesienia, niezależnie od tego, po której stronie rynku ogląda mieszkanie.
Dzielnice: 5249 zł różnicy na metrze
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Stare Miasto | 12 900 | 39 | 18 | 11 216 |
| Śródmieście | 12 483 | 1240 | 766 | 10 020 |
| Konstantynów | 11 568 | 155 | 70 | 10 546 |
| Węglin Południowy | 11 490 | 695 | 201 | 11 774 |
| Sławinek | 10 860 | 132 | 79 | 10 303 |
| Wieniawa | 10 659 | 569 | 298 | 9598 |
| Ponikwoda | 10 568 | 482 | 250 | 10 666 |
| Czechów Północny | 10 510 | 850 | 628 | 10 542 |
| Szerokie | 10 258 | 46 | 18 | 10 532 |
| Sławin | 10 144 | 589 | 294 | 10 879 |
| Wrotków | 10 136 | 928 | 547 | 10 718 |
| Czechów Południowy | 10 116 | 494 | 194 | 9628 |
| Czuby Północne | 9910 | 329 | 94 | 9167 |
| Dziesiąta | 9742 | 462 | 198 | 9698 |
| Kośminek | 9486 | 596 | 377 | 10 070 |
| Czuby Południowe | 9440 | 174 | 9 | 9394 |
| Felin | 9392 | 407 | 270 | 11 006 |
| Bronowice | 9303 | 299 | 39 | 8956 |
| Rury | 9124 | 442 | 3 | 9127 |
| Kalinowszczyzna | 8788 | 329 | 15 | 8727 |
| Zemborzyce | 8218 | 26 | 25 | 7403 |
| Tatary | 8190 | 225 | 2 | 8099 |
| Za Cukrownią | 7234 | 25 | 0 | 7234 |
Lublin ma 27 dzielnic i wszystkie 9563 akty wpadają w którąś z nich, więc ta tabela opisuje całe miasto, a nie jego wybraną część. W zestawieniu są dzielnice z co najmniej dwudziestoma pięcioma aktami; poza nim zostają cztery: Głusk (18 aktów), Abramowice i Węglin Północny (po 6) oraz Hajdów-Zadębie, gdzie w dwa lata nie sprzedano ani jednego mieszkania.
Rozpiętość między dzielnicami wynosi 5666 zł na metrze, od 7234 zł na Za Cukrownią do 12 900 zł na Starym Mieście. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 283 300 zł różnicy w granicach jednego miasta. Dwa skrajne wiersze stoją jednak na kilkudziesięciu aktach; jeśli zostawić same dzielnice z próbą powyżej stu transakcji, rozpiętość i tak sięga 4293 zł, od 8190 zł na Tatarach do 12 483 zł w Śródmieściu.
Ostatnia kolumna zmienia jednak obraz w kilku miejscach. Śródmieście traci po odjęciu rynku pierwotnego 2463 zł i spada do 10 020 zł, czyli do poziomu przeciętnej dzielnicy: jego wysoka mediana to w dwóch trzecich nowe inwestycje. Odwrotnie działa to na Felinie, gdzie mediana bez rynku pierwotnego jest o 1614 zł wyższa od mediany całej dzielnicy, i na Węglinie Południowym oraz Sławinie.
Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, właściwe są liczby z ostatniej kolumny, a najdroższe dzielnice tej listy to Węglin Południowy, Felin i Sławin, a nie Śródmieście.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Królowej Jadwigi 16 | 9302 | 298 | 255 |
| Tadeusza Szeligowskiego 15 | 10 805 | 196 | 179 |
| Lubomelska 9 | 12 729 | 190 | 182 |
| Wieniawska 11 | 12 627 | 163 | 123 |
| Jasna 7 | 14 616 | 133 | 126 |
| Lesława Pagi 9 | 11 294 | 120 | 115 |
| Wyścigowa 47 | 9672 | 119 | 111 |
| Wieniawska 7 | 14 512 | 112 | 109 |
| Ks. Wincentego Granata 1 | 10 492 | 108 | 100 |
| Migdałowa 4 | 10 632 | 92 | 86 |
Dwadzieścia pięć adresów z co najmniej pięćdziesięcioma transakcjami daje 2633 akty, czyli 27,5 procent całego rynku miasta. Dziesięć z tabeli powyżej to 1531 aktów, czyli 16 procent.
Najdroższym adresem Lublina jest Jasna 7 z medianą 14 616 zł/m², a tuż za nim Wieniawska 7 i 11. Wszystkie trzy to inwestycje w ścisłym centrum i wszystkie trzy leżą ponad 4000 zł powyżej mediany miasta.
Największy pojedynczy adres, Królowej Jadwigi 16 z 298 aktami, ma medianę 9302 zł, czyli o 947 zł poniżej mediany Lublina. Skala inwestycji nie idzie tu więc w parze z ceną.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 475 | 1446 | 689 |
| 35 do 50 m² | 10 480 | 3730 | 1599 |
| 50 do 65 m² | 9875 | 2720 | 1193 |
| ponad 65 m² | 9682 | 1667 | 932 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa w Lublinie bez wyjątku i mocno: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 1793 zł, czyli o 16 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 12 577 | 625 | 31 m² |
| 2 | 11 048 | 2857 | 39 m² |
| 3 | 10 056 | 3436 | 52 m² |
| 4 | 9266 | 1990 | 62 m² |
| 5 | 8640 | 412 | 77 m² |
| 6 | 8192 | 88 | 105 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Zależność jest tu monotoniczna: każda kolejna izba obniża cenę metra, a między jedną a sześcioma izbami różnica sięga 4385 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6544 | 5321 |
| 2022 | 7554 | 3930 |
| 2023 | 8350 | 5655 |
| 2024 | 9374 | 5748 |
| 2025 | 10 267 | 4472 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 14 lipca i notuje z niego 2349 aktów przy medianie 10 610 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Lublina urosła o 57 procent, a wzrost był równomierny, po kilkanaście procent rocznie, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje jednak wyhamowanie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 10 538 zł/m² przy 4592 aktach, a w dwunastu poprzednich 9924 zł przy 4772 aktach, czyli wzrost o 6,2 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł w tym samym czasie z 9965 do 10 051 zł, czyli o 0,9 procent.
Te dwie liczby mówią różne rzeczy i obie są prawdziwe. Mieszkania w istniejącym zasobie kosztują w Lublinie dziś tyle, ile rok temu; cała zmiana mediany miasta bierze się z tego, że deweloperzy sprzedają drożej i sprzedają dużo.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Lublinie 5013 lokali o medianie 10 800 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 9990 do 12 250 zł. To zdecydowanie największy zbiór w tym zestawieniu i jedyny, który da się czytać jak rynek, a nie jak resztówkę oferty.
| Inwestycja | Lokale | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|
| Al. Warszawska | 263 | 16 000 |
| Nałęczowska 67 | 234 | 10 400 |
| Marii Świtalskiej 15 | 202 | 10 450 |
| Zemborzycka | 178 | 12 700 |
| Wojciechowska Square | 165 | 11 400 |
| Chodźki 10a | 141 | 13 000 |
| Lubartowska 62 | 123 | 15 400 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa, 10 800 zł, leży zaledwie 294 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 2,8 procent. W tym zestawieniu to rzadkość: zwykle cennik jest wyraźnie wyżej od tego, co ostatecznie stoi w akcie. W Lublinie oferta i transakcja praktycznie się pokrywają.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 395 | 878 000 zł | 620 000 do 1 200 000 zł | 450 m² |
| Działka | 149 | 367 000 zł | 100 000 do 885 600 zł | 595 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 117 z 395 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 450 m², więc mediana 878 000 zł opisuje w większości zabudowę miejską na małych działkach.
Rynek gruntu jest w Lublinie głęboki i drogi: 149 transakcji w dwa lata przy medianie 367 000 zł za 595 m², czyli za działkę pod pojedynczy dom płaci się tu tyle, ile w kilku miastach tego zestawienia kosztuje gotowy dom.
Co z tego ma kupujący
Lublin jest rynkiem, na którym obie strony kosztują prawie tyle samo, a różnicę robi adres. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie licz na to, że mediana dzielnicy opisuje mieszkanie z istniejącego zasobu, bo w Śródmieściu różnica sięga 2463 zł na metrze. Sprawdź adres, a nie tylko dzielnicę, bo między Jasną 7 a Królowej Jadwigi 16 jest 5314 zł na metrze. I licz się z tym, że rynek wtórny stoi, bo od roku jego mediana ruszyła się o 0,9 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Świdnik leży 14 km stąd i jest tańszy o 2468 zł na metrze, Głusk 10 km i jest tańszy o 2803 zł, a Jastków 11 km i o 2761 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Lublinie i okolicy. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
