Lublin i cztery gminy wokół niego dzieli 2803 zł na metrze, od 10 249 zł w mieście do 7446 zł w gminie Głusk, a dziesięć kilometrów drogi.
Liczby pochodzą z 10 439 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 9563 z samego Lublina.
Najciekawsze w tym obwarzanku nie jest jednak to, że stolica regionu jest droższa. Dwie gminy wiejskie, Wólka i Niemce, mają wyższą medianę niż Świdnik, czyli niż trzydziestosześciotysięczne miasto powiatowe z własnym rynkiem pracy. Ranking krajowy stawia je na 131 i 132 miejscu, a Świdnik na 174.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Lublin, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Lublinie i Świdniku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce rozjeżdżają się tu o pół roku, od 7 stycznia 2026 w Jastkowie do 14 lipca 2026 w Lublinie, bo rejestr powiatu lubelskiego jest wyraźnie starszy od pozostałych. Przy porównywaniu gmin to jest najważniejsza kolumna tabeli.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych gminach filtr usunął łącznie 47 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lublin | 326 685 | 48 | 10 249 | 10 506 | 10 000 | 9563 | 2026-07-14 |
| Świdnik | 36 215 | 174 | 7781 | 7582 | 7937 | 549 | 2026-07-08 |
| Jastków | 15 750 | 201 | 7488 | 7415 | brak | 150 | 2026-01-07 |
| Głusk | 15 733 | 203 | 7446 | 7443 | brak | 177 | 2026-01-14 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². W Jastkowie i Głusku nie podajemy mediany rynku wtórnego, bo stoi ona odpowiednio na piętnastu i dwudziestu pięciu aktach.
Lublin jest najdroższym dużym miastem Polski wschodniej: o 647 zł na metrze wyżej od Białegostoku i o 733 zł od Rzeszowa.
Trzy gminy obwarzanka mieszczą się w 335 zł, czyli praktycznie na jednym poziomie, a dzieli je od Lublina od 2468 do 2803 zł.
Dwie gminy wiejskie ponad Świdnikiem
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|
| Wólka | 14 825 | 131 | 8272 | 98 | 2026-02-09 |
| Niemce | 22 636 | 132 | 8269 | 32 | 2026-02-02 |
Te dwie gminy nie mają osobnych wpisów, bo ich próba jest zbyt cienka na pełną analizę, ale w rankingu krajowym stoją wyżej niż Świdnik, Jastków i Głusk.
Wólka leży 10 km na wschód od centrum Lublina, przy drodze na Łęczną, Niemce 9 km na północ, przy drodze na Lubartów. Obie mają dziś medianę o pół tysiąca złotych na metrze wyższą od Świdnika.
Z tych liczb nie wynika, że mieszka się tam lepiej. Wynika co innego: w obwarzanku Lublina cena metra nie układa się według wielkości miejscowości ani statusu administracyjnego, tylko według tego, co konkretnie zostało w danej gminie zbudowane i sprzedane w ostatnich dwóch latach. Świdnik ma zasób z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych, a Wólka i Niemce sprzedają w większości zabudowę powstałą niedawno.
Rynek pierwotny robi tu wszystko
| Gmina | Akty pierwszej sprzedaży | Udział | Mediana pierwotnego, zł/m² | Różnica wobec rynku wtórnego |
|---|---|---|---|---|
| Głusk | 133 | 75 procent | 7443 | brak porównania |
| Jastków | 104 | 69 procent | 7415 | brak porównania |
| Lublin | 4413 | 46 procent | 10 506 | +506 zł |
| Świdnik | 162 | 30 procent | 7582 | −355 zł |
Kolejność tej tabeli jest odwrotna do kolejności cen i to jest sedno tego obwarzanka. Im mniejsza gmina, tym większy udział pierwszej sprzedaży: w Głusku i Jastkowie to odpowiednio trzy czwarte i dwie trzecie rynku, w Lublinie mniej niż połowa, a w Świdniku niecała jedna trzecia.
Praktyczny wniosek: mediana gminy Głusk i mediana gminy Jastków to w istocie ceny nowych mieszkań, a mediana Świdnika to w istocie cena mieszkania z istniejącego zasobu. Zestawianie ich ze sobą bez tej uwagi jest zestawianiem dwóch różnych rzeczy.
W Lublinie różnica między stronami rynku wynosi 506 zł, czyli 5,1 procent, a w Świdniku jest ujemna: mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tam za metr o 355 zł więcej niż nowe.
Koncentracja: gdzie jeden adres jest całym rynkiem
| Gmina | Największy adres | Akty | Udział w rynku gminy |
|---|---|---|---|
| Głusk | Piękna 1 | 101 | 57 procent |
| Jastków | pięć adresów przy Parkowej | 100 | 67 procent |
| Świdnik | Olimpijczyków 6 | 22 | 4 procent |
| Lublin | Królowej Jadwigi 16 | 298 | 3 procent |
Ta tabela mówi, jak bardzo różne są to rynki, mimo że dzieli je kwadrans jazdy.
W Głusku i Jastkowie mediana gminy jest ceną jednej inwestycji, bo z niej pochodzą dwie trzecie aktów. W Lublinie największy pojedynczy adres to trzy procent obrotu, a dwadzieścia pięć największych adresów daje 27,5 procent, czyli nawet w skali całej listy nie ma tam jednego miejsca, które przesuwałoby medianę miasta.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Lublin | 10 538 zł/m² | +6,2 procent | 10 051 zł/m² | +0,9 procent |
| Jastków | 7504 zł/m² | +3,9 procent | brak | brak |
| Świdnik | 7786 zł/m² | −0,2 procent | 7926 zł/m² | −0,2 procent |
| Głusk | 6899 zł/m² | −8,7 procent | 7266 zł/m² | −10,6 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Pierwszy wiersz jest najważniejszy w całym zestawieniu. Mediana Lublina urosła w rok o 6,2 procent, ale sam rynek wtórny o 0,9 procent, czyli w praktyce stanął. Cały ruch cen w mieście robi dziś strona deweloperska.
Świdnik stoi na obu miarach, co jest rzadkie i wiarygodne właśnie dlatego, że obie liczby są zgodne.
Spadek w Głusku nie jest tanieniem mieszkań. W pierwszym z dwóch okien sprzedawały się tam głównie mniejsze lokale z pierwszego etapu inwestycji, w drugim doszły większe, a te kosztują za metr wyraźnie mniej.
Domy: obwarzanek jest droższy od miasta
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka |
|---|---|---|---|
| Głusk | 78 | 955 000 zł | 905 m² |
| Jastków | 55 | 878 500 zł | 1453 m² |
| Lublin | 395 | 878 000 zł | 450 m² |
| Świdnik | 81 | 820 000 zł | 460 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Przy mieszkaniach Lublin jest droższy od obwarzanka o blisko trzy tysiące na metrze. Przy domach ta przewaga znika: w gminie Głusk mediana domu jest o 77 tysięcy wyższa niż w Lublinie, a w Jastkowie równa lubelskiej, przy trzykrotnie większej działce.
Wyjaśnienie jest w ostatniej kolumnie. W Lublinie za medianę kupuje się dom na 450 m² gruntu, czyli w zwartej zabudowie miejskiej; w Jastkowie za tę samą kwotę 1453 m².
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Lublin: 512 450 zł
- Świdnik: 389 050 zł
- Jastków: 374 400 zł
- Głusk: 372 300 zł
Różnica między Lublinem a gminą Głusk, 140 150 zł, to 38 procent ceny mieszkania w tej drugiej, a dzieli je 10 km drogi.
Analizy poszczególnych gmin
Każdą z nich opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Lublinie
- Ceny mieszkań w Świdniku
- Ceny mieszkań w gminie Jastków
- Ceny mieszkań w gminie Głusk
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
