Siemiatycze zajmują 286 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6808 zł/m², czyli o 13 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 171 osób, a do Białegostoku jest stąd 98 km i godzina dwadzieścia minut jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 98 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
To najdroższe miasto południowego Podlasia i jednocześnie najdalej położone od stolicy województwa. Bielsk Podlaski i Sokółka leżą dwa razy bliżej Białegostoku i są tańsze, odpowiednio o 736 i 1317 zł na metrze.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Siemiatyczach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 21 maja 2026. O tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1343 zł/m², czyli 55 453 zł za 41 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 98 aktów. Mediana to 6808 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5512 do 7517 zł/m², a typowe mieszkanie ma 56 m² i kosztuje 352 500 zł.
To najmniejsza próba w tej serii, przy której zdecydowaliśmy się napisać osobny wpis, i przy każdej liczbie poniżej podajemy, na ilu aktach stoi.
Dwa numery przy jednej ulicy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Wysoka 61 | 7500 | 37 | 36 |
| Wysoka 59 | 5236 | 8 | 8 |
Te dwa adresy dają 45 z 98 aktów, czyli 46 procent rynku miasta, i oba to rynek pierwotny: 44 z 45 transakcji to pierwsza sprzedaż.
Różnica między nimi jest przy tym trudna do wytłumaczenia samą lokalizacją. Wysoka 61 kosztuje 7500 zł za metr, a Wysoka 59 obok 5236 zł, czyli o 2264 zł mniej, przy tej samej stronie rynku i tej samej ulicy. Wiersz z Wysoką 59 stoi jednak na ośmiu aktach, więc jego mediana jest bardzo wrażliwa na pojedynczą transakcję i nie należy z tej pary wyciągać wniosku o dwóch etapach jednej inwestycji.
Pozostałe 53 akty rozkładają się po adresach z mniej niż pięcioma transakcjami, więc rynek wtórny Siemiatycz nie ma w tym rejestrze żadnego dominującego punktu.
Rynek pierwotny jest droższy o 1762 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7136 | 63 | 372 000 zł | 56 m² |
| Wtórny | 5374 | 35 | 275 000 zł | 44 m² |
Rynek pierwotny to 64 procent transakcji i jest o 1762 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 33 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 88 100 zł różnicy.
Mieszkania z rynku pierwotnego są tu przy tym o dwanaście metrów większe, 56 wobec 44 m², więc różnica w cenie całkowitej jest jeszcze wyraźniejsza: 97 000 zł.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien w Siemiatyczach pracować na liczbie 5374 zł, a nie na medianie miasta, która jest o 1434 zł wyższa.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4976 | 10 | 3 |
| 35 do 50 m² | 7294 | 32 | 16 |
| 50 do 65 m² | 6812 | 47 | 38 |
| ponad 65 m² | 5622 | 9 | 6 |
Rozkład jest tu dzwonowaty: najdroższy jest środek tabeli, a oba krańce wypadają nisko. Lokale poniżej 35 m² i powyżej 65 m² stoją jednak na dziesięciu i dziewięciu aktach, więc te dwa wiersze podajemy z zastrzeżeniem i nie budujemy na nich reguły.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7348 | 28 | 38 m² |
| 3 | 6722 | 52 | 58 m² |
| 4 | 5622 | 10 | 62 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 90 z 98 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4009 | 83 |
| 2022 | 4217 | 52 |
| 2023 | 5226 | 93 |
| 2024 | 5105 | 31 |
| 2025 | 6722 | 59 |
| 2026 | 7282 | 28 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 21 maja. Od 2021 roku mediana urosła o 82 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7299 zł/m² przy 61 aktach, a w dwunastu poprzednich 6084 zł przy 41 aktach, czyli wzrost o 20,0 procent. To jeden z najwyższych wyników w województwie, ale stoi na próbie 41 aktów w okresie odniesienia, a w tym samym czasie do sprzedaży weszła inwestycja przy Wysokiej. Część tego wzrostu jest więc zmianą tego, co się sprzedaje, a nie samej ceny.
Cenniki deweloperów
Dla Siemiatycz nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 63 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 20 | 410 000 zł | 347 500 do 695 000 zł | 811 m² |
| Działka | 5 | 148 000 zł | 106 733 do 170 000 zł | 687 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 11 z 20 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 410 000 zł obejmuje w większości siedliska.
Pięć aktów na działkę w niecałe dwa lata to za mało na jakikolwiek wniosek o rynku gruntów, a ostatni z nich pochodzi z 18 lutego 2026, czyli o trzy miesiące wcześniej niż ostatni akt lokalowy.
Co z tego ma kupujący
W Siemiatyczach strona rynku decyduje o cenie metra bardziej niż cokolwiek innego, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta jest z pierwszej ręki, bo różnica sięga tu 1762 zł na metrze, czyli jednej trzeciej ceny. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5374 zł, a nie 6808 zł. I poproś o ceny z tego samego budynku, bo przy Wysokiej dwa sąsiednie numery dzieli 2264 zł na metrze, choć przy ośmiu aktach pod jednym z nich ta różnica może być przypadkiem próby.
Bielsk Podlaski leży 50 km stąd i jest tańszy o 736 zł na metrze, Sokółka o 1317 zł, a Hajnówka 80 km stąd i o 1446 zł. Wszystkie cztery miasta zestawiamy w porównaniu cen w Bielsku Podlaskim, Siemiatyczach, Sokółce i Hajnówce. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
