Cztery miasta powiatowe wschodniego i południowego Podlasia dzieli 1446 zł na metrze, od 6808 zł w Siemiatyczach do 5362 zł w Hajnówce. To 72 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 271 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najcieńszy materiał w całej podlaskiej serii i dlatego przy każdej liczbie podajemy, na ilu aktach stoi.
Kolejność w tabeli poniżej jest odwrotna do tej, której spodziewa się każdy, kto patrzy na mapę. Najdroższe miasto zestawienia, Siemiatycze, leży 98 km od Białegostoku, a najtańsze, Hajnówka, 60 km. Sokółka, oddalona zaledwie o 44 km, jest trzecia od końca.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Siemiatyczach, Bielsku Podlaskim, Sokółce i Hajnówce, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce podajemy w tabeli poniżej i różnią się o niemal pięć miesięcy: rejestr bielski kończy się 23 stycznia 2026 i jest zamrożony u źródła, a hajnowski 11 czerwca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | Do Białegostoku |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Siemiatycze | 13 171 | 286 | 6808 | 7136 | 5374 | 98 | 2026-05-21 | 98 km |
| Bielsk Podlaski | 23 241 | 423 | 6072 | 6800 | 5918 | 76 | 2026-01-23 | 51 km |
| Sokółka | 23 417 | 524 | 5491 | 5000 | 5885 | 57 | 2026-05-27 | 44 km |
| Hajnówka | 18 452 | 547 | 5362 | brak aktów | 5293 | 40 | 2026-06-11 | 60 km |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dwa z tych czterech miast leżą poniżej tej mediany, a przekraczają ją Siemiatycze i Bielsk Podlaski.
Ludność też niczego tu nie tłumaczy. Dwa największe miasta zestawienia, Bielsk Podlaski i Sokółka, mają po ponad 23 tysiące mieszkańców i zajmują drugie i trzecie miejsce, a trzynastotysięczne Siemiatycze pierwsze.
To rynek pierwotny robi różnicę, a w Sokółce go w praktyce nie ma
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty rynku pierwotnego | Udział rynku pierwotnego | Rynek wtórny, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Siemiatycze | 7136 | 63 | 64 procent | 5374 |
| Bielsk Podlaski | 6800 | 24 | 32 procent | 5918 |
| Sokółka | 5000 | 8 | 14 procent | 5885 |
| Hajnówka | brak aktów | 0 | 0 procent | 5293 |
Ta tabela wyjaśnia całe zestawienie. Mediany rynku wtórnego mieszczą się w czterech miastach w przedziale od 5293 do 5918 zł, czyli różnią się o 625 zł. Ceny mieszkań, które już stoją, są w tej części województwa niemal identyczne.
Cała rozpiętość rankingu bierze się więc z tego, ile w danym mieście sprzedaje się nowych mieszkań. W Siemiatyczach to 64 procent obrotu i miasto jest pierwsze. W Hajnówce w całym oknie nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego i miasto jest ostatnie, choć jego rynek wtórny jest tylko o 625 zł tańszy od bielskiego.
Sokółka jest przy tym wyjątkiem w skali całego województwa. To jedyne miasto podlaskiego, w którym mediana rynku pierwotnego, 5000 zł, jest niższa od mediany rynku wtórnego, 5885 zł. Stoi to jednak na ośmiu aktach z pierwszej ręki, więc traktujemy tę różnicę jako ciekawostkę wymagającą potwierdzenia na większej próbie, a nie jako właściwość tego rynku.
Co kupuje mediana
| Miasto | Typowy metraż | Odległość do Białegostoku | Czas jazdy |
|---|---|---|---|
| Sokółka | 49 m² | 44 km | 46 min |
| Bielsk Podlaski | 48 m² | 51 km | 48 min |
| Hajnówka | 47 m² | 60 km | 66 min |
| Siemiatycze | 56 m² | 98 km | 78 min |
Odległości to najszybsze trasy samochodem. Trzy z czterech miast sprzedają mieszkania niemal tej samej wielkości, od 47 do 49 m², a Siemiatycze o siedem do dziewięciu metrów większe, co jest bezpośrednim skutkiem tego, że dwie trzecie ich obrotu to nowa inwestycja.
Warto zauważyć, że kilometry i minuty układają te cztery miasta inaczej. Do Hajnówki jedzie się 66 minut na 60 kilometrach, a do Siemiatycz 78 minut na 98, czyli 55 wobec 75 kilometrów na godzinę. Do Siemiatycz prowadzi droga krajowa numer 19, a do Hajnówki wojewódzka 685 przez Zabłudów i Narew, i to jest cała różnica.
Rejestr bielski jest zamrożony
Jedna rzecz dotyczy nie rynku, tylko danych, i trzeba ją powiedzieć przy każdej liczbie o Bielsku Podlaskim. Rejestr tego powiatu kończy się 23 stycznia 2026 i w centralnej bazie nie ma ani jednego nowszego aktu lokalowego z Bielska. To jeden z czterech zamrożonych rejestrów w województwie, obok monieckiego, suwalskiego i wysokomazowieckiego.
Bielsk Podlaski jest więc mierzony rynkiem o cztery do pięciu miesięcy starszym niż pozostałe trzy miasta tej tabeli. Przy tempie wzrostu, jakie widać w Siemiatyczach, ta różnica sama w sobie może być warta kilkuset złotych na metrze i dlatego kolumna z końcem rejestru stoi w tabeli obok mediany.
Progi wiarygodności
Trzy z czterech miast tego zestawienia nie mają własnego wpisu i jest ku temu powód. Bielsk Podlaski ma w oknie publikacyjnym 76 aktów, Sokółka 57, a Hajnówka 40, czyli poniżej progu, przy którym uznajemy, że da się napisać uczciwą analizę pojedynczego miasta z podziałem na adresy, metraże i historię cen.
Same mediany są przy tej liczbie aktów wiarygodne i dlatego stoją w tabeli. Wszystko, co bardziej szczegółowe, opierałoby się już na kilkunastu transakcjach na wiersz, więc tego nie publikujemy. Jedyne miasto, które próg przekracza, to Siemiatycze, i ono ma własną analizę.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Siemiatyczach, 98 aktów i jedna ulica z połową rynku
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
