Puławy zajmują 251 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7094 zł/m², o 18 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 42 996 osób, a stąd jest 52 km do Lublina i 25 km do Dęblina.
Liczby pochodzą z 540 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi rynek mieszkaniowy tej części województwa po Lublinie, ale w rankingu krajowym Puławy stoją niżej niż dwukrotnie mniejszy Lubartów i niżej niż Łuków.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje rozpiętość wewnątrz miasta. Skowieszyńska ma medianę 8668 zł/m², a Polna 5720 zł, czyli 2948 zł różnicy między dwiema ulicami tego samego miasta, każda z ponad trzydziestoma transakcjami.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Puławach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 13 lutego 2026. Rejestr puławski jest o kilka miesięcy starszy od większości rejestrów tego zestawienia, więc ostatnie pół roku transakcji nie jest tu jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 13 aktów o medianie 1124 zł/m² i typowej cenie 52 658 zł przy 45 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Po tych filtrach zostaje 540 aktów. Mediana to 7094 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5848 do 8387 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 328 500 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 14 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6659 | 401 | 300 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 7583 | 107 | 406 800 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8131 | 32 | 350 000 zł | 46 m² |
Różnica wynosi 924 zł na metrze, czyli 13,9 procent.
Rynek pierwotny to tylko 20 procent obrotu, czyli mniej niż w Lublinie, Głusku czy Jastkowie. Puławy są w tej okolicy miastem, w którym kupuje się przede wszystkim z istniejącego zasobu.
Dla kupującego oznacza to, że przy zwykłym mieszkaniu właściwą liczbą jest 6659 zł, a nie 7094 zł, czyli o 435 zł mniej niż mediana miasta.
Ulice
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Aleja Partyzantów | 7178 | 55 | 39 | 45 m² |
| Skowieszyńska | 8668 | 53 | 43 | 49 m² |
| Polna | 5720 | 35 | 0 | 42 m² |
| Cypriana Kamila Norwida | 6338 | 30 | 0 | 44 m² |
| Hugona Kołłątaja | 6341 | 27 | 1 | 55 m² |
| Leśna | 5999 | 23 | 0 | 45 m² |
| Zygmunta Wróblewskiego | 6457 | 21 | 2 | 41 m² |
| Czartoryskich | 6257 | 19 | 0 | 40 m² |
| Wacława Sieroszewskiego | 6996 | 19 | 0 | 47 m² |
| Franciszka Karpińskiego | 5792 | 14 | 0 | 38 m² |
| Zygmunta Woźnego | 9194 | 13 | 11 | 60 m² |
| Spacerowa | 9222 | 12 | 0 | 50 m² |
| Sosnowa | 9680 | 10 | 0 | 55 m² |
W tabeli są ulice z co najmniej dziesięcioma transakcjami w oknie.
Dwie pierwsze pozycje to niemal cały puławski rynek pierwotny: Aleja Partyzantów i Skowieszyńska dają 82 ze 107 aktów pierwszej sprzedaży. To one ciągną medianę miasta w górę.
Najciekawsze są jednak wiersze z zerem w trzeciej kolumnie. Spacerowa i Sosnowa mają po dziewięć tysięcy złotych za metr bez ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, czyli to zwykły obrót mieszkaniami, tyle że w najlepszej części miasta. Po drugiej stronie stoją Polna, Leśna i Karpińskiego, między 5720 a 5999 zł, też bez rynku pierwotnego.
Rozpiętość między ulicami wynosi 3960 zł na metrze, od 5720 zł na Polnej do 9680 zł na Sosnowej, czyli 198 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6964 | 65 | 7 |
| 35 do 50 m² | 7048 | 270 | 51 |
| 50 do 65 m² | 7138 | 146 | 32 |
| ponad 65 m² | 7237 | 59 | 17 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest w Puławach odwrócona, i to konsekwentnie: mediana rośnie w każdym kolejnym przedziale, od 6964 zł przy kawalerkach do 7237 zł powyżej 65 m². Cała tabela mieści się jednak w 273 zł, więc metraż praktycznie nie różnicuje tu ceny metra.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7764 | 16 | 33 m² |
| 2 | 7368 | 146 | 40 m² |
| 3 | 6760 | 224 | 46 m² |
| 4 | 6891 | 129 | 62 m² |
| 5 | 6588 | 19 | 84 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu z kolei mniejsze mieszkania są droższe: między jedną a pięcioma izbami jest 1176 zł różnicy na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5330 | 157 |
| 2022 | 6224 | 291 |
| 2023 | 6414 | 230 |
| 2024 | 6996 | 331 |
| 2025 | 7032 | 318 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 13 lutego i notuje z niego 33 akty przy medianie 6484 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Puław urosła o 32 procent, ale dwa ostatnie pełne lata różnią się o 36 zł, czyli o pół procenta.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6838 zł/m² przy 290 aktach, a w dwunastu poprzednich 7129 zł przy 361 aktach, czyli spadek o 4,1 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży zachował się jednak inaczej: z 6630 do 6663 zł, czyli plus 0,5 procent.
Te dwie liczby trzeba czytać razem. Mieszkania z istniejącego zasobu kosztują w Puławach dokładnie tyle co rok wcześniej; spadek mediany całego miasta bierze się z tego, że w drugim okresie sprzedano mniej nowych mieszkań, a to one są tu o 924 zł droższe za metr.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Puławach 50 lokali o medianie 9126 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8500 do 9495 zł. Cała ta pula pochodzi z dwóch inwestycji, przy Zygmunta Woźnego i przy Sosnowej, po 25 lokali z każdej.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, więc pięćdziesiąt mieszkań to obraz resztek oferty, a nie rynku.
Mediana cennikowa leży o 1543 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 20 procent. Część tej różnicy to jednak czas: akty kończą się w lutym 2026, a cennik pokazuje ceny z końca sierpnia.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 31 | 625 000 zł | 470 000 do 949 500 zł | 510 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 11 z 31 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 510 m².
Rynku działek nie podajemy w ogóle, bo ostatnia transakcja gruntem, jaką notuje puławski rejestr, pochodzi z 23 września 2022 roku. To jest luka w danych źródłowych, a nie dowód, że w Puławach od czterech lat nikt nie kupił działki.
Co z tego ma kupujący
Puławy są miastem, w którym adres znaczy więcej niż metraż. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 6659 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z istniejącego zasobu, bo cztery piąte tutejszego obrotu to właśnie takie mieszkania. Sprawdź ulicę, bo między Polną a Sosnową jest 3960 zł na metrze, a żadna z nich nie ma w oknie ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży. I nie czytaj spadku o 4,1 procent jako taniejących mieszkań, bo rynek wtórny w tym samym czasie nie drgnął.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Dęblin leży 25 km stąd i jest tańszy o 1622 zł na metrze, a Lublin 52 km i jest droższy o 3155 zł. Okolicę zestawiamy w porównaniu cen w Puławach, Dęblinie i Nałęczowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
