Sześć gmin między Wisłą a Wieprzem dzieli 3131 zł na metrze, od 8500 zł w Nałęczowie do 5369 zł w Poniatowej.
Liczby pochodzą z 652 aktów notarialnych z Puław i Dęblina oraz z czterech mniejszych rejestrów, wszystkie podpisane od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że kolejność cen nie ma nic wspólnego z wielkością miast. Puławy mają 43 tysiące mieszkańców i 540 aktów, czyli więcej niż pozostała piątka razem wzięta, a mimo to są tu dopiero trzecie: wyżej stoi ośmiotysięczny Nałęczów i dwukrotnie mniejsze Ryki.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Puławach, Rykach i Opolu Lubelskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce rozciągają się na blisko sześć miesięcy, od 23 grudnia 2025 w Nałęczowie do 10 czerwca 2026 w Poniatowej, a rejestr puławski, największy w tym gronie, kończy się 13 lutego 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Puławach i Dęblinie filtr usunął łącznie 17 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|
| Nałęczów | 8377 | poza rankingiem | 8500 | 27 | 2025-12-23 |
| Ryki | 18 842 | 215 | 7348 | 56 | 2026-05-27 |
| Puławy | 42 996 | 251 | 7094 | 540 | 2026-02-13 |
| Opole Lubelskie | 15 878 | 404 | 6160 | 53 | 2026-06-09 |
| Dęblin | 13 669 | 526 | 5472 | 112 | 2026-05-25 |
| Poniatowa | 12 795 | 545 | 5369 | 57 | 2026-06-10 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Nałęczów nie wchodzi do rankingu, bo w całym oknie ma 27 transakcji, i z tego samego powodu jego mediana jest tu najbardziej niepewną liczbą w tabeli.
Trzy gminy tego zestawienia leżą powyżej krajowej mediany, a trzy poniżej, i granica przebiega dokładnie między Puławami a Opolem Lubelskim.
Uzdrowisko na czele, przy 27 aktach
Nałęczów z medianą 8500 zł/m² jest najdroższą gminą tego zestawienia i jedyną, która zbliża się do poziomu obwarzanka Lublina. Jest też najmniejszą: 8377 mieszkańców.
Tę liczbę trzeba jednak czytać z ostrożnością. Stoi na 27 aktach z blisko półtora roku, a rejestr kończy się tam 23 grudnia 2025, czyli najwcześniej w całym zestawieniu. Przy takiej próbie kilka transakcji w jednym budynku przesuwa medianę o kilkaset złotych.
To, co z niej zostaje mimo wszystkich zastrzeżeń, to sam kierunek: w gminie uzdrowiskowej metr kosztuje wyraźnie więcej niż w sąsiednich Puławach, mieście czterdziestotrzytysięcznym z własnym przemysłem.
Dwa rynki opisane osobno
| Miasto | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Puławy | 7094 | 7583 | 6659 | 20 procent |
| Dęblin | 5472 | brak | 5480 | 3 akty |
Dwa największe rynki tego koszyka są zbudowane z tego samego materiału. W Puławach rynek pierwotny to jedna piąta obrotu, w Dęblinie trzy akty w dwadzieścia miesięcy. W obu miastach mediana opisuje więc przede wszystkim mieszkania z istniejącego zasobu, co przy porównaniu z Lublinem, gdzie pierwsza sprzedaż to 46 procent aktów, jest istotną różnicą.
Dzieli je 1622 zł na metrze, czyli 81 100 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, przy 25 km drogi.
Adres kontra adres
| Miasto | Najdroższa ulica | Najtańsza ulica | Rozpiętość |
|---|---|---|---|
| Puławy | Sosnowa, 9680 zł/m² | Polna, 5720 zł/m² | 3960 zł |
| Dęblin | Kowalskiego, 5649 zł/m² | Rogowskiego, 5330 zł/m² | 319 zł |
To jest największa różnica charakteru między tymi dwoma miastami i nie widać jej w medianie.
W Puławach adres decyduje o cenie: między Sosnową a Polną jest 3960 zł na metrze, czyli 198 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, i to bez udziału rynku pierwotnego, bo obie ulice mają w oknie zero transakcji pierwszej sprzedaży.
W Dęblinie adres nie znaczy nic: trzy największe ulice mieszczą się w 319 zł, czyli w sześciu procentach.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Puławy | 6838 zł/m² | −4,1 procent | 6663 zł/m² | +0,5 procent |
| Dęblin | 5417 zł/m² | −1,1 procent | 5441 zł/m² | −0,7 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Spadek w Puławach jest pozorny. Mediana całego rynku obniżyła się o 4,1 procent, ale mieszkania z istniejącego zasobu podrożały o 0,5 procent, czyli nie zmieniły ceny. Różnica bierze się z tego, że w drugim z okien sprzedano mniej nowych mieszkań, a te są w Puławach o 924 zł droższe za metr.
Dęblin stoi na obu miarach, co przy rynku bez pierwszej sprzedaży jest po prostu jedną i tą samą liczbą powtórzoną dwa razy.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań ma dziś coś tylko jedna gmina tego zestawienia: Puławy, 50 lokali o medianie 9126 zł/m², z dwóch inwestycji po 25 mieszkań. W Dęblinie, Nałęczowie, Rykach, Opolu Lubelskim i Poniatowej nie ma ani jednego lokalu.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, więc pięćdziesiąt mieszkań opisuje resztki oferty, a nie rynek.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Puławy | 31 | 625 000 zł | 35 procent | 510 m² |
| Dęblin | 38 | 337 000 zł | 55 procent | 848 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Dom w Puławach kosztuje 1,9 razy tyle co w Dęblinie, przy różnicy median mieszkań o 30 procent. Trzecia kolumna tłumaczy część tej różnicy: w Dęblinie ponad połowa aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli w większości siedlisk.
Rynek gruntu nie istnieje w żadnym z tych dwóch rejestrów. W Puławach ostatnia transakcja działką pochodzi z września 2022 roku, w Dęblinie z września 2024. To są luki w danych źródłowych, a nie dowód, że gruntem nikt tu nie obraca.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Nałęczów: 425 000 zł, przy 27 aktach
- Ryki: 367 400 zł
- Puławy: 354 700 zł, a z istniejącego zasobu 332 950 zł
- Opole Lubelskie: 308 000 zł
- Dęblin: 273 600 zł
- Poniatowa: 268 450 zł
Różnica między Nałęczowem a Poniatową, 156 550 zł, to 58 procent ceny mieszkania w tej drugiej gminie, a obie leżą w tym samym pasie na zachód od Lublina.
Analizy poszczególnych miast
Dwa największe rynki opisujemy osobno, z podziałem na ulice, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
