Ceny mieszkań w Mysłowicach: 6084 zł za metr, a różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi 63 procent, najwięcej w konurbacji. Policzyliśmy 715 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mysłowice zajmują 442 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6084 zł/m², czyli praktycznie dokładnie tyle, ile wynosi mediana typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 11 kilometrów, a do Sosnowca 5.

Liczby pochodzą z 715 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mysłowice mają w tych danych dwa rekordy konurbacji, oba mówiące o tym samym: najwyższą różnicę między rynkiem pierwotnym a wtórnym, 63 procent, i największą rozpiętość między ulicami, 8224 zł na metrze. To rynek rozjechany na dwoje jak żaden inny w regionie.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Mysłowice, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 29 maja 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Mysłowicach filtr usunął 17 aktów z medianą 1304 zł/m² i medianą ceny całkowitej 69 217 zł, przy typowym metrażu 54 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje 715 aktów, mediana 6084 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4911 a 7784 zł/m². Typowe mysłowickie mieszkanie z rejestru ma 50 m² i kosztowało 320 000 zł.

Rynek pierwotny vs wtórny

To najważniejsza tabela w tym wpisie. Nowe mieszkanie kosztuje w Mysłowicach za metr o 63 procent więcej niż mieszkanie z rynku wtórnego, czyli o 3587 zł. Żadne inne miasto konurbacji nie ma tak dużego rozjazdu: w Siemianowicach jest to 59 procent, w Chorzowie 50, a w Gliwicach i Tychach po dwadzieścia.

Rynek pierwotny to jednak tylko 17 procent transakcji, więc mediana miasta, 6084 zł, leży znacznie bliżej rynku wtórnego niż połowy drogi między nimi.

Praktyczny wniosek jest prosty i mocny. Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5698 zł/m², a nie 6084. A jeśli ktoś powołuje się na „mysłowickie ceny po dziewięć tysięcy”, to mówi o jednej szóstej rynku.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

Dzielnice

Jedenaście dzielnic zbiera 608 z 715 aktów, czyli 85 procent rynku; reszta rozkłada się po miejscach z mniej niż dziesięcioma transakcjami. Wiersze Krasów, Morgów, Starego Miasta i Brzęczkowic stoją na kilkunastu do dwudziestu kilku aktach, więc czytamy je jako sygnał.

Janów Miejski-Ćmok jest z 9206 zł najdroższą dzielnicą i jednocześnie najbardziej zniekształconą przez rynek pierwotny: 85 z 200 tamtejszych aktów pochodzi z rynku pierwotnego, a po ich odjęciu mediana spada do 7516 zł. To wciąż najwyższa wartość w mieście, ale różnica wobec Bończyka-Tuwima maleje z 3101 do 1411 zł.

Na drugim biegunie jest Piasek z 4324 zł na 44 aktach, bez ani jednej transakcji z rynku pierwotnego. Między nim a Janowem Miejskim-Ćmokiem jest 4882 zł na metrze, czyli 113 procent, a po korekcie o rynek pierwotny wciąż 3192 zł.

Ciekawostką są Morgi, jedyna dzielnica, która po odjęciu rynku pierwotnego drożeje, z 7046 na 8057 zł. Stoi to jednak na dwudziestu aktach, więc traktujemy to jako sygnał, nie jako wynik.

Ulice

Między Fryderyka Chopina a Bernarda Świerczyny jest 8224 zł na metrze, i jest to największa rozpiętość wewnątrzmiejska w całym zestawieniu dziewiętnastu miast. Mieszkanie 40-metrowe przy Świerczyny kosztowało w medianie 72 000 zł, a 55-metrowe przy Chopina 551 000 zł.

Chopina to zarazem największa koncentracja w mieście: 131 aktów, czyli 18 procent wszystkich transakcji w Mysłowicach, z czego 70 z rynku pierwotnego.

Środek tabeli jest za to bardzo ciasny. Dziesięć ulic, od Mikołowskiej do Miarki, mieści się w 409 zł, między 5335 a 5744 zł, i wszystkie praktycznie bez rynku pierwotnego. To jest realna cena mysłowickiego mieszkania w bloku i to ona, a nie mediana miasta, opisuje większość ofert.

Dwa ostatnie wiersze, Boliny i Świerczyny, wymagają ostrożności: Świerczyny stoi na dwunastu aktach i jest ekstremum, którego rejestr nie tłumaczy.

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Mysłowicach się nie sprawdza. Najtańszy jest przedział 35 do 50 m², a najdroższy ten powyżej 65 m², o 1097 zł, czyli 19 procent. Rynek pierwotny rozkłada się przy tym po przedziałach dość równomiernie, więc nie tłumaczy tego w całości.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na 16 aktach i traktujemy go jako sygnał.

Tabela izb ma kształt litery U: najdroższe są lokale jedno- i dwuizbowe oraz pięcioizbowe, najtańsze trzyizbowe, czyli te najbardziej typowe. Przeciętne mysłowickie mieszkanie jest więc najtańszym produktem na tym rynku za metr.

Historia cen

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Mysłowic, daje 5830 zł/m² na 321 aktach wobec 6144 zł/m² na 420 aktach, czyli spadek o 5,1 procent.

Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 5765 zł/m² na 295 aktach wobec 5497 zł/m² na 322 aktach, czyli wzrost o 4,9 procent.

Przy różnicy 63 procent między rynkami wystarczy, że w jednym roku sprzedano więcej nowych mieszkań niż w drugim, a mediana całego miasta skacze o kilka procent w dowolną stronę. W Mysłowicach mediana całego rynku jest szczególnie zawodnym wskaźnikiem i lepiej patrzeć wprost na rynek wtórny.

Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Mysłowicach 366 mieszkań, co jest trzecią co do wielkości pulą w konurbacji, po Katowicach i Gliwicach. Mediana ceny ofertowej wynosi 9600 zł/m², a połowa oferty mieści się między 9400 a 10 600 zł.

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Deweloperzy żądają dziś mediany 9600 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 9285 zł. Różnica to 315 zł, czyli 3 procent, i jest jedną z najmniejszych w konurbacji. Ceny ofertowe w Mysłowicach są więc realistyczne w stosunku do tego, po ile ostatecznie podpisywano akty.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

66 z 217 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą.

Rynek domów jest w Mysłowicach nieproporcjonalnie duży wobec rynku mieszkań: 217 aktów na domy przy 715 na mieszkania, czyli jeden dom na każde trzy mieszkania. W Katowicach ten stosunek wynosi jeden do dwudziestu czterech.

Działek jest tylko 41 i ich rozrzut, od 46 000 do 600 000 zł, oznacza, że mediana 196 800 zł nie opisuje ceny działki pod dom. Ostatnie akty na obie kategorie pochodzą z 19 maja 2026.

Co z tego ma kupujący

W Mysłowicach mediana miasta jest liczbą, której najlepiej nie używać, bo rozjazd między dwoma rynkami sięga 63 procent, a proporcje między nimi zmieniają się z roku na rok.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, o którym rynku mowa: 5698 zł na rynku wtórnym i 9285 zł na pierwotnym to dwa różne światy. Sprawdź dzielnicę, bo między Janowem Miejskim-Ćmokiem a Piaskiem jest 113 procent różnicy, a nawet po odjęciu rynku pierwotnego 3192 zł na metrze. I nie wierz w spadek o 5 procent, bo mieszkania z rynku wtórnego podrożały w tym czasie o 4,9.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Sosnowiec leży 5 kilometrów stąd i jest o 191 zł na metrze tańszy, Katowice 11 kilometrów i są o 3816 zł droższe, a Jaworzno 13 kilometrów i jest o 418 zł droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.