Człuchów zajmuje 512 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5664 zł/m², czyli o 6 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 12 778 osób.
Liczby pochodzą ze 189 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Przy tak małym rynku decyduje jedna inwestycja: dwa budynki przy Alei Lawendowej dają 73 z 189 transakcji, czyli 39 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Człuchowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 31 lipca 2024 do 17 maja 2026.
- Rejestr nie pozwala policzyć historii cen tego miasta sprzed 2024 roku i mówimy o tym wprost. Człuchowska część rejestru zawiera akty z lat wcześniejszych, ale po sprawdzeniu ich współrzędnych okazuje się, że dotyczą one nieruchomości położonych kilkanaście kilometrów od miasta. W granicach samego Człuchowa rejestr zawiera akty dopiero od 2024 roku. Dlatego w tym wpisie nie ma tabeli rocznej sięgającej 2021 roku, którą mają pozostałe wpisy tej serii. Wszystkie podane niżej liczby dotyczą wyłącznie transakcji w granicach miasta.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1365 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 189 aktów. Mediana to 5664 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4756 do 6051 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 250 000 zł.
Jedna inwestycja, 39 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Aleja Lawendowa 1F | 6102 | 36 | 35 |
| Aleja Lawendowa 1 | 5776 | 37 | 36 |
| Jana III Sobieskiego 1 | 5075 | 5 | 0 |
Dwa budynki przy Alei Lawendowej dają 73 z 189 transakcji i 71 z 77 transakcji rynku pierwotnego, czyli 92 procent tego segmentu. Mediana rynku pierwotnego w Człuchowie opisuje więc w praktyce cennik jednej inwestycji.
Dzieli je 326 zł na metrze, co przy dwóch budynkach tej samej inwestycji jest różnicą niewielką i spodziewaną.
Jana III Sobieskiego 1, jedyny w tabeli adres bez transakcji deweloperskich, kosztuje 5075 zł/m², czyli o 589 zł poniżej mediany miasta.
Pozostałe adresy w rejestrze mają po kilka aktów i ich nie tabelaryzujemy.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 5900 | 77 | 250 000 zł | 41 m² |
| Wtórny | 5068 | 112 | 254 500 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 41 procent aktów i jest o 832 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 16 procent.
Cena całkowita jest przy tym praktycznie taka sama w obu segmentach, 250 000 i 254 500 zł, bo mieszkanie deweloperskie ma tu typowo 41 m², a z rynku wtórnego 49 m². Kupujący u dewelopera płaci więcej za metr i tyle samo za mieszkanie, dostając o osiem metrów mniej.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5780 | 39 | 19 |
| 35-50 m² | 5706 | 70 | 29 |
| 50-65 m² | 5601 | 63 | 29 |
| ponad 65 m² | 4319 | 17 | 0 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 179 zł na metrze, czyli praktycznie się nie różnią. Odstaje przedział powyżej 65 m², tańszy o 1461 zł od kawalerek, czyli o 34 procent, i nie ma w nim ani jednej transakcji deweloperskiej.
Przy siedemnastu aktach w tym wierszu traktujemy go jako sygnał.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 3 | 5382 | 46 | 46 m² |
| 2 | 5254 | 21 | 35 m² |
| 4 | 4859 | 35 | 62 m² |
Historia cen, na tyle, na ile rejestr pozwala
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2024 | 5778 | 34 |
| 2025 | 5562 | 127 |
| 2026 (do 17 maja) | 5286 | 26 |
To jest cała historia cen, jaką rejestr pozwala policzyć dla Człuchowa. Trzy lata, z czego dwa niepełne, i wszystkie po 2024 roku.
Kierunek jest w niej spadkowy, ale przy 34 i 26 aktach w skrajnych wierszach nie budujemy na tym tezy.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 5593 zł/m² ze 121 aktów przeciw 5703 zł/m² z 65 aktów, czyli spadek o 1,9 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 86 procent.
Spadek o niecałe dwa procent mieści się w granicach wahania przy takiej próbie i tak go traktujemy. Warto go natomiast zestawić z sąsiednimi Chojnicami, gdzie ta sama liczba wynosi plus 0,1 procent. Oba miasta stoją w miejscu.
Cenniki deweloperów
W Człuchowie ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 77 aktów z rynku pierwotnego. Przy jednej inwestycji w mieście może to oznaczać, że Aleja Lawendowa już się wyprzedała.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 21 | 565 000 zł | 465 000 zł | 687 000 zł | 578 m² |
| Działki | 12 | 126 229 zł | 29 212 zł | 190 802 zł | 752 m² |
Dwadzieścia jeden domów i dwanaście działek w dwuletnim oknie to zbiór pojedynczych transakcji, a nie rynek. 9 z 21 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Dom w Człuchowie kosztuje 565 000 zł, czyli o 98 tysięcy więcej niż w Chojnicach, mimo że mieszkanie jest tam o 1362 zł na metrze droższe. Przy dwudziestu jeden aktach traktujemy to jako sygnał.
Co z tego ma kupujący
W Człuchowie jedna inwestycja odpowiada za dwie piąte rynku, i to jest główny wniosek. Aleja Lawendowa to 73 z 189 transakcji i 92 procent rynku pierwotnego.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta dotyczy Alei Lawendowej, czy istniejącego zasobu, bo dzieli je około tysiąca złotych na metrze. Przelicz na cenę całkowitą, bo w tym mieście mieszkanie deweloperskie i z rynku wtórnego kosztują tyle samo, a różnią się o osiem metrów powierzchni. I nie szukaj tu długiej historii cen: rejestr zna Człuchów dopiero od 2024 roku.
Sąsiednie miasto opisujemy osobno: Chojnice są o 1362 zł na metrze droższe. Całe południe województwa zestawiamy w porównaniu cen w Borach Tucholskich. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
