Chojnice z medianą 7026 zł/m² są jedyną gminą południowo-zachodniego Pomorza, która mieści się powyżej mediany typowej polskiej gminy. Człuchów i Czersk mają po około 5650 zł, a Debrzno i Czarne poniżej 3400.
Liczby pochodzą z 882 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w trzech gminach opisanych osobno, plus z rankingu obejmującego pozostałe gminy tej okolicy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Chojnicach (Chojnice, Czersk) oraz w Człuchowie (Człuchów, Debrzno, Czarne). To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna: Człuchów do 17 maja 2026, Chojnice do 3 kwietnia, Czersk do 13 marca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danej gminie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Czersk ma 56 aktów i nie dostał osobnego wpisu. Nasz próg dla analizy pojedynczej gminy to około 80 aktów. Podajemy go tu w tabelach, zawsze z liczbą transakcji obok.
- Człuchowskie liczby są ograniczone do granic miasta. Rejestr tego powiatu zawiera pod nazwą Człuchowa także akty spoza miasta i odfiltrowaliśmy je po współrzędnych. Szczegóły są we wpisie o Człuchowie.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Chojnice | 7026 | 637 | 266 |
| Człuchów | 5664 | 189 | 512 |
| Czersk | 5650 | 56 | 516 |
| Chojnice, gmina wiejska | 4764 | 38 | 661 |
| Debrzno | 3389 | 76 | 788 |
| Czarne | 3356 | 65 | 794 |
Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6056 zł/m², policzona 29 sierpnia 2026 na 889 gminach z co najmniej trzydziestoma aktami. Chojnice leżą 16 procent powyżej niej, a pozostałe pięć gmin poniżej, przy czym Debrzno i Czarne o 44 procent.
Rozpiętość między Chojnicami a Czarnem wynosi 3670 zł na metrze, czyli 184 tysiące złotych na mieszkaniu 50 m². To jedna z szerszych rozpiętości w serii pomorskiej, a mieści się w promieniu czterdziestu kilometrów.
Trzy z tych gmin, Chojnice wiejskie, Debrzno i Czarne, mają po kilkadziesiąt aktów i podajemy je jako sygnał, a nie jako pomiar.
Rynek pierwotny robi całą różnicę
| Gmina | Rynek wtórny, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Chojnice | 5822 | 7261 | +25 procent | 53 procent |
| Człuchów | 5068 | 5900 | +16 procent | 41 procent |
| Czersk | 4983 | 7029 | +41 procent | 38 procent |
To jest najważniejsza tabela tego porównania. Rynek wtórny w tych trzech gminach mieści się w 839 zł na metrze, od 4983 do 5822 zł. Rynek pierwotny rozjeżdża się natomiast od 5900 do 7261 zł.
Znaczy to rzecz istotną dla czytelnika: istniejący zasób kosztuje w Chojnicach, Człuchowie i Czersku mniej więcej tyle samo, a cała różnica w medianach gmin bierze się z tego, ile i jak drogich mieszkań sprzedali w nich ostatnio deweloperzy.
Chojnice mają 53 procent transakcji z rynku pierwotnego i najwyższą medianę. Czersk ma najwyższą różnicę między segmentami, 41 procent, ale jego rynek pierwotny to 21 aktów i tak tę liczbę traktujemy.
Oba większe miasta stanęły w miejscu
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Chojnice | 6983 | 6976 | +0,1 procent | 359 |
| Człuchów | 5593 | 5703 | -1,9 procent | 121 |
Chojnice urosły w rok o siedem złotych na metrze, a Człuchów spadł o 110. Oba odczyty mieszczą się w granicach wahania, ale oba stoją na kilkuset i ponad stu aktach, więc razem układają się w spójny obraz rynku, który przestał się ruszać.
Odróżnia to Bory Tucholskie od Powiśla, gdzie wszystkie cztery gminy urosły w tym samym czasie o ponad dziesięć procent, i od ziemi bytowskiej, gdzie Bytów dołożył 22,7 procent.
W obu miastach wzrosła przy tym liczba transakcji: w Chojnicach o 11 procent, w Człuchowie o 86.
Jeden adres na miasto
W obu większych miastach tej okolicy pojedyncza inwestycja odpowiada za znaczną część rynku.
| Miasto | Adres | Akty | Udział w rynku gminy | Udział w rynku pierwotnym |
|---|---|---|---|---|
| Chojnice | Gdańska 95 | 154 | 24 procent | 42 procent |
| Człuchów | Aleja Lawendowa 1 i 1F | 73 | 39 procent | 92 procent |
W Człuchowie dwa budynki jednej inwestycji dają 92 procent całego rynku pierwotnego w mieście. W Chojnicach jeden adres to co czwarta transakcja.
Ma to jedną wspólną konsekwencję: kiedy te inwestycje się wyprzedadzą, mediany obu miast spadną bez żadnej zmiany na rynku istniejącego zasobu. Czytając tutejsze liczby za rok, warto o tym pamiętać.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział nieruchomości z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Człuchów | 21 | 565 000 zł | 9 z 21 | 578 m² |
| Chojnice | 78 | 467 500 zł | 29 z 78 | 522 m² |
Kolejność jest tu odwrotna niż przy mieszkaniach: dom w mniejszym Człuchowie kosztuje o 98 tysięcy więcej niż w Chojnicach, mimo że mieszkanie jest tam o 1362 zł na metrze tańsze. Liczba dla Człuchowa stoi na 21 aktach.
Co z tego ma kupujący
Trzy wnioski, w kolejności ważności.
Istniejący zasób kosztuje w tej okolicy wszędzie podobnie. Rynek wtórny w Chojnicach, Człuchowie i Czersku mieści się w 839 zł na metrze. Różnice między medianami gmin biorą się z rynku deweloperskiego, nie z tego, ile kosztują tam mieszkania z drugiego obiegu.
Sprawdź, czy oferta pochodzi z tej jednej dużej inwestycji. W Człuchowie to Aleja Lawendowa, w Chojnicach Gdańska 95. Razem odpowiadają za większość rynku pierwotnego w swoich miastach.
Nie oczekuj wzrostu. Oba większe miasta przez ostatnie dwanaście miesięcy stanęły w miejscu, w odróżnieniu od Powiśla i ziemi bytowskiej.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Chojnicach, 637 aktów, mediana 7026 zł/m²
- Ceny mieszkań w Człuchowie, 189 aktów, mediana 5664 zł/m²
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
