Co ta strona liczy
Dwie liczby, które w ogłoszeniach nigdy nie stoją obok siebie: cena, za jaką mieszkanie naprawdę zmieniło właściciela u notariusza, i mediana wynagrodzeń, jaką GUS notuje wśród mieszkańców tej samej gminy. Z tej pary wynika, ile trzeba zarabiać, żeby kupić tu 50 m².
Założenia są wszędzie te same: wkład własny 20%, reszta w kredycie na 25 lat przy 6,9%, rata nie większa niż 40% dochodu na rękę. Wychodzi z tego dochód, jaki musi mieć całe gospodarstwo domowe; poniżej stoi obok miejscowych zarobków.
Zarobki różnią się między gminami: połowa ma medianę wynagrodzeń poniżej 6 500 zł brutto, połowa powyżej, a między skrajnymi gminami rozpiętość sięga od 5 444 zł do 10 206 zł brutto. Ceny różnią się jeszcze mocniej, i dlatego ta sama cena za metr znaczy w dwóch gminach zupełnie co innego.
Rachunek obejmuje 1 829 gmin, w których rejestr cen ma dość transakcji, żeby mediana była wiarygodna. Mediana dla wszystkich gmin to 5 lat miejscowej pensji na rękę za 50 m².
Gdzie trzeba zarabiać najmniej
Pierwsza kwota to dochód na rękę całego gospodarstwa domowego, miesięcznie, przy którym rata za 50 m² mieści się w 40% tego dochodu. Druga to mediana wynagrodzeń na rękę wśród mieszkańców tej samej gminy, żeby od razu było widać, ile to jest miejscowych pensji.
Założenia: oprocentowanie 6,9%, okres 25 lat, rata do 40% dochodu netto gospodarstwa domowego, wkład 20%. Stan na 2 września 2026.
- gmina Ciasna (powiat lubliniecki) – potrzebny dochód 1 400 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 700 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 100 250 zł.
- gmina Rychliki (powiat elbląski) – potrzebny dochód 1 400 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 400 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 101 100 zł.
- gmina Dobrzany (powiat stargardzki) – potrzebny dochód 1 400 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 800 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 101 600 zł.
- gmina Świerczów (powiat namysłowski) – potrzebny dochód 1 400 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 700 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 101 800 zł.
- gmina Przemków (powiat polkowicki) – potrzebny dochód 1 400 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 5 500 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 102 200 zł.
- gmina Pieniężno (powiat braniewski) – potrzebny dochód 1 500 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 800 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 105 700 zł.
- gmina Kondratowice (powiat strzeliński) – potrzebny dochód 1 500 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 800 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 106 250 zł.
- gmina Baborów (powiat głubczycki) – potrzebny dochód 1 500 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 5 500 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 106 250 zł.
- gmina Kamiennik (powiat nyski) – potrzebny dochód 1 500 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 600 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 106 800 zł.
- gmina Walim (powiat wałbrzyski) – potrzebny dochód 1 500 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 800 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 107 300 zł.
A gdzie najwięcej
Tu cena i zarobki rozchodzą się najbardziej: mieszkania są drogie, a mediana wynagrodzeń mieszkańców jest przeciętna. Miejscowości, w których kupują przyjezdni, trafiają na tę listę regularnie, a mieszkania są w nich poza zasięgiem ludzi, którzy tam pracują.
- gmina Jastarnia (powiat pucki) – potrzebny dochód 21 600 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 400 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 1 545 200 zł.
- gmina Bukowina Tatrzańska (powiat tatrzański) – potrzebny dochód 16 700 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 400 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 1 192 000 zł.
- gmina Łodygowice (powiat żywiecki) – potrzebny dochód 14 000 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 5 000 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 998 700 zł.
- Sopot – potrzebny dochód 13 900 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 5 800 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 990 000 zł.
- gmina Międzyzdroje (powiat kamieński) – potrzebny dochód 12 900 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 900 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 921 000 zł.
- Zakopane (powiat tatrzański) – potrzebny dochód 12 800 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 500 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 915 450 zł.
- gmina Kościelisko (powiat tatrzański) – potrzebny dochód 12 400 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 4 500 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 883 000 zł.
- gmina Dziwnów (powiat kamieński) – potrzebny dochód 11 600 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 5 000 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 829 750 zł.
- Hel (powiat pucki) – potrzebny dochód 11 600 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 5 100 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 825 700 zł.
- Warszawa – potrzebny dochód 11 100 zł na rękę, przy tutejszej medianie wynagrodzeń 6 800 zł na rękę. Mieszkanie 50 m²: 788 950 zł.
Województwa
Mediana liczby lat pensji za 50 m² w każdym województwie. Liczą się tylko gminy, w których rejestr cen ma dość transakcji na medianę.
- zachodniopomorskie – mediana 4 lata, 100 gmin
- opolskie – mediana 4 lata, 64 gminy
- dolnośląskie – mediana 4,1 roku, 159 gmin
- świętokrzyskie – mediana 4,3 roku, 57 gmin
- lubuskie – mediana 4,4 roku, 70 gmin
- warmińsko-mazurskie – mediana 4,4 roku, 94 gminy
- lubelskie – mediana 4,6 roku, 112 gmin
- kujawsko-pomorskie – mediana 4,8 roku, 117 gmin
- podkarpackie – mediana 5 lat, 107 gmin
- śląskie – mediana 5,2 roku, 148 gmin
- łódzkie – mediana 5,2 roku, 107 gmin
- podlaskie – mediana 5,2 roku, 57 gmin
- wielkopolskie – mediana 5,4 roku, 179 gmin
- mazowieckie – mediana 5,7 roku, 226 gmin
- pomorskie – mediana 6 lat, 107 gmin
- małopolskie – mediana 6,9 roku, 125 gmin
Skąd pochodzą te dane
Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości, czyli akty notarialne zbierane przez starostwa. Mediana obejmuje ostatnie dwanaście miesięcy, a rejestr publikuje z opóźnieniem, które w każdym powiecie jest inne.
Wynagrodzenia: GUS, Bank Danych Lokalnych, badanie „Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej” – mediana wynagrodzeń brutto za czerwiec 2025, w podziale na gminy i według miejsca zamieszkania. Podana jest mediana, a nie średnia, bo średnią podciągają najlepiej zarabiający i wypada ona wyraźnie powyżej tego, co dostaje osoba ze środka stawki. Badanie obejmuje osoby ubezpieczone w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych z tytułu zatrudnienia we wszystkich podmiotach gospodarki narodowej. Jednostkami analizy statystycznej i jednostkami obserwacji są poszczególne zatrudnienia (tzn. w przypadku osób posiadających więcej niż jedno zatrudnienie, każde z nich rozpatrywane jest osobno). Wynagrodzenia obejmują wypłaty pieniężne (lub pieniężną wartość świadczeń w naturze bądź ich ekwiwalenty) z tytułu stosunku pracy lub stosunku służbowego dla zatrudnionych, stanowiące wydatki ponoszone przez pracodawców na opłacenie wykonywanej pracy niezależnie od źródeł ich finansowania, które są uwzględniane w podstawie wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne i/lub zdrowotne. Obejmują również wypłaty z tytułu umów zleceń, umów o dzieło oraz umów agencyjnych w przypadku, gdy umowy te zostały zawarte z tym samym pracodawcą bądź na rzecz tego samego pracodawcy, u którego dana osoba jest zatrudniona na podstawie stosunku pracy. Prezentowane dane dotyczą wynagrodzeń wypłaconych w danym miesiącu. Dane według miejsca zamieszkania dla Polski ogółem obejmują również osoby zamieszkałe poza granicami Polski, dla których miejsce siedziby pracy znajduje się w Polsce.
Założenia: oprocentowanie 6,9%, okres 25 lat, rata do 40% dochodu netto gospodarstwa domowego, wkład 20%. Stan na 2 września 2026.
Najczęściej zadawane pytania
Ile lat pensji kosztuje mieszkanie w Polsce?
Przeciętnie 50 m² kosztuje 5 lat miejscowej pensji na rękę (mediana dla 1 829 gmin, w których rejestr ma dość transakcji). Jest to miara porównawcza, a nie plan oszczędzania: zakłada odkładanie całej wypłaty, co do złotówki. Poszczególne gminy rozchodzą się od tego środka w obie strony, bo różnią się i ceną, i zarobkami mieszkańców, a mediana wynagrodzeń mieści się między 5 444 zł a 10 206 zł brutto.
Czy podana kwota to pensja jednej osoby?
Nie. Jest to dochód całego gospodarstwa domowego, miesięcznie i na rękę, więc dwoje ludzi zarabiających po połowie tej kwoty spełnia warunek tak samo jak jedna osoba z całą. Nie obejmuje ona wkładu własnego 20%, który trzeba mieć w gotówce osobno, i to on częściej niż rata rozstrzyga o terminie zakupu.
Dlaczego bierzecie medianę, a nie średnią pensję?
Bo średnią podciągają w górę najlepiej zarabiający, więc opisuje ona kogoś, kogo w danej gminie zwykle nie ma. Mediana to środek stawki: połowa pracujących zarabia mniej, połowa więcej. GUS podaje ją w podziale na gminy i według miejsca zamieszkania, czyli dla ludzi, którzy tu mieszkają, a nie dla firm, które tu mają siedzibę. W gminach wokół dużych miast jedno z drugim nie ma wiele wspólnego. Badanie obejmuje wszystkich ubezpieczonych w ZUS z tytułu zatrudnienia, także na umowie zlecenia zawartej z tym samym pracodawcą. Liczy przy tym pojedyncze zatrudnienia, a nie osoby, więc kto pracuje na dwóch etatach, liczy się dwa razy.
Czy to jest wskaźnik zdolności kredytowej?
Nie. Rachunek w latach pensji jest miarą porównawczą między gminami, a wymagany dochód zakłada ostrożny próg 40% dochodu netto oraz to, że wkład własny 20% jest już odłożony. Bank policzy zdolność po swojemu, uwzględniając inne raty, liczbę osób w gospodarstwie i historię kredytową.