Wycena mieszkania z aktów notarialnych (mediana 15 miast: 10 500 zł/m²)

Pierwszy krąg to Twój budynek. Blok wielorodzinny ma zwykle kilkanaście transakcji rocznie, a mieszkania w nim dzielą rocznik, technologię i tę samą klatkę, więc to najmocniejsze porównanie, jakie rejestr potrafi dać. Bierzemy transakcje pod tym adresem z ostatnich sześciu miesięcy, a gdy jest ich za mało - z dwunastu i dwudziestu czterech.

Gdy pod adresem nie ma co najmniej 5 aktów, przechodzimy do promienia 300 m, potem 1 km, potem 3 km, a na końcu do całej gminy. Karta zawsze pisze, na którym kręgu się zatrzymaliśmy i ile aktów za nim stoi. Mediana z czterech transakcji jest środkiem czterech liczb, więc poniżej progu wolimy poszerzyć krąg.

Widełki to dolny i górny kwartyl cen za metr w wybranym kręgu, przemnożone przez Twój metraż. Środkowa połowa transakcji zmieściła się między nimi - jedna czwarta poszła taniej niż dolna liczba, jedna czwarta drożej niż górna.

Okno liczymy od dziś, a rejestr publikuje z opóźnieniem, które w każdym powiecie jest inne. Dlatego przy każdej liczbie podajemy datę najnowszego aktu, który do niej wszedł.

Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy - osoba z uprawnieniami państwowymi, po oględzinach nieruchomości i analizie dokumentów (art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Bank przy kredycie hipotecznym, sąd przy dziale spadku i urząd skarbowy przy darowiźnie przyjmą wyłącznie taki dokument. Koszt to zwykle kilkaset złotych i kilka dni pracy.

Ta strona odpowiada na inne pytanie: za ile w tej okolicy naprawdę sprzedawano mieszkania podobne do Twojego. To punkt wyjścia do rozmowy o cenie, do ustawienia oferty i do sprawdzenia, czy ogłoszenie mieści się w rynku.

Akt notarialny zapisuje kwotę, adres i metraż. Milczy o rzeczach, które przesuwają cenę w obie strony - o stanie technicznym, o piętrze i windzie, o remoncie sprzed roku i o tym, co widać z okien. Dlatego odpowiedzią są widełki, a konkretna nieruchomość może wypaść przy dowolnym ich końcu.

Snapshot z 12 sierpnia 2026: 2 143 gminy mają w rejestrze co najmniej jedną transakcję tego typu, a 1 072 z nich przekracza próg publikacji, czyli dziesięć aktów w oknie dwunastu miesięcy. W tym oknie mamy 251 652 akty.

Poza tymi gminami karta nie poda żadnej liczby i napisze wprost, że nie mamy stamtąd aktów. Brak danych mówi o zasięgu rejestru, który zbieramy, a nie o tym, że nikt tam nie kupuje.

Mediany dla całych miast, dzielnic i ulic - razem z wykresem i mapą transakcji - są na stronach cen transakcyjnych. Ta strona jest ich najkrótszą drogą do jednego adresu.

Rozrzut cen w jednym bloku bywa większy, niż różnica między dwiema dzielnicami. Te same 55 m² potrafi dzielić sto tysięcy złotych, a wszystkie te transakcje wchodzą do jednej mediany.

• Piętro i winda - parter i ostatnie piętro w bloku bez windy schodzą najniżej
• Stan lokalu - mieszkanie po remoncie i to samo w stanie z lat siedemdziesiątych
• Rynek pierwotny i wtórny - pierwsza sprzedaż od dewelopera bywa droższa od tej samej klatki dwa lata później
• Metraż - kawalerki mają najwyższą cenę metra, największe mieszkania najniższą
• Ekspozycja, balkon, miejsce postojowe i komórka lokatorska, gdy weszły do tej samej ceny

Połowa osób, które szukają wyceny, chce ustawić cenę własnej nieruchomości. Widełki z aktów są do tego lepszym punktem odniesienia niż ogłoszenia sąsiadów, bo ogłoszenie pokazuje oczekiwanie, a akt - kwotę, którą ktoś zapłacił.

Warto znać obie liczby. Jeżeli ogłoszenia w okolicy stoją wyraźnie powyżej median z aktów, oznacza to zwykle, że sprzedający schodzą w negocjacjach - i że kupujący z wydrukiem z rejestru przyjdzie do Ciebie z tym samym argumentem.

Co obniży cenę w rozmowie, opisuje osobno strona o negocjacjach ceny.

Ta strona opisuje cały obszar. Ceny mieszkań dla pojedynczego adresu - razem z 31 innymi warstwami danych - pokazuje raport o nieruchomości mScanner: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości, dojazdy i realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych.

Podgląd raportu jest darmowy dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, co dla niego mamy, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł za adres, taniej w pakiecie 3 lub 5 raportów.

Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostwa powiatowe na podstawie aktów notarialnych, które trafiają do nich po każdej sprzedaży. To dane publiczne; my je zbieramy, czyścimy, geokodujemy i publikujemy w jednym miejscu dla całej Polski.

Liczby o zasięgu na tej stronie pochodzą ze snapshotu z 12 sierpnia 2026. Widełki dla konkretnego adresu liczymy na żywo z bieżących publikacji, więc mogą być świeższe niż tabela miast poniżej.

Każdy powiat przekazuje dane w swoim tempie, a różnice sięgają kilkunastu miesięcy. Karta podaje przy każdej liczbie datę najnowszego aktu, który do niej wszedł, żebyś mógł ocenić, jak świeża jest odpowiedź.

Metodykę, źródła i to, czego w rejestrze nie ma, opisujemy w źródłach danych i na stronie Rejestru Cen Nieruchomości.