Wycena działki z aktów notarialnych (mediana 15 miast: 500 zł/m²)

Bierzemy transakcje działkami w promieniu 300 m od wskazanego punktu, o powierzchni zbliżonej do podanej, i liczymy dolny oraz górny kwartyl ceny za metr. Gdy transakcji jest za mało, poszerzamy krąg do kilometra, trzech kilometrów i całej gminy.

Próg to 5 aktów w kręgu. Przy działkach jest to warunek najtrudniejszy z całego rejestru: w oknie dwunastu miesięcy mamy 21 329 aktów sprzedaży działek na całą Polskę.

Rejestr zapisuje, co zostało sprzedane i za ile. Nie zapisuje, czy działka ma dostęp do drogi publicznej, jakie ma przyłącza i co dopuszcza dla niej plan miejscowy - a to są rzeczy, które przy gruncie rozstrzygają o cenie. Sprawdzisz je w planie ogólnym gminy i w planie miejscowym.

Okno liczymy od dziś, a rejestr publikuje z opóźnieniem, które w każdym powiecie jest inne. Przy każdej liczbie podajemy datę najnowszego aktu, który do niej wszedł.

Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy - osoba z uprawnieniami państwowymi, po oględzinach nieruchomości i analizie dokumentów (art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Bank przy kredycie hipotecznym, sąd przy dziale spadku i urząd skarbowy przy darowiźnie przyjmą wyłącznie taki dokument. Koszt to zwykle kilkaset złotych i kilka dni pracy.

Ta strona odpowiada na inne pytanie: za ile w tej okolicy naprawdę sprzedawano działki podobne do Twojego. To punkt wyjścia do rozmowy o cenie, do ustawienia oferty i do sprawdzenia, czy ogłoszenie mieści się w rynku.

Akt notarialny zapisuje kwotę, adres i metraż. Milczy o rzeczach, które przesuwają cenę w obie strony - o stanie technicznym, o piętrze i windzie, o remoncie sprzed roku i o tym, co widać z okien. Dlatego odpowiedzią są widełki, a konkretna nieruchomość może wypaść przy dowolnym ich końcu.

Snapshot z 12 sierpnia 2026: 2 329 gmin ma w rejestrze co najmniej jedną transakcję tego typu, a 478 z nich przekracza próg publikacji, czyli dziesięć aktów w oknie dwunastu miesięcy. W tym oknie mamy 21 329 aktów.

Poza tymi gminami karta nie poda żadnej liczby i napisze wprost, że nie mamy stamtąd aktów. Brak danych mówi o zasięgu rejestru, który zbieramy, a nie o tym, że nikt tam nie kupuje.

Mediany dla całych miast, dzielnic i ulic - razem z wykresem i mapą transakcji - są na stronach cen transakcyjnych. Ta strona jest ich najkrótszą drogą do jednego adresu.

Ta sama liczba metrów potrafi kosztować kilka razy więcej po drugiej stronie miedzy. Rozstrzyga przeznaczenie w planie miejscowym, dostęp do drogi publicznej, przyłącza i kształt działki, a rejestr cen zapisuje wyłącznie wynik: kto, komu i za ile.

Dlatego widełki z tej strony traktuj jako punkt startowy, a przeznaczenie sprawdź osobno. Dla każdej gminy w Polsce mamy stronę planu ogólnego, planu miejscowego i uzbrojenia, a numer działki znajdziesz w geoportalu.

Po 1 września 2026 doszedł drugi próg: wniosek o warunki zabudowy rozpatrzy tylko gmina, w której obowiązuje plan ogólny. Dla działki bez planu miejscowego to jest dziś pytanie o cenę, nie o formalność.

Połowa osób, które szukają wyceny, chce ustawić cenę własnej nieruchomości. Widełki z aktów są do tego lepszym punktem odniesienia niż ogłoszenia sąsiadów, bo ogłoszenie pokazuje oczekiwanie, a akt - kwotę, którą ktoś zapłacił.

Warto znać obie liczby. Jeżeli ogłoszenia w okolicy stoją wyraźnie powyżej median z aktów, oznacza to zwykle, że sprzedający schodzą w negocjacjach - i że kupujący z wydrukiem z rejestru przyjdzie do Ciebie z tym samym argumentem.

Co obniży cenę w rozmowie, opisuje osobno strona o negocjacjach ceny.

Ta strona opisuje cały obszar. Ceny działek dla pojedynczego adresu - razem z 31 innymi warstwami danych - pokazuje raport o nieruchomości mScanner: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości, dojazdy i realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych.

Podgląd raportu jest darmowy dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, co dla niego mamy, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł za adres, taniej w pakiecie 3 lub 5 raportów.

Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostwa powiatowe na podstawie aktów notarialnych, które trafiają do nich po każdej sprzedaży. To dane publiczne; my je zbieramy, czyścimy, geokodujemy i publikujemy w jednym miejscu dla całej Polski.

Liczby o zasięgu na tej stronie pochodzą ze snapshotu z 12 sierpnia 2026. Widełki dla konkretnego adresu liczymy na żywo z bieżących publikacji, więc mogą być świeższe niż tabela miast poniżej.

Każdy powiat przekazuje dane w swoim tempie, a różnice sięgają kilkunastu miesięcy. Karta podaje przy każdej liczbie datę najnowszego aktu, który do niej wszedł, żebyś mógł ocenić, jak świeża jest odpowiedź.

Metodykę, źródła i to, czego w rejestrze nie ma, opisujemy w źródłach danych i na stronie Rejestru Cen Nieruchomości.