Wycena domu z aktów notarialnych (mediana 15 miast: 840 000 zł)

Zaczynamy od promienia 300 m wokół wskazanego punktu i zawężamy porównanie do domów o powierzchni zbliżonej do podanej. Dopiero gdy takich transakcji jest za mało, poszerzamy krąg do kilometra, trzech kilometrów i całej gminy - karta pisze, na którym poziomie się zatrzymaliśmy.

Karta adresu potrzebuje co najmniej 5 aktów w kręgu. Domów sprzedaje się w gminie kilkanaście rocznie, więc krąg bywa szeroki, a data ostatniej transakcji odleglejsza niż przy mieszkaniach. Obie liczby są na karcie.

Widełki to dolny i górny kwartyl cen całkowitych z tych aktów. Cena całkowita obejmuje dom razem z działką, na której stoi, bo tak wygląda transakcja u notariusza.

Przy domu sam budynek to tylko część ceny. Ta sama bryła na działce 400 m² i 3 000 m² to dwie różne kwoty, a rejestr podaje jedną cenę za dom i grunt razem - dlatego przedział przy domach jest szerszy niż przy mieszkaniach.

Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy - osoba z uprawnieniami państwowymi, po oględzinach nieruchomości i analizie dokumentów (art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Bank przy kredycie hipotecznym, sąd przy dziale spadku i urząd skarbowy przy darowiźnie przyjmą wyłącznie taki dokument. Koszt to zwykle kilkaset złotych i kilka dni pracy.

Ta strona odpowiada na inne pytanie: za ile w tej okolicy naprawdę sprzedawano domy podobne do Twojego. To punkt wyjścia do rozmowy o cenie, do ustawienia oferty i do sprawdzenia, czy ogłoszenie mieści się w rynku.

Akt notarialny zapisuje kwotę, adres i powierzchnię działki. Milczy o stanie technicznym budynku, standardzie wykończenia, remoncie sprzed roku i sąsiedztwie - a to przesuwa cenę w obie strony. Dlatego odpowiedzią są widełki, a konkretna nieruchomość może wypaść przy dowolnym ich końcu.

Stan na 12 sierpnia 2026: 2 460 gmin ma w rejestrze co najmniej jedną transakcję tego typu, a 1 686 z nich ma w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy co najmniej dziesięć aktów, czyli tyle, ile trzeba do statystyki całej gminy. W tym czasie rejestr zapisał 56 173 akty.

Poza tymi gminami karta nie poda żadnej liczby i napisze wprost, że nie mamy stamtąd aktów. Brak danych mówi o zasięgu rejestru, który zbieramy, a nie o tym, że nikt tam nie kupuje.

Mediany dla całych miast, dzielnic i ulic - razem z wykresem i mapą transakcji - są na stronach cen transakcyjnych. Ta strona prowadzi od nich wprost do jednego adresu.

Akt notarialny sprzedaży domu prawie nigdy nie zawiera powierzchni użytkowej budynku - notariusz opisuje nieruchomość gruntową zabudowaną, a metry są w dokumentacji budowlanej i w ewidencji. W rejestrze powierzchnię ma około jeden akt na dwadzieścia pięć.

Mediana za metr policzona z tej garstki opisywałaby wyłącznie te transakcje, w których ktoś ją akurat wpisał, a to nie jest przekrój rynku. Dlatego przy domach podajemy cenę całkowitą i zawężamy porównanie do domów o zbliżonej powierzchni, korzystając też z obrysu budynku, gdy akt milczy.

Praktyczny wniosek dla sprzedającego: cena metra domu z ogłoszeń portalowych i cena metra z aktów opisują dwie różne próbki. Porównanie kwot całkowitych dla domów podobnej wielkości w tej samej okolicy jest bardziej wiarygodne.

Wiele osób szuka wyceny, bo chce ustalić cenę ofertową własnej nieruchomości. Widełki z aktów są do tego lepszym punktem odniesienia niż ogłoszenia sąsiadów, bo ogłoszenie pokazuje oczekiwanie, a akt - kwotę, którą ktoś zapłacił.

Warto znać obie liczby. Jeżeli ogłoszenia w okolicy stoją wyraźnie powyżej median z aktów, oznacza to zwykle, że sprzedający schodzą w negocjacjach - i że kupujący z wydrukiem z rejestru przyjdzie do Ciebie z tym samym argumentem.

Co obniży cenę w rozmowie, opisuje osobno strona o negocjacjach ceny.

Ceny domów dla pojedynczego adresu - razem z 33 innymi warstwami danych - pokazuje raport o nieruchomości mScanner: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości i dojazdy.

Podgląd raportu jest darmowy dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, jakie dane są dla niego dostępne, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 49,99 zł za adres, taniej w pakiecie 2 lub 5 raportów.

Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostwa powiatowe na podstawie aktów notarialnych, które trafiają do nich po każdej sprzedaży. To dane publiczne; my je zbieramy, czyścimy, geokodujemy i publikujemy w jednym miejscu dla całej Polski.

Liczby opisujące zasięg danych na tej stronie pochodzą ze stanu na 12 sierpnia 2026. Widełki dla konkretnego adresu powstają na bieżąco z aktualnych publikacji, więc mogą być świeższe niż dane w tabeli miast poniżej.

Każdy powiat przekazuje dane w swoim tempie, a różnice sięgają kilkunastu miesięcy. Karta podaje przy każdej liczbie datę najnowszego aktu, który do niej wszedł, żebyś mógł ocenić, jak świeża jest odpowiedź.

Metodykę, źródła i to, czego w rejestrze nie ma, opisujemy w źródłach danych i na stronie Rejestru Cen Nieruchomości.