Mieszkanie za 1 mln zł: koszty, wkład i rata

Przy cenie 1 mln zł na rynku wtórnym kupujący płaci ponad nią 23 334 zł: podatek od czynności cywilnoprawnych 20 000 zł, taksę notarialną z VAT-em 2 934 zł oraz opłaty sądowe wraz z wypisami aktu, od 400 do 700 zł.

Taksa notarialna jest naliczana progami, a każdy kolejny próg dokłada mniejszy procent: ponad ostatni z nich rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości przewiduje 0,4% nadwyżki. Dla lokalu mieszkalnego § 6 tego rozporządzenia przewiduje połowę stawki maksymalnej, a doliczamy jeszcze 23% VAT. To górna granica - u konkretnego notariusza bywa taniej.

Dwie sytuacje wyglądają inaczej. Kupując pierwsze mieszkanie, przy spełnieniu warunków ustawowego zwolnienia PCC nie płacisz go wcale, więc z rachunku znika 20 000 zł. Kupując od dewelopera na rynku pierwotnym, PCC nie ma w ogóle, bo w cenie jest już VAT - dochodzi za to opłata za założenie księgi wieczystej. Obie te odmiany policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

Wkład własny 20% od ceny 1 mln zł to 200 000 zł. Razem z kosztami z tabeli powyżej daje 223 334 zł, które muszą być na koncie przed aktem - kredyt pokrywa cenę, a wszystko, co dochodzi do niej po drodze, płaci się z własnych pieniędzy.

Przy wkładzie 10%, czyli 100 000 zł, gotówki na start trzeba mniej, ale bank dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu, którego wysokość zależy od oferty i którego ten rachunek nie zawiera. Rata rośnie wtedy z 5 603 zł do 6 304 zł miesięcznie.

Przy wkładzie 20% kredyt wynosi 800 000 zł. Rozłożony na 25 lat daje ratę 5 603 zł, a przy założeniu, że rata zabiera najwyżej 40% dochodu netto, wymaga 14 000 zł miesięcznie na całe gospodarstwo domowe.

Okres spłaty przesuwa tę kwotę w obie strony. Na 20 lat rata to 6 154 zł i dochód 15 400 zł; na 30 lat - 5 269 zł i 13 200 zł. Za niższą ratę płaci się odsetkami: 1 096 768 zł przez 30 lat wobec 677 071 zł przez 20, czyli 419 697 zł różnicy.

Bank policzy to inaczej. Zdolność kredytowa zależy od źródła dochodu, innych zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie domowym i wymaganego przez KNF testu warunków skrajnych, a żadnej z tych rzeczy tu nie ma. Ta liczba jest punktem wyjścia do rozmowy w banku.

Na trzy pokoje o powierzchni 65 m² ta kwota starcza przy medianie w 14 z 15 miast, a na 50 m² w 15 z nich. Między skrajnymi miastami różnica sięga 60 m²: 124 m² w Bydgoszczy i 64 m² w Warszawie.

Metraż w tej tabeli to kwota podzielona przez medianę ceny za metr w całym mieście. Mediana obejmuje wszystkie dzielnice i wszystkie metraże, więc mówi o poziomie cen; o tym, czy mieszkanie takiej wielkości jest akurat wystawione w tej dzielnicy, rozstrzyga rynek.

Mediany pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości - z aktów notarialnych, a więc z kwot, na jakie strony faktycznie się umówiły. Poza tą piętnastką mamy mediany dla kilku tysięcy gmin, dzielnic i ulic; szuka się ich przez ceny transakcyjne mieszkań.

Ta strona opisuje cały obszar. Ceny transakcyjne z sąsiedztwa dla pojedynczego adresu - razem z 31 innymi warstwami danych - pokazuje raport o nieruchomości mScanner: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości, dojazdy i realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych.

Podgląd raportu jest darmowy dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, co dla niego mamy, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł za adres, taniej w pakiecie 3 lub 5 raportów.

Podatek PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe policzone są ze stawek ustawowych, sprawdzonych 16 sierpnia 2026: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości o maksymalnych stawkach taksy notarialnej oraz ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Rata i wymagany dochód liczone są przy oprocentowaniu 6,9% i racie do 40% dochodu netto - to założenia sprawdzone 2 września 2026. Przy innych stopach każda liczba w tabeli rat wygląda inaczej.

Mediany pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych zbieranych przez starostów. Każde miasto ma własne okno dwunastu miesięcy i własną liczbę aktów, dlatego przy każdym wierszu stoi jego data i próbka.