Mieszkanie za 800 tys. zł: koszty, wkład i rata

Przy cenie 800 tys. zł na rynku wtórnym kupujący płaci ponad nią co najmniej 18 842 zł: podatek od czynności cywilnoprawnych 16 000 zł, taksę notarialną z VAT-em 2 442 zł oraz opłaty sądowe wraz z wypisami aktu, od 400 do 700 zł.

Taksa notarialna jest naliczana progami, a każdy kolejny próg dokłada mniejszy procent: ponad ostatni z nich rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości przewiduje 0,4% nadwyżki. Dla lokalu mieszkalnego § 6 tego rozporządzenia przewiduje połowę stawki maksymalnej, do której dolicza się 23% VAT. To górna granica - u konkretnego notariusza bywa taniej.

Dwie sytuacje wyglądają inaczej. Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie i spełniasz warunki ustawowego zwolnienia, PCC nie płacisz wcale, więc z rachunku znika 16 000 zł. Gdy kupujesz od dewelopera na rynku pierwotnym, PCC nie ma w ogóle, bo w cenie jest już VAT - dochodzi za to opłata za założenie księgi wieczystej. Obie te odmiany policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

Wkład własny 20% od ceny 800 tys. zł to 160 000 zł. Razem z kosztami z tabeli powyżej to 178 842 zł, które muszą być na koncie przed aktem: kredyt pokrywa tylko część ceny, a wkład i wszystkie opłaty płaci się z własnych pieniędzy.

Przy wkładzie 10%, czyli 80 000 zł, gotówki na start trzeba mniej, ale bank dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu, którego wysokość zależy od oferty i którego ten rachunek nie zawiera. Rata rośnie wtedy z 4 483 zł do 5 043 zł miesięcznie.

Przy wkładzie 20% kredyt wynosi 640 000 zł. Rozłożony na 25 lat daje ratę 4 483 zł, a przy założeniu, że rata zabiera najwyżej 40% dochodu netto, wymaga 11 200 zł miesięcznie na całe gospodarstwo domowe.

Okres spłaty przesuwa tę kwotę w obie strony. Na 20 lat rata to 4 924 zł i dochód 12 300 zł; na 30 lat - 4 215 zł i 10 500 zł. Za niższą ratę płaci się odsetkami: 877 415 zł przez 30 lat wobec 541 657 zł przez 20, czyli 335 758 zł różnicy.

Bank policzy to inaczej. Zdolność kredytowa zależy od źródła dochodu, innych zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie domowym i bufora na wzrost stóp procentowych, którego wymaga KNF; tego wszystkiego ten rachunek nie uwzględnia. Ta liczba jest punktem wyjścia do rozmowy w banku.

Na 50 m² ta kwota wystarcza przy medianie we wszystkich 15 miastach, a na trzy pokoje o powierzchni 65 m² w 11 z nich. Między skrajnymi miastami różnica sięga 48 m²: 99 m² w Bydgoszczy i 51 m² w Warszawie.

Metraż w tej tabeli to kwota podzielona przez medianę ceny za metr w całym mieście. Mediana obejmuje wszystkie dzielnice i wszystkie metraże, więc mówi o poziomie cen; o tym, czy mieszkanie takiej wielkości jest akurat wystawione w tej dzielnicy, rozstrzyga rynek.

Mediany pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości - z aktów notarialnych, a więc z kwot, na jakie strony faktycznie się umówiły. Mediany dla kilku tysięcy innych gmin, dzielnic i ulic znajdziesz w cenach transakcyjnych mieszkań.

Ceny transakcyjne z sąsiedztwa dla pojedynczego adresu - razem z 33 innymi warstwami danych - pokazuje raport o nieruchomości mScanner: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości i dojazdy.

Podgląd raportu jest darmowy dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, jakie dane są dla niego dostępne, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 49,99 zł za adres, taniej w pakiecie 2 lub 5 raportów.

Podatek PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe policzone są ze stawek ustawowych, sprawdzonych 16 sierpnia 2026: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości o maksymalnych stawkach taksy notarialnej oraz ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Rata i wymagany dochód liczone są przy oprocentowaniu 6,9% i racie do 40% dochodu netto - to założenia sprawdzone 2 września 2026. Przy innych stopach każda liczba w tabeli rat wygląda inaczej.

Mediany pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych zbieranych przez starostów. Każde miasto ma własne okno dwunastu miesięcy i własną liczbę aktów, dlatego przy każdym wierszu stoi jego data i próbka.