Mieszkanie za 1,5 mln zł: koszty, wkład i rata

Przy cenie 1,5 mln zł na rynku wtórnym kupujący płaci ponad nią 33 949 zł: podatek od czynności cywilnoprawnych 30 000 zł, taksę notarialną z VAT-em 3 549 zł oraz opłaty sądowe wraz z wypisami aktu, od 400 do 700 zł.

Taksa notarialna jest naliczana progami, a każdy kolejny próg dokłada mniejszy procent: ponad ostatni z nich rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości przewiduje 0,2% nadwyżki. Dla lokalu mieszkalnego § 6 tego rozporządzenia przewiduje połowę stawki maksymalnej, a doliczamy jeszcze 23% VAT. To górna granica - u konkretnego notariusza bywa taniej.

Dwie sytuacje wyglądają inaczej. Kupując pierwsze mieszkanie, przy spełnieniu warunków ustawowego zwolnienia PCC nie płacisz go wcale, więc z rachunku znika 30 000 zł. Kupując od dewelopera na rynku pierwotnym, PCC nie ma w ogóle, bo w cenie jest już VAT - dochodzi za to opłata za założenie księgi wieczystej. Obie te odmiany policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

Wkład własny 20% od ceny 1,5 mln zł to 300 000 zł. Razem z kosztami z tabeli powyżej daje 333 949 zł, które muszą być na koncie przed aktem - kredyt pokrywa cenę, a wszystko, co dochodzi do niej po drodze, płaci się z własnych pieniędzy.

Przy wkładzie 10%, czyli 150 000 zł, gotówki na start trzeba mniej, ale bank dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu, którego wysokość zależy od oferty i którego ten rachunek nie zawiera. Rata rośnie wtedy z 8 405 zł do 9 456 zł miesięcznie.

Przy wkładzie 20% kredyt wynosi 1 200 000 zł. Rozłożony na 25 lat daje ratę 8 405 zł, a przy założeniu, że rata zabiera najwyżej 40% dochodu netto, wymaga 21 000 zł miesięcznie na całe gospodarstwo domowe.

Okres spłaty przesuwa tę kwotę w obie strony. Na 20 lat rata to 9 232 zł i dochód 23 100 zł; na 30 lat - 7 903 zł i 19 800 zł. Za niższą ratę płaci się odsetkami: 1 645 153 zł przez 30 lat wobec 1 015 606 zł przez 20, czyli 629 546 zł różnicy.

Bank policzy to inaczej. Zdolność kredytowa zależy od źródła dochodu, innych zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie domowym i wymaganego przez KNF testu warunków skrajnych, a żadnej z tych rzeczy tu nie ma. Ta liczba jest punktem wyjścia do rozmowy w banku.

Przy medianie każdego z 15 miast ta kwota pokrywa 65 m² i więcej, więc próg metrażowy przestaje je rozróżniać. Zostaje sama rozpiętość cen: 186 m² w Bydgoszczy wobec 96 m² w Warszawie.

Metraż w tej tabeli to kwota podzielona przez medianę ceny za metr w całym mieście. Mediana obejmuje wszystkie dzielnice i wszystkie metraże, więc mówi o poziomie cen; o tym, czy mieszkanie takiej wielkości jest akurat wystawione w tej dzielnicy, rozstrzyga rynek.

Mediany pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości - z aktów notarialnych, a więc z kwot, na jakie strony faktycznie się umówiły. Poza tą piętnastką mamy mediany dla kilku tysięcy gmin, dzielnic i ulic; szuka się ich przez ceny transakcyjne mieszkań.

Ta strona opisuje cały obszar. Ceny transakcyjne z sąsiedztwa dla pojedynczego adresu - razem z 31 innymi warstwami danych - pokazuje raport o nieruchomości mScanner: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości, dojazdy i realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych.

Podgląd raportu jest darmowy dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, co dla niego mamy, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł za adres, taniej w pakiecie 3 lub 5 raportów.

Podatek PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe policzone są ze stawek ustawowych, sprawdzonych 16 sierpnia 2026: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości o maksymalnych stawkach taksy notarialnej oraz ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Rata i wymagany dochód liczone są przy oprocentowaniu 6,9% i racie do 40% dochodu netto - to założenia sprawdzone 2 września 2026. Przy innych stopach każda liczba w tabeli rat wygląda inaczej.

Mediany pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych zbieranych przez starostów. Każde miasto ma własne okno dwunastu miesięcy i własną liczbę aktów, dlatego przy każdym wierszu stoi jego data i próbka.