Cztery gminy na północ i zachód od Krakowa dzieli 2940 zł na metrze, od 11 847 zł w Zielonkach do 8907 zł w Zabierzowie.
Liczby pochodzą z 947 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej czwórce jest zestawienie jej z poprzednim koszykiem. Na północ od Krakowa cena spada wraz z odległością od miasta, od 11 847 zł osiem kilometrów za granicą Krakowa do około 9000 zł trzydzieści kilometrów dalej. Na południe nie spada wcale: najdroższe w tamtym koszyku są Myślenice, oddalone o 33 km.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Krakowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie cztery gminy leżą w tym samym powiecie i korzystają z tego samego rejestru.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Trzy z nich kończą się w drugiej połowie lipca 2026 (Zielonki 23 lipca, Krzeszowice 21 lipca, Wielka Wieś 16 lipca), a Zabierzów 30 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych gminach filtr usunął łącznie 11 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Do Krakowa | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zielonki | 28 255 | 8 km | 28 | 11 847 | 74 m² | 169 |
| Wielka Wieś | 17 589 | 15 km | 58 | 10 092 | 82 m² | 247 |
| Krzeszowice | 31 661 | 31 km | 98 | 9020 | 47 m² | 370 |
| Zabierzów | 30 041 | 20 km | 105 | 8907 | 87 m² | 161 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Sam Kraków ma 14 716 zł/m².
Gradient jest tu wyraźny i prawie liniowy: osiem kilometrów od Krakowa metr kosztuje 11 847 zł, piętnaście kilometrów 10 092 zł, dwadzieścia i trzydzieści jeden około dziewięciu tysięcy. Jedyny wyłom to Krzeszowice, które mimo największej odległości są o 113 zł droższe od Zabierzowa.
Zielonki są najdroższą gminą całego obwarzanka Krakowa i czwartą w województwie, po Kościelisku, Zakopanem i Krakowie.
Nowe mieszkanie jest tańsze we wszystkich czterech gminach
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Zielonki | 8615 | 12 782 | −4167 zł | 27 procent |
| Wielka Wieś | 9804 | 11 765 | −1961 zł | 75 procent |
| Zabierzów | 8900 | 9375 | −475 zł | 78 procent |
| Krzeszowice | 8946 | 9372 | −426 zł | 82 procent |
W żadnej z tych czterech gmin nowe mieszkanie nie jest droższe od tego z rynku wtórnego, a w Zielonkach jest tańsze o jedną trzecią.
Wyjaśnienie jest w metrażu, nie w standardzie. Deweloperzy budują na północ od Krakowa segmenty i domy w zabudowie bliźniaczej: typowy nowy lokal ma 96 m² w Zabierzowie, 94 m² w Zielonkach i 83 m² w Wielkiej Wsi. Duży metraż zawsze obniża cenę metra, a obrót mieszkaniami z rynku wtórnego dotyczy w większej części mniejszych lokali w blokach.
Zielonki wyłamują się z ostatniej kolumny: pierwsza sprzedaż to tam tylko 27 procent obrotu, wobec 75 do 82 procent w pozostałych trzech gminach.
Trzy gminy segmentów i jedna gmina mieszkań
| Gmina | Typowy metraż | Udział lokali powyżej 65 m² | Mediana ceny lokalu |
|---|---|---|---|
| Zabierzów | 87 m² | 84 procent | 819 000 zł |
| Wielka Wieś | 82 m² | 94 procent | 800 000 zł |
| Zielonki | 74 m² | 58 procent | 835 218 zł |
| Krzeszowice | 47 m² | 21 procent | 452 101 zł |
To jest najważniejsza różnica w tym koszyku i nie widać jej w cenie metra.
W Zabierzowie i Wielkiej Wsi rynek mieszkaniowy w zwykłym rozumieniu prawie nie istnieje. W Wielkiej Wsi w dwa lata nie sprzedano ani jednego lokalu poniżej 50 m², w Zabierzowie dziesięć. To, co rejestr nazywa lokalem, jest tam w większości segmentem w zabudowie szeregowej.
Krzeszowice są jedyną gminą tej czwórki z normalnym rynkiem mieszkań w blokach, i tylko tam mediana ceny lokalu mieści się poniżej pół miliona złotych.
Koncentracja: Krzeszowice to jedna ulica
| Gmina | Adresy z co najmniej pięcioma aktami | Ich udział w rynku |
|---|---|---|
| Krzeszowice | 9 | 84 procent |
| Zielonki | 1 | 3 procent |
| Wielka Wieś | 0 | brak |
| Zabierzów | 0 | brak |
Ta tabela opisuje dwa zupełnie różne sposoby, w jakie te gminy się zabudowują.
W Krzeszowicach osiem budynków przy ulicy Krasowej daje 306 z 370 aktów, czyli 83 procent rynku. Mediana gminy jest tam w istocie ceną w jednej inwestycji.
W trzech pozostałych gminach tylko jeden adres, w Zielonkach, zebrał w dwa lata pięć transakcji, a w Wielkiej Wsi i Zabierzowie żaden. Zabudowa rozkłada się po kilkunastu wsiach, po kilka domów i segmentów w każdej, i dlatego nie podajemy dla nich tabeli adresów.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Wielka Wieś | 10 590 zł/m² | +18,0 procent | 11 988 zł/m² | +3,1 procent |
| Krzeszowice | 9508 zł/m² | +16,3 procent | 10 066 zł/m² | +9,0 procent |
| Zielonki | 12 560 zł/m² | +15,5 procent | 13 602 zł/m² | +11,9 procent |
| Zabierzów | 8907 zł/m² | +0,5 procent | 10 537 zł/m² | +24,0 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Wszystkie osiem liczb jest dodatnich, więc na północ od Krakowa ceny rosną, i to jest ten koszyk, w którym obie miary się zgadzają co do kierunku.
Co do tempa najbliżej siebie są w Zielonkach: 15,5 procent na całym rynku i 11,9 na samym wtórnym. W Wielkiej Wsi różnica jest prawie sześciokrotna, bo drożeje tam przede wszystkim rynek pierwotny, a nie wtórny.
W Zabierzowie cały rynek stoi w miejscu, a rynek wtórny ma plus 24 procent, ale ta druga liczba stoi na siedemnastu i osiemnastu aktach, więc traktujemy ją jako sygnał, a nie pomiar.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Zielonki | 264 | 1 230 000 zł | 425 m² | 8 procent |
| Wielka Wieś | 93 | 1 100 000 zł | 591 m² | 12 procent |
| Zabierzów | 339 | 919 000 zł | 497 m² | 14 procent |
| Krzeszowice | 101 | 370 000 zł | 1098 m² | 35 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest tu prawie taka sama jak przy cenach mieszkań, tylko Zabierzów i Krzeszowice zamieniają się miejscami, a rozpiętość jest nieporównanie większa: dom w Zielonkach kosztuje 3,3 razy tyle co w Krzeszowicach, przy różnicy median mieszkań o 31 procent.
Dwie ostatnie kolumny tłumaczą tę przepaść. W Zielonkach za medianę kupuje się dom na 425 m² gruntu, a co dwunasty akt dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami; w Krzeszowicach działka ma 1098 m², a takich aktów jest 35 procent. Krzeszowicka mediana opisuje więc w dużej części siedliska poza miastem, a nie zabudowę podmiejską.
W Zabierzowie rynek domów jest dwa razy głębszy od mieszkaniowego, 339 transakcji wobec 161, i to on, a nie mieszkania, opisuje tę gminę.
Mniejsze gminy okolicy
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Mogilany | 9632 | 141 | 77 |
| Liszki | 8745 | 151 | 114 |
| Kocmyrzów-Luborzyca | 8276 | 16 | poza rankingiem |
| Proszowice | 8024 | 105 | 154 |
| Miechów | 7886 | 91 | 166 |
Pięć mniejszych gmin tego pasa wchodzi jako sekcje, bo ich próby są zbyt cienkie na osobne wpisy.
Mogilany mieszczą się w przedziale wyznaczonym przez czwórkę główną, a Liszki są o 162 zł na metrze tańsze od Zabierzowa, najtańszej gminy czwórki. Proszowice i Miechów, obie poza obwarzankiem Krakowa, schodzą do około ośmiu tysięcy. Kocmyrzów-Luborzyca ma w oknie 16 transakcji, więc nie wchodzi do rankingu krajowego.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Zielonki: 592 350 zł, a z rynku wtórnego 639 100 zł
- Wielka Wieś: 504 600 zł, a z rynku wtórnego 588 250 zł
- Krzeszowice: 451 000 zł, a z rynku wtórnego 468 600 zł
- Zabierzów: 445 350 zł, a z rynku wtórnego 468 750 zł
Ta tabela jest jednak w tym koszyku najmniej użyteczna z wszystkich, bo w Wielkiej Wsi i Zabierzowie pięćdziesięciometrowe mieszkanie jest towarem rzadkim, a w Zielonkach ponad połowa transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m². Typowy lokal kosztuje w tych trzech gminach od 800 000 do 835 000 zł.
Analizy poszczególnych gmin
Każdą z nich opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Zielonkach
- Ceny mieszkań w gminie Wielka Wieś
- Ceny mieszkań w gminie Zabierzów
- Ceny mieszkań w Krzeszowicach
Gminy na południe od Krakowa zestawiamy w porównaniu cen w Wieliczce, Niepołomicach, Skawinie i Myślenicach, a sam Kraków w analizie dzielnic Krakowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
