Gmina Krzeszowice zajmuje 98 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 9020 zł/m², o 50 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 31 661 osób, a stąd jest 31 km do Krakowa i 13 km do Zabierzowa.
Liczby pochodzą z 370 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje koncentrację, jakiej nie ma w żadnej innej gminie tego koszyka. Osiem budynków przy jednej ulicy, Krasowej, dało 306 z 370 aktów, czyli 83 procent całego rynku gminy. Gdy ktoś mówi „ceny w Krzeszowicach", w praktyce mówi o cenach przy Krasowej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Krakowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 21 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1257 zł/m² i typowej cenie 100 000 zł przy 72 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 370 aktów. Mediana to 9020 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8106 do 9732 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 452 101 zł.
Osiem budynków, 83 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Krasowa 34 | 8326 | 48 | 44 |
| Krasowa 28 | 9285 | 43 | 41 |
| Krasowa 32 | 8160 | 42 | 41 |
| Krasowa 26 | 9399 | 42 | 42 |
| Krasowa 38 | 9602 | 40 | 40 |
| Krasowa 36 | 9718 | 38 | 36 |
| Krasowa 22 | 7669 | 28 | 25 |
| Krasowa 24 | 7379 | 25 | 25 |
| Paczółtowice 345 | 9169 | 5 | 1 |
Dziewięć adresów zebrało w oknie co najmniej pięć transakcji, razem 311 aktów, czyli 84 procent rynku gminy, a 306 z nich przypada na osiem budynków przy Krasowej.
Te osiem budynków dzieli 2339 zł na metrze, od 7379 zł pod numerem 24 do 9718 zł pod numerem 36, choć wszystkie sprzedawały się w tym samym oknie i pod tym samym adresem ulicznym. Numery parzyste 26 do 38 są przy tym konsekwentnie droższe od 22 i 24.
Praktyczny wniosek: mediana gminy Krzeszowice, 9020 zł, jest w istocie ceną w jednej inwestycji, a nie opisem rynku mieszkaniowego trzydziestodwutysięcznej gminy.
Strony rynku
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8946 | 304 | 449 916 zł | 52 m² |
| Wtórny | 9372 | 66 | 470 000 zł | 47 m² |
Rynek pierwotny to 82 procent obrotu, a różnica między stronami rynku wynosi 426 zł na metrze na korzyść wtórnego, czyli niespełna 5 procent, najmniej w tym koszyku.
Przy takiej strukturze mediana gminy i mediana rynku pierwotnego to praktycznie ta sama liczba, a wiersz rynku wtórnego, stojący na 66 aktach, jest jedynym oknem na to, ile kosztują w Krzeszowicach mieszkania spoza tej jednej inwestycji.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9526 | 54 | 45 |
| 35 do 50 m² | 9524 | 135 | 106 |
| 50 do 65 m² | 8818 | 102 | 83 |
| ponad 65 m² | 8493 | 79 | 70 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu powyżej 50 m²: między przedziałem od 35 do 50 m² a tym powyżej 65 m² mediana spada o 1031 zł, czyli o 11 procent. Kawalerki i mieszkania od 35 do 50 m² kosztują praktycznie tyle samo.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9716 | 43 | 30 m² |
| 2 | 9494 | 121 | 45 m² |
| 3 | 8685 | 160 | 62 m² |
| 6 | 8768 | 10 | 109 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Wiersze czteroizbowy i pięcioizbowy pomijamy, bo stoją na ośmiu i trzech aktach. Między jedną a trzema izbami mediana spada o 1031 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5694 | 21 |
| 2022 | 6316 | 16 |
| 2023 | 6291 | 17 |
| 2024 | 7926 | 198 |
| 2025 | 9300 | 56 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 21 lipca i notuje z niego 158 aktów przy medianie 9569 zł.
Do 2023 roku ten rejestr notował po kilkanaście transakcji rocznie, a od 2024 po kilkaset. Skok mediany o 26 procent w 2024 roku nie opisuje więc drożejących mieszkań, tylko moment, w którym inwestycja przy Krasowej weszła do obrotu.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9508 zł/m² przy 196 aktach, a w dwunastu poprzednich 8176 zł przy 147 aktach, czyli wzrost o 16,3 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 9,0 procent, z 9236 do 10 066 zł, ale stoi na 36 i 28 aktach.
Obie liczby są dodatnie, więc ceny w Krzeszowicach rosną, ale realne tempo jest bliższe dziewięciu niż szesnastu procentom: resztę robi to, w którym roku sprzedawał się który etap inwestycji.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w gminie Krzeszowice 6 lokali o medianie 8278 zł/m², wszystkie z jednej inwestycji, Polajurajskie, przy ulicach Polnych Malin i Porannej Rosy, w cenach od 8163 do 9105 zł za metr.
Sześć lokali to obraz resztek oferty, a nie rynku, i jest to jedyna inwestycja w gminie, jaką ustawowy rejestr dziś notuje. Krasowej w nim nie ma.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 101 | 370 000 zł | 200 000 do 670 000 zł | 1098 m² |
| Działka | 23 | 55 000 zł | 10 209 do 240 000 zł | 441 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 35 ze 101 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli ponad jedna trzecia, a typowa działka pod domem ma 1098 m².
Mediana domu, 370 000 zł, jest w tym koszyku zaskakująco niska, o 549 tysięcy niższa niż w Zabierzowie 13 km dalej i niższa od mediany ceny mieszkania w Zielonkach. Rozstęp kwartylowy, od 200 do 670 tysięcy, jest przy tym bardzo szeroki, więc mediana opisuje tu wszystko naraz: od siedlisk w Puszczy Dulowskiej po domy w samym mieście.
Co z tego ma kupujący
Krzeszowice są rynkiem jednej ulicy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź numer budynku, nie tylko ulicę, bo osiem budynków przy Krasowej dzieli 2339 zł na metrze. Przy mieszkaniu spoza tej inwestycji pracuj na liczbie 9372 zł, bo mediana gminy opisuje głównie Krasową. I nie czytaj wzrostu o 16,3 procent jako tempa całego rynku, bo rynek wtórny podrożał w tym czasie o 9 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Zabierzów leży 13 km stąd i jest tańszy o 113 zł na metrze, Wielka Wieś jest droższa o 1072 zł, a Zielonki o 2827 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Zielonkach, Wielkiej Wsi, Zabierzowie i Krzeszowicach, a sam Kraków w analizie dzielnic Krakowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
