Gmina Zabierzów zajmuje 105 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 8907 zł/m², o 48 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 30 041 osób, a stąd jest 20 km do Krakowa i 13 km do Krzeszowic.
Liczby pochodzą z 161 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu nie jest ceną. Typowe kupowane w tej gminie mieszkanie ma 87 m² i kosztuje 819 000 zł, czyli jest największe wśród gmin, którym poświęcamy w tej serii osobne wpisy, o pięć metrów większe niż w sąsiedniej Wielkiej Wsi i dwa razy większe niż w Myślenicach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Krakowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 30 czerwca 2026. Rejestr tej gminy kończy się o dwa do trzech tygodni wcześniej niż u sąsiadów z tego samego powiatu.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1721 zł/m² i typowej cenie 133 333 zł przy 77 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabeli adresów nie podajemy, bo w całym oknie żaden adres nie zebrał choćby pięciu transakcji. To gmina rozproszonej zabudowy w kilkunastu wsiach, a nie jedno miasto z osiedlami.
Po tych filtrach zostaje 161 aktów. Mediana to 8907 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8127 do 10 320 zł/m², a typowe mieszkanie ma 87 m² i kosztuje 819 000 zł.
Strony rynku
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8900 | 126 | 825 000 zł | 96 m² |
| Wtórny | 9375 | 35 | 770 000 zł | 70 m² |
Różnica wynosi 475 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego, czyli 5 procent, i jest druga najmniejsza w tym koszyku, po Krzeszowicach.
Ostatnia kolumna tłumaczy ją w całości: nowe lokale mają tu typowo 96 m², a te z rynku wtórnego 70 m². W cenie całkowitej porządek jest odwrotny niż w cenie metra, bo nowe są większe: 825 000 wobec 770 000 zł.
Rynek pierwotny to 78 procent obrotu, a wiersz rynku wtórnego stoi na 35 aktach, więc traktujemy go jako sygnał.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 7344 | 8 | 1 |
| 50 do 65 m² | 9839 | 15 | 9 |
| ponad 65 m² | 8826 | 136 | 116 |
136 ze 161 transakcji, czyli 84 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a 116 z nich to pierwsza sprzedaż. Przedziału do 35 m² nie podajemy, bo w dwa lata sprzedano tu dwa takie lokale, a dwa pierwsze wiersze tabeli stoją na ośmiu i piętnastu aktach, więc nie da się z tej tabeli odczytać żadnej reguły metrażowej.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 3 | 9333 | 18 | 54 m² |
| 4 | 9956 | 44 | 82 m² |
| 5 | 8758 | 72 | 96 m² |
| 6 | 8670 | 21 | 108 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najliczniejszy jest wiersz pięcioizbowy z typowym metrażem 96 m², co potwierdza obraz z poprzedniej tabeli: w Zabierzowie kupuje się segmenty, a nie mieszkania.
Między czterema a pięcioma izbami mediana spada o 1198 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5590 | 70 |
| 2022 | 5966 | 59 |
| 2023 | 7054 | 68 |
| 2024 | 7835 | 87 |
| 2025 | 9068 | 72 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 30 czerwca i notuje z niego 56 aktów przy medianie 8907 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana gminy urosła o 62 procent, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje jednak zatrzymanie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8907 zł/m² przy 86 aktach, a w dwunastu poprzednich 8861 zł przy 75 aktach, czyli wzrost o 0,5 procent.
Rynek bez pierwszej sprzedaży daje plus 24 procent, z 8498 do 10 537 zł, ale stoi na 18 i 17 aktach, więc tej liczby nie traktujemy jako pomiaru. Przy takiej próbie kilka transakcji w jednym budynku przesuwa medianę o dwa tysiące złotych.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Zabierzów ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 126 aktów z ostatnich dwóch lat.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 339 | 919 000 zł | 738 150 do 1 249 000 zł | 497 m² |
| Działka | 22 | 126 088 zł | 32 299 do 281 250 zł | 454 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 48 z 339 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli co siódmy, a typowa działka pod domem ma 497 m².
Rynek domów jest w Zabierzowie dwa razy głębszy od mieszkaniowego: 339 transakcji wobec 161. W żadnej innej gminie tego zestawienia ta proporcja nie jest tak wyraźna, i to ona najlepiej opisuje, czym Zabierzów jest.
Różnica między domem a lokalem w zabudowie szeregowej wynosi tu 100 000 zł, czyli mniej niż w Zielonkach i Wielkiej Wsi.
Co z tego ma kupujący
Zabierzów jest gminą domów i segmentów, a nie mieszkań w blokach. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Licz się z metrażem powyżej 65 m², bo takich lokali dotyczy 84 procent transakcji. Porównaj cenę segmentu z ceną domu, bo dzieli je tu tylko 100 tysięcy złotych. I nie wyciągaj wniosków z mediany rynku wtórnego, bo stoi ona na 35 aktach.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Krzeszowice leżą 13 km stąd i są droższe o 113 zł na metrze, Wielka Wieś o 1185 zł, a Zielonki o 2940 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Zielonkach, Wielkiej Wsi, Zabierzowie i Krzeszowicach, a sam Kraków w analizie dzielnic Krakowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
