Cztery największe gminy wokół Krakowa dzieli 1314 zł na metrze, od 10 797 zł w Myślenicach do 9483 zł w Skawinie. Na mieszkaniu o powierzchni 50 m² to 65 700 zł.
Liczby pochodzą z 2906 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1607 z samej Wieliczki.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że kolejność cen nie idzie za odległością od Krakowa. Najdroższe są Myślenice, leżące 33 km od miasta; najtańsza jest Skawina, oddalona o 23 km; Wieliczka, o 14 km od Rynku Głównego, wypada dopiero trzecia.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Wieliczce, Krakowie i Myślenicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Rejestry Wieliczki, Niepołomic i Skawiny kończą się między 7 a 17 lipca 2026, a myślenicki 18 czerwca 2026, czyli mniej więcej miesiąc wcześniej. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc ostatnich tygodni Myślenice jeszcze nie obejmują.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych gminach filtr usunął łącznie 21 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Do Krakowa | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Myślenice | 45 429 | 33 km | 38 | 10 797 | 10 929 | 9764 | 355 | 18.06.2026 |
| Niepołomice | 34 020 | 26 km | 51 | 10 235 | 9706 | 11 200 | 537 | 7.07.2026 |
| Wieliczka | 70 471 | 14 km | 53 | 10 206 | 9584 | 12 176 | 1607 | 17.07.2026 |
| Skawina | 43 944 | 23 km | 83 | 9483 | 9353 | 9674 | 407 | 8.07.2026 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Sam Kraków ma 14 716 zł/m² i 11 miejsce w kraju.
Wszystkie cztery gminy są droższe od Tarnowa, Nowego Sącza i Oświęcimia, czyli od trzech największych miast województwa poza Krakowem. Najtańsza z nich, Skawina, ma medianę o 2086 zł wyższą niż Tarnów.
Nowe mieszkanie tańsze od istniejącego, w trzech gminach na cztery
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Wieliczka | 9584 | 12 176 | −2592 zł | 70 procent |
| Niepołomice | 9706 | 11 200 | −1494 zł | 74 procent |
| Skawina | 9353 | 9674 | −321 zł | 48 procent |
| Myślenice | 10 929 | 9764 | +1165 zł | 72 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia i przeczy temu, czego uczy większość polskich rynków.
W Wieliczce, Niepołomicach i Skawinie nowe mieszkanie kosztuje za metr mniej niż mieszkanie z istniejącego zasobu, a w Wieliczce mniej o 2592 zł, czyli o jedną piątą. W Skawinie różnica jest jednak niewielka, 321 zł, czyli 3 procent.
Tej różnicy nie tłumaczy położenie. W Wieliczce utrzymuje się w każdej części gminy: w granicach osiedli miasta rynek pierwotny ma medianę 9425 zł, a wtórny 11 949 zł, w Czarnochowicach przy granicy Krakowa 11 864 i 13 800 zł. W Niepołomicach zespół budynków w Podłężu sprzedaje się drożej od mediany całego rynku pierwotnego gminy. Rejestr nie mówi, w jakim stanie lokal przechodzi z rąk do rąk, więc przyczyny tej różnicy z niego nie odczytamy.
Myślenice są tu wyjątkiem: rynek pierwotny jest tam droższy od wtórnego o 1165 zł na metrze. Deweloperzy budują tam małe lokale, o typowej powierzchni 39 m², a najdroższe adresy pierwszej sprzedaży stoją w samym mieście, przy Matejki, Żeromskiego i Mickiewicza, z medianami od 13 000 do 14 890 zł.
Praktyczny wniosek dla kupującego: w trzech z czterech gmin mediana zaniża cenę mieszkania z rynku wtórnego, w Wieliczce aż o 1970 zł na metrze.
Metraż zmienia obraz bardziej niż cena metra
| Gmina | Typowy metraż | Mediana ceny mieszkania | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Niepołomice | 61 m² | 618 000 zł | 10 235 |
| Wieliczka | 53 m² | 530 000 zł | 10 206 |
| Skawina | 51 m² | 505 000 zł | 9483 |
| Myślenice | 43 m² | 459 185 zł | 10 797 |
Ta tabela jest odwrotnością poprzedniej i warto ją czytać razem z nią.
Myślenice mają najwyższą cenę metra i najniższą cenę mieszkania, bo kupuje się tam lokale o 18 m² mniejsze niż w Niepołomicach. Niepołomice mają niemal identyczną cenę metra co Wieliczka, ale mieszkanie kosztuje tam o 88 tysięcy więcej.
Jeśli pytanie brzmi „ile zapłacę", odpowiedź układa te gminy w zupełnie innej kolejności niż cena metra.
Koncentracja
| Gmina | Największy adres | Akty | Udział w rynku |
|---|---|---|---|
| Wieliczka | Świętej Barbary 16F | 152 | 9 procent |
| Skawina | Bukowska 39C | 71 | 17 procent |
| Niepołomice | Wrzosowa 17C | 28 | 5 procent |
| Myślenice | Jana Matejki 10 | 26 | 7 procent |
Żadna z tych gmin nie jest rynkiem jednej inwestycji, ale w Skawinie jeden adres to co szósta transakcja.
W Myślenicach koncentracja rozkłada się inaczej: dwadzieścia jeden adresów daje tam 62 procent obrotu, a dwa z nich to zespoły budynków we wsiach Zawada i Osieczany, razem 136 aktów.
Kierunek cen
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Wieliczka | 10 762 zł/m² | +12,5 procent | 12 189 zł/m² | +0,2 procent |
| Niepołomice | 10 619 zł/m² | +9,4 procent | 11 752 zł/m² | +6,7 procent |
| Myślenice | 11 104 zł/m² | +6,5 procent | 9443 zł/m² | −6,1 procent |
| Skawina | 9532 zł/m² | +1,9 procent | 10 094 zł/m² | +8,1 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Pierwsza kolumna zmian nie zgadza się z drugą w żadnej z tych czterech gmin, a w Myślenicach obie idą w przeciwne strony.
Najostrzej widać to w Skawinie i w Wieliczce, które są swoimi lustrzanymi odbiciami: w Skawinie mediana gminy prawie stoi, a mieszkania z istniejącego zasobu podrożały o 8,1 procent; w Wieliczce mediana rośnie o 12,5 procent, a istniejący zasób kosztuje tyle co rok temu.
Dla kupującego rozstrzyga druga para kolumn, chyba że kupuje od dewelopera.
Domy
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Wieliczka | 293 | 940 000 zł | 600 m² | 20 procent |
| Niepołomice | 254 | 890 000 zł | 548 m² | 18 procent |
| Skawina | 220 | 750 000 zł | 684 m² | 22 procent |
| Myślenice | 122 | 726 500 zł | 1021 m² | 23 procent |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest tu inna niż przy mieszkaniach i bliższa odległości do Krakowa: najdroższa jest Wieliczka, czyli gmina najbliższa miastu, najtańsze są najdalsze Myślenice, a różnica sięga 213 500 zł, czyli 23 procent.
Ostatnie dwie kolumny tłumaczą część tej różnicy. W Myślenicach za medianę kupuje się dom na działce 1021 m², czyli blisko dwa razy większej niż w Niepołomicach, a udział siedlisk jest tam najwyższy w czwórce.
Mniejsze gminy okolicy
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Kłaj | 9012 | 45 | 99 |
| Dobczyce | 7642 | 26 | poza rankingiem |
| Biskupice | 6199 | 42 | 401 |
Trzy mniejsze gminy tego samego pasa wchodzą do zestawienia jako sekcje, bo ich próby są zbyt cienkie na osobne wpisy. Rozpiętość między nimi, 2813 zł na metrze, jest ponad dwa razy większa niż między czterema głównymi gminami. W Biskupicach typowy sprzedany lokal ma jednak 143 m², więc tamtejsza mediana opisuje inny rodzaj nieruchomości niż mieszkanie w bloku.
Dobczyce mają w oknie 26 transakcji, więc nie wchodzą do rankingu krajowego, a ich rejestr kończy się 30 kwietnia 2026.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Myślenice: 539 850 zł, a z istniejącego zasobu 488 200 zł
- Niepołomice: 511 750 zł, a z istniejącego zasobu 560 000 zł
- Wieliczka: 510 300 zł, a z istniejącego zasobu 608 800 zł
- Skawina: 474 150 zł, a z istniejącego zasobu 483 700 zł
Druga liczba zmienia kolejność. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego najdroższa jest Wieliczka, a nie Myślenice, i to o 120 600 zł.
Analizy poszczególnych gmin
Każdą z nich opisujemy osobno, z podziałem na osiedla, adresy, metraże, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Wieliczce
- Ceny mieszkań w Niepołomicach
- Ceny mieszkań w Skawinie
- Ceny mieszkań w Myślenicach
Sam Kraków opisujemy w analizie dzielnic Krakowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
