Gmina Skawina zajmuje 83 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 9483 zł/m², o 57 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 43 944 osoby, a stąd jest 23 km do Krakowa i 21 km do Wieliczki.
Liczby pochodzą z 407 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest różnicą między dwiema miarami tego samego wzrostu. Mediana całej gminy urosła w rok o 1,9 procent, ale mieszkania z istniejącego zasobu podrożały o 8,1 procent. Kto patrzy tylko na medianę Skawiny, widzi rynek, który stoi, a on nie stoi.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Krakowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 8 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął jeden akt o cenie 177 500 zł przy 76 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 407 aktów. Mediana to 9483 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8642 do 10 700 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 505 000 zł.
Strony rynku dzieli 321 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9674 | 212 | 452 500 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 9353 | 195 | 544 000 zł | 58 m² |
Różnica wynosi 321 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego, czyli 3,3 procent, i jest najmniejsza w całym obwarzanku Krakowa. W Wieliczce ta sama różnica sięga 2592 zł, a w Niepołomicach 1494.
Powód widać w ostatniej kolumnie: nowe mieszkania są w Skawinie o jedenaście metrów większe od tych z istniejącego zasobu, 58 wobec 47 m², więc w cenie całkowitej dzieli je już 91 500 zł.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy jest w Skawinie uczciwym punktem odniesienia dla obu stron rynku, czego nie da się powiedzieć o Wieliczce ani o Niepołomicach.
Osiedla
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Rzepnik | 12 944 | 19 | 3 | 13 110 |
| Stare Miasto | 10 894 | 55 | 29 | 9390 |
| Kościuszki | 10 000 | 43 | 0 | 10 000 |
| Ogrody | 9664 | 60 | 1 | 9595 |
| Korabniki | 9648 | 48 | 24 | 10 619 |
| Samborek | 9452 | 56 | 44 | 9574 |
| Bukowskie | 9302 | 99 | 76 | 9614 |
Siedem osiedli z co najmniej dziesięcioma transakcjami obejmuje 380 z 407 aktów, czyli 93 procent rynku gminy, a dalszych dziewięć transakcji przypada na osiedla poniżej tego progu. Osiemnaście aktów nie wpadło w żaden obrys.
Rozpiętość między osiedlami wynosi 3642 zł na metrze, od 9302 zł na Bukowskim do 12 944 zł na Rzepniku, czyli 182 100 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Wiersz Rzepnika stoi jednak na dziewiętnastu aktach.
Ostatnia kolumna odwraca jedno miejsce. Stare Miasto wygląda na drugie najdroższe osiedle z medianą 10 894 zł, ale bez rynku pierwotnego spada do 9390 zł, czyli poniżej mediany gminy: jego wysoka pozycja to 29 transakcji z nowych inwestycji.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Bukowska 39C | 9260 | 71 | 69 |
| Graniczna 2A | 9354 | 29 | 18 |
| Krzywa 10 | 11 544 | 26 | 24 |
| Ogrody 11 | 8210 | 7 | 0 |
| Wesoła 4 | 10 594 | 6 | 1 |
| Aleksandra Głowackiego 7 | 10 755 | 5 | 0 |
| Ogrody 18 | 8829 | 5 | 0 |
| Wesoła 8 | 9374 | 5 | 0 |
| Zamkowa 2 | 9500 | 5 | 5 |
Dziewięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 159 aktów, czyli 39 procent rynku gminy.
Bukowska 39C to 71 aktów, z czego 69 pierwszej sprzedaży, czyli co szósta transakcja w całej gminie i ponad jedna trzecia jej rynku pierwotnego, przy medianie 9260 zł, czyli poniżej mediany Skawiny.
Najdroższy adres, Krzywa 10 z medianą 11 544 zł, leży o 2061 zł powyżej mediany gminy i również jest nową inwestycją.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 340 | 42 | 21 |
| 35 do 50 m² | 9909 | 143 | 34 |
| 50 do 65 m² | 9600 | 121 | 61 |
| ponad 65 m² | 9119 | 101 | 79 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku, ale łagodnie: cała tabela mieści się w 1221 zł na metrze, czyli w dwunastu procentach.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 9790 | 85 | 37 m² |
| 3 | 9602 | 200 | 50 m² |
| 4 | 9374 | 58 | 70 m² |
| 5 | 8077 | 13 | 82 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy pierwsze wiersze mieszczą się w 416 zł, więc liczba izb różnicuje tu cenę bardzo słabo aż do pięciu izb, gdzie mediana spada o 1297 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5832 | 193 |
| 2022 | 6582 | 147 |
| 2023 | 8000 | 131 |
| 2024 | 8702 | 246 |
| 2025 | 9600 | 145 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 8 lipca i notuje z niego 179 aktów przy medianie 9582 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Skawiny urosła o 65 procent, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje jednak dwie bardzo różne liczby: cały rynek 9532 zł/m² przy 241 aktach wobec 9354 zł przy 164 aktach, czyli wzrost o 1,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 094 zł przy 109 aktach wobec 9337 zł przy 103 aktach, czyli wzrost o 8,1 procent.
Druga liczba jest tą, która opisuje mieszkanie oglądane przez kupującego. Mediana całej gminy rośnie wolniej, bo w ostatnim roku sprzedano więcej lokali z nowych inwestycji, 132 wobec 61 rok wcześniej, a te są w Skawinie nieco tańsze za metr od reszty rynku.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Skawinie 152 lokale o medianie 10 340 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8600 do 11 400 zł. Dwie inwestycje dają 135 z tych lokali: 77 przy Bukowskiej 39B z medianą 8600 zł i 58 przy Feliksa Pachla z medianą 11 250 zł.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 987 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 11 procent. W Wieliczce ta różnica wynosi 2016 zł, a w Niepołomicach cennik leży o 1253 zł poniżej aktów.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 220 | 750 000 zł | 510 625 do 932 500 zł | 684 m² |
| Działka | 34 | 117 530 zł | 21 832 do 385 872 zł | 742 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 49 z 220 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli więcej niż co piąty, a typowa działka pod domem ma 684 m².
Dom w Skawinie kosztuje 750 000 zł, czyli o 190 tysięcy mniej niż w Wieliczce, przy większej działce.
Rynek gruntu jest płytki i bardzo niejednorodny: 34 transakcje przy rozstępie kwartylowym od 22 do 386 tysięcy złotych.
Co z tego ma kupujący
Skawina jest gminą obwarzanka, w której strony rynku dzieli najmniej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana gminy jest tu wiarygodna, bo dzieli ją od rynku wtórnego 191 zł. Nie czytaj wzrostu o 1,9 procent jako stojącego rynku, bo mieszkania z istniejącego zasobu podrożały w rok o 8,1 procent. I sprawdź osiedle po ostatniej kolumnie tabeli, bo Stare Miasto bez rynku pierwotnego spada z 10 894 do 9390 zł.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Wieliczka leży 21 km stąd i jest droższa o 723 zł na metrze, Myślenice 31 km i są droższe o 1314 zł, a Niepołomice o 752 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Wieliczce, Niepołomicach, Skawinie i Myślenicach, a sam Kraków w analizie dzielnic Krakowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
