Gmina Niepołomice zajmuje 51 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 10 235 zł/m², o 70 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 34 020 osób, a stąd jest 26 km do Krakowa i 19 km do Wieliczki.
Liczby pochodzą z 537 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Niepołomice są w rankingu krajowym o dwa miejsca wyżej od dwukrotnie większej Wieliczki, a dzieli je 29 zł na metrze.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje tempo. Mediana roku 2025 jest o 90 procent wyższa niż w 2021, bez ani jednego roku spadku, i to najszybszy wzrost wśród czterech gmin, które zestawiamy w porównaniu okolic Krakowa. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana urosła o 9,4 procent, a po odjęciu pierwszej sprzedaży o 6,7 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wieliczce, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 9 lipca 2024 do 7 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął jeden akt o cenie 36 000 zł przy 31 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 537 aktów. Mediana to 10 235 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8696 do 11 258 zł/m², a typowe mieszkanie ma 61 m² i kosztuje 618 000 zł.
Typowy metraż, 61 m², jest tu najwyższy wśród czterech największych gmin na południe od Krakowa, o osiem metrów większy niż w Wieliczce i o dziesięć niż w Skawinie. Mediana ceny całkowitej, 618 000 zł, jest z tego samego powodu najwyższa w tej czwórce.
Rynek pierwotny jest tańszy o 13 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9706 | 395 | 608 073 zł | 62 m² |
| Wtórny | 11 200 | 142 | 650 000 zł | 60 m² |
Różnica wynosi 1494 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego, czyli nowe mieszkanie jest o 13 procent tańsze za metr. To ten sam układ co w Wieliczce, gdzie różnica sięga 2592 zł. Pierwsza sprzedaż to tu 74 procent obrotu, a położenie tej różnicy nie tłumaczy: 286 aktów pierwszej sprzedaży z adresem przy ulicy ma medianę 9049 zł, a zespół budynków w Podłężu, wsi po krakowskiej stronie gminy, sprzedaje się po 10 987 zł, czyli drożej od mediany całego rynku pierwotnego.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z rynku wtórnego właściwą liczbą jest 11 200 zł, a nie 10 235 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Wrzosowa 17C | 12 942 | 28 | 28 |
| Podłęże 784 | 11 059 | 25 | 24 |
| Podłęże 782 | 11 008 | 24 | 23 |
| Podłęże 783 | 10 970 | 24 | 24 |
| Podłęże 785 | 10 986 | 24 | 22 |
Pięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej dwadzieścia cztery transakcje, razem 125 aktów, czyli 23 procent rynku gminy, a 121 z nich to pierwsza sprzedaż.
Cztery z tych pięciu adresów to jeden zespół budynków w Podłężu, wsi przy autostradzie A4, i jego mediany mieszczą się w 89 zł na metrze, czyli praktycznie się nie różnią.
Najdroższy adres, Wrzosowa 17C z medianą 12 942 zł, leży o 2707 zł powyżej mediany gminy, a wszystkie jego 28 transakcji to pierwsza sprzedaż.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 12 360 | 13 | 6 |
| 35 do 50 m² | 11 318 | 108 | 89 |
| 50 do 65 m² | 10 468 | 178 | 110 |
| ponad 65 m² | 9060 | 238 | 190 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bardzo mocno: między przedziałem od 35 do 50 m² a tym powyżej 65 m² mediana spada o 2258 zł, czyli o 20 procent. Wiersz kawalerek stoi na trzynastu aktach, więc go nie interpretujemy.
Uwagę zwraca ostatni wiersz: 238 z 537 transakcji, czyli 44 procent, dotyczy mieszkań powyżej 65 m², a 190 z nich to pierwsza sprzedaż. Niepołomice są gminą, w której deweloperzy budują duże lokale.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 10 818 | 103 | 43 m² |
| 3 | 10 708 | 206 | 58 m² |
| 4 | 9178 | 112 | 69 m² |
| 5 | 9446 | 54 | 79 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Dwa pierwsze wiersze dzieli 110 zł, a próg leży między trzema a czterema izbami i wynosi 1530 zł na metrze. Lokale pięcioizbowe są za metr nieco droższe od czteroizbowych, więc dalej zależność już nie działa.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5410 | 338 |
| 2022 | 6050 | 257 |
| 2023 | 8210 | 159 |
| 2024 | 9349 | 189 |
| 2025 | 10 296 | 314 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 7 lipca i notuje z niego 131 aktów przy medianie 10 582 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Niepołomic urosła o 90 procent, bez ani jednego roku spadku. W Myślenicach ten sam wzrost wynosi 79 procent, w Skawinie 65, a w Wieliczce 56 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 10 619 zł/m² przy 258 aktach, a w dwunastu poprzednich 9706 zł przy 279 aktach, czyli wzrost o 9,4 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 6,7 procent, z 11 018 do 11 752 zł, przy 78 i 64 aktach.
Obie liczby są dodatnie, więc wzrost jest realny, a dzielą je niecałe trzy punkty procentowe. Dla mieszkania z rynku wtórnego właściwą liczbą jest 6,7 procent.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Niepołomicach 125 lokali o medianie 8453 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 8236 do 9823 zł. Sto z tych stu dwudziestu pięciu to jedna inwestycja przy ulicy Wiosennej, z medianą 8334 zł.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 1253 zł poniżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 13 procent. To układ rzadki i ma tu prostą przyczynę: cennik to w 80 procentach jedna, tańsza od pozostałych inwestycja, a nie przekrój oferty gminy.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 254 | 890 000 zł | 730 438 do 1 169 750 zł | 548 m² |
| Działka | 68 | 276 500 zł | 79 742 do 517 450 zł | 692 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 45 z 254 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli mniej niż co piąty, a typowa działka pod domem ma 548 m².
Rynek domów jest tu głęboki, 254 transakcje w dwa lata, i jego mediana, 890 000 zł, jest o 50 tysięcy niższa niż w Wieliczce, przy mniejszej działce.
Co z tego ma kupujący
Niepołomice są gminą dużych mieszkań i szybko rosnących cen. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 11 200 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z rynku wtórnego. Licz się z tym, że ceny rosną, w ostatnim roku o 6,7 procent na rynku wtórnym. I przy mieszkaniu powyżej 65 m² licz na 9060 zł za metr, bo to najliczniejszy i najtańszy przedział w gminie.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Wieliczka leży 19 km stąd i jest tańsza o 29 zł na metrze, Skawina o 752 zł, a Myślenice są droższe o 562 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Wieliczce, Niepołomicach, Skawinie i Myślenicach, a sam Kraków w analizie dzielnic Krakowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
