Gmina Myślenice zajmuje 38 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 10 797 zł/m², o 79 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 45 429 osób, a stąd jest 33 km do Krakowa.
Liczby pochodzą z 355 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tych liczbach jest to, że przeczą geografii. Myślenice leżą od Krakowa 33 km, czyli dwa i pół raza dalej niż Wieliczka, a są od niej droższe o 591 zł na metrze i stoją piętnaście miejsc wyżej w rankingu krajowym. W całym obwarzanku Krakowa wyprzedzają je tylko Zielonki.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Myślenicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 15 lipca 2024 do 18 czerwca 2026. Rejestry Wieliczki, Niepołomic i Skawiny sięgają już lipca 2026, więc myślenicki kończy się mniej więcej miesiąc wcześniej od sąsiednich i ostatnich tygodni jeszcze nie obejmuje.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 9 aktów o medianie 2404 zł/m² i typowej cenie 370 000 zł przy 154 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabeli izb nie podajemy, bo rejestr wypełnia tę rubrykę tylko przy 92 z 355 aktów.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 355 aktów. Mediana to 10 797 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9571 do 12 056 zł/m², a typowe mieszkanie ma 43 m² i kosztuje 459 185 zł.
Typowy metraż, 43 m², jest tu najniższy w całej okolicy Krakowa, o osiemnaście metrów mniejszy niż w Niepołomicach. To dlatego Myślenice mają najwyższą medianę metra w tej czwórce, a jednocześnie najniższą medianę ceny całkowitej.
Rynek pierwotny jest droższy o 12 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 929 | 255 | 449 532 zł | 39 m² |
| Wtórny | 9764 | 100 | 490 000 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 1165 zł na metrze, czyli 11,9 procent, i idzie w zwykłą stronę, w odróżnieniu od Wieliczki i Niepołomic, gdzie nowe mieszkania są tańsze.
Rynek pierwotny to 72 procent obrotu, a typowe nowe mieszkanie ma tu 39 m² wobec 49 m² na rynku wtórnym. Deweloperzy budują w Myślenicach małe lokale i to one napędzają medianę metra.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 9764 zł, a nie 10 797 zł, czyli o 1033 zł mniej niż mediana gminy.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Jana Matejki 10 | 14 890 | 26 | 26 |
| Żeromskiego 9a | 13 115 | 21 | 21 |
| Adama Mickiewicza 11 | 13 000 | 12 | 11 |
| Zawada 423B | 11 360 | 13 | 12 |
| Osieczany 634G | 11 548 | 11 | 11 |
| Zawada 423 | 11 351 | 10 | 10 |
| Osieczany 634 | 10 448 | 12 | 12 |
| Zawada 423C | 10 494 | 11 | 11 |
| Osieczany 634A | 10 424 | 11 | 11 |
| Osieczany 634B | 10 131 | 12 | 12 |
Dwadzieścia jeden adresów z co najmniej pięcioma transakcjami daje 221 aktów, czyli 62 procent rynku gminy, i niemal wszystkie z nich to pierwsza sprzedaż.
Tabela rozpada się na dwie części. Trzy adresy w samym mieście, przy Matejki, Żeromskiego i Mickiewicza, mają mediany od 13 000 do 14 890 zł, czyli od 2200 do 4100 zł powyżej mediany gminy. Dwa zespoły budynków we wsiach Zawada i Osieczany, razem 136 aktów, mieszczą się między 9800 a 11 550 zł.
Ta różnica, około trzech tysięcy złotych na metrze, jest w Myślenicach ważniejsza niż podział na rynek pierwotny i wtórny: prawie wszystko, co się tu sprzedaje, jest nowe, więc o cenie decyduje to, czy budynek stoi w mieście, czy we wsi kilka kilometrów dalej.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 986 | 100 | 87 |
| 35 do 50 m² | 10 921 | 145 | 102 |
| 50 do 65 m² | 10 588 | 61 | 42 |
| ponad 65 m² | 8563 | 49 | 24 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 398 zł, więc do 65 m² metraż praktycznie nie różnicuje tu ceny. Wyłamuje się dopiero ostatni wiersz: mieszkania powyżej 65 m² są o 2423 zł tańsze za metr od kawalerek, czyli o 22 procent.
W drugiej kolumnie widać przy tym, co deweloperzy w Myślenicach budują: 245 z 355 transakcji dotyczy lokali poniżej 50 m², a 189 z nich to pierwsza sprzedaż.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5940 | 86 |
| 2022 | 7515 | 142 |
| 2023 | 7890 | 124 |
| 2024 | 10 402 | 98 |
| 2025 | 10 654 | 180 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 18 czerwca i notuje z niego 118 aktów przy medianie 11 472 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Myślenic urosła o 79 procent, a największy pojedynczy skok, o 2512 zł, przypadł na rok 2024.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie liczby idące w przeciwne strony: cały rynek 11 104 zł/m² przy 216 aktach wobec 10 428 zł przy 140 aktach, czyli wzrost o 6,5 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 9443 zł przy 44 aktach wobec 10 061 zł przy 57 aktach, czyli spadek o 6,1 procent.
Druga liczba stoi na cienkiej próbie, po kilkadziesiąt aktów w każdym oknie, więc traktujemy ją jako sygnał. Kierunek jest jednak jednoznaczny i zgodny z tabelą stron rynku: cały wzrost mediany Myślenic robią nowe, małe mieszkania, a nie to, co już w gminie stoi.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w gminie Myślenice 26 lokali o medianie 6776 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 5181 do 7389 zł.
Tej liczby nie da się zestawić z medianą aktów i nie robimy tego. Cała ta pula to pojedyncze inwestycje we wsiach gminy, w Jaworniku i Zawadzie, przy medianach od 4199 do 7178 zł, a osobno dwa lokale przy Solidarności z medianą 11 925 zł. Dwadzieścia sześć mieszkań rozrzuconych po wsiach nie opisuje rynku miasta, w którym w dwa lata zawarto 355 transakcji.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 122 | 726 500 zł | 430 000 do 1 100 000 zł | 1021 m² |
| Działka | 32 | 212 000 zł | 100 000 do 540 100 zł | 723 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 28 ze 122 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 1021 m², czyli blisko dwa razy więcej niż w Niepołomicach.
Rozstęp kwartylowy, od 430 tysięcy do 1,1 miliona, jest bardzo szeroki, więc mediana 726 500 zł opisuje tu bardzo różne nieruchomości, od domów w mieście po siedliska w górskiej części gminy.
Rynek gruntu jest płytki: 32 transakcje w dwa lata przy medianie 212 000 zł, a ostatnia z nich pochodzi z 11 maja 2026 roku.
Co z tego ma kupujący
Myślenice są rynkiem małych, nowych mieszkań, w którym adres znaczy więcej niż strona rynku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 9764 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z istniejącego zasobu. Sprawdź, czy budynek stoi w mieście, czy we wsi, bo między Matejki a Osieczanami jest ponad cztery tysiące złotych na metrze. I przy mieszkaniu powyżej 65 m² licz na 8563 zł za metr, bo to jedyny przedział wyraźnie odstający w dół.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Skawina leży 31 km stąd i jest tańsza o 1314 zł na metrze, Wieliczka o 591 zł, a Niepołomice o 562 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Wieliczce, Niepołomicach, Skawinie i Myślenicach, a sam Kraków w analizie dzielnic Krakowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
