Gmina Wieliczka zajmuje 53 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 10 206 zł/m², o 69 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 70 471 osób, a stąd jest 14 km do Krakowa.
Liczby pochodzą z 1607 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi rynek mieszkaniowy województwa małopolskiego po Krakowie, większy od tarnowskiego.
Najciekawsza liczba tego wpisu odwraca zwykły porządek, i to bardzo mocno. Mediana rynku pierwotnego wynosi 9584 zł, a rynku wtórnego 12 176 zł, czyli mieszkanie z istniejącego zasobu jest tu droższe od nowego o 2592 zł na metrze. Dzieje się tak przy 1125 transakcjach pierwszej sprzedaży, czyli siedmiu na dziesięć.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wieliczce, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 17 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 2132 zł/m² i typowej cenie 135 000 zł przy 57 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1607 aktów. Mediana to 10 206 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8870 do 12 216 zł/m², a typowe mieszkanie ma 53 m² i kosztuje 530 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy o 21 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9584 | 1125 | 500 970 zł | 53 m² |
| Wtórny | 12 176 | 482 | 639 000 zł | 53 m² |
Różnica wynosi 2592 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego, czyli nowe mieszkanie jest o 21 procent tańsze za metr od tego z istniejącego zasobu. W cenie całkowitej różnica sięga 138 000 zł przy tym samym typowym metrażu.
To nie jest efekt położenia. Pierwsza sprzedaż to 70 procent obrotu, a różnica utrzymuje się w każdej części gminy: w granicach osiedli miasta rynek pierwotny ma medianę 9425 zł, a wtórny 11 949 zł; w Czarnochowicach 11 864 i 13 800 zł; w pozostałych wsiach gminy 8741 i 10 970 zł. Rejestr nie mówi, w jakim stanie lokal przechodzi z rąk do rąk, więc przyczyny tej różnicy z niego nie odczytamy.
Dla kupującego wniosek jest bezpośredni i nietypowy: jeśli oglądasz mieszkanie z rynku wtórnego, właściwą liczbą jest 12 176 zł, a nie 10 206 zł, czyli o 1970 zł więcej niż mediana gminy.
Osiedla
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Kościuszki-Przyszłość-Szymanowskiego | 11 547 | 40 | 1 | 11 555 |
| Ogrodowe | 10 567 | 29 | 15 | 11 732 |
| Lekarka | 10 505 | 37 | 14 | 11 470 |
| Zadory | 10 403 | 47 | 28 | 12 807 |
| Krzyszkowice | 10 124 | 456 | 348 | 12 698 |
| Bogucice | 10 012 | 300 | 208 | 12 518 |
| Zdrojowe | 9885 | 45 | 28 | 11 587 |
| Sienkiewicza-Asnyka-Pola | 9875 | 28 | 1 | 9853 |
| Śródmieście | 7534 | 19 | 0 | 7534 |
Dziewięć osiedli obejmuje 1001 z 1607 aktów, czyli 62 procent rynku; pozostałe 606 transakcji przypada na miejscowości gminy leżące poza granicami miasta, przede wszystkim na Czarnochowice i Śledziejowice.
Ostatnia kolumna jest tu ważniejsza od pierwszej. Na Krzyszkowicach i Bogucicach, czyli w dwóch największych osiedlach, mediana bez rynku pierwotnego jest o 2574 i 2506 zł wyższa od mediany całego osiedla, bo siedem do ośmiu na dziesięć tamtejszych transakcji to nowe mieszkania.
Najtańsze osiedle, Śródmieście z medianą 7534 zł, nie ma w oknie ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży. Ten wiersz stoi jednak na dziewiętnastu aktach. Zabytkowe centrum Wieliczki jest więc najtańszą częścią gminy, a nie najdroższą.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Świętej Barbary 16F | 9788 | 152 | 147 |
| Zbożowa 14 | 8974 | 55 | 47 |
| Czarnochowice 592 | 12 630 | 52 | 48 |
| Czarnochowice 591 | 12 665 | 48 | 46 |
| Jaworowa 45 | 10 007 | 43 | 30 |
| Jaworowa 49 | 10 390 | 36 | 27 |
| Czarnochowice 570 | 13 112 | 35 | 30 |
| Jaworowa 51 | 9924 | 32 | 27 |
| Czarnochowice 571 | 12 598 | 30 | 30 |
| Jaworowa 47 | 9885 | 27 | 22 |
Dwadzieścia pięć adresów z co najmniej siedmioma transakcjami daje 687 aktów, czyli 43 procent rynku gminy.
Największy pojedynczy adres, Świętej Barbary 16F, to 152 akty, z czego 147 pierwszej sprzedaży, czyli blisko dziesiąta część całego obrotu w gminie.
Ciekawsza jest jednak różnica między dwiema grupami adresów. Bloki w Czarnochowicach, tuż przy granicy Krakowa, sprzedają się po 12 600 do 13 100 zł za metr, a przy Jaworowej i Świętej Barbary po 9800 do 10 400 zł. Około trzech tysięcy złotych na metrze dzieli więc dwie części tej samej gminy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 12 525 | 207 | 163 |
| 35 do 50 m² | 10 544 | 478 | 328 |
| 50 do 65 m² | 9872 | 663 | 470 |
| ponad 65 m² | 8481 | 259 | 164 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa w Wieliczce bardzo mocno i bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 4044 zł, czyli o 32 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 832 | 90 | 28 m² |
| 2 | 11 129 | 527 | 41 m² |
| 3 | 9946 | 697 | 56 m² |
| 4 | 9186 | 230 | 71 m² |
| 5 | 8019 | 30 | 93 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Zależność jest monotoniczna: każda kolejna izba obniża cenę metra, a między jedną a pięcioma różnica wynosi 3813 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6354 | 817 |
| 2022 | 6245 | 750 |
| 2023 | 8526 | 1070 |
| 2024 | 9930 | 940 |
| 2025 | 9940 | 886 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 lipca i notuje z niego 301 aktów przy medianie 10 905 zł.
Największy wzrost tego rynku wydarzył się między 2022 a 2024 rokiem i wyniósł 59 procent, a dwa ostatnie pełne lata różnią się o 10 zł na metrze.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 10 762 zł/m² przy 744 aktach, a w dwunastu poprzednich 9564 zł przy 842 aktach, czyli wzrost o 12,5 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży stoi jednak w miejscu: z 12 162 do 12 189 zł, czyli plus 0,2 procent, przy 242 i 232 aktach.
Te dwie liczby razem opisują, co się w Wieliczce dzieje. Mieszkania z istniejącego zasobu kosztują dziś tyle, ile rok temu. Mediana całej gminy rośnie, bo deweloperzy sprzedają drożej niż rok wcześniej, a ich udział w obrocie jest tu przytłaczający.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Wieliczce 267 lokali o medianie 11 600 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 10 603 do 12 100 zł. Największa pojedyncza pozycja to 141 mieszkań przy Długiej 58, z medianą 11 700 zł.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 2016 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 21 procent. Część tej różnicy to czas, bo akty kończą się w lipcu 2026, a cennik pokazuje ofertę z października. Akty pierwszej sprzedaży w granicach osiedli miasta mają medianę 9425 zł, więc położenie inwestycji z cennika tej różnicy nie wyjaśnia.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 293 | 940 000 zł | 750 000 do 1 150 000 zł | 600 m² |
| Działka | 60 | 116 500 zł | 20 008 do 370 000 zł | 596 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 59 z 293 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli co piąty, a typowa działka pod domem ma 600 m².
Rynek domów jest tu głęboki: 293 transakcje w dwa lata przy medianie 940 000 zł, a rozstęp kwartylowy, od 750 tysięcy do 1,15 miliona, jest jak na tę skalę wąski.
Rynek gruntu jest za to bardzo niejednorodny: 60 transakcji w dwa lata przy medianie 116 500 zł i rozstępie kwartylowym od 20 do 370 tysięcy złotych.
Co z tego ma kupujący
Wieliczka jest rynkiem, na którym nowe mieszkania są tańsze od istniejących, a w obrębie gminy ceny mocno różnią się między jej częściami. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 12 176 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z rynku wtórnego, bo mediana gminy jest o blisko dwa tysiące niższa. Sprawdź, po której stronie gminy stoi budynek, bo między Czarnochowicami a Jaworową jest około trzech tysięcy złotych na metrze. I nie zakładaj, że mieszkanie z rynku wtórnego drożeje razem z medianą gminy, bo od roku jego mediana stoi w miejscu, a rośnie tylko mediana całego rynku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Niepołomice leżą 19 km stąd i są droższe o 29 zł na metrze, Skawina 21 km i jest tańsza o 723 zł, a Myślenice są droższe o 591 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Wieliczce, Niepołomicach, Skawinie i Myślenicach, a sam Kraków w analizie dzielnic Krakowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
