Dziesięć gmin na wschód i południe od Poznania mieści się w 1539 zł na metrze, od 8374 zł w Luboniu do 6835 zł w Kostrzynie. To 76 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym i wyraźnie ciaśniejszy przedział niż po zachodniej stronie miasta, gdzie siedem gmin rozciąga się na 2971 zł.
Liczby pochodzą z 5524 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1319 w Swarzędzu i 932 w Luboniu.
Najciekawsza rzecz w tym zestawieniu wychodzi dopiero po zestawieniu aktów z cennikami. Kostrzyn, najtańsza gmina koszyka w aktach notarialnych, ma jednocześnie najdroższy cennik deweloperów: 9100 zł/m² wobec 6806 zł, po jakich naprawdę podpisano tam 479 aktów pierwszej sprzedaży. Różnica wynosi 34 procent i jest najwyższa w całym powiecie poznańskim.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie dziesięć gmin leży w tym samym powiecie, więc opisuje je jeden rejestr.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Wszystkie dziesięć gmin kończy się między 14 a 29 września 2026, więc ich okna są porównywalne.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, w której deweloperzy mają obowiązek publikować cenniki. Obejmują wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Dziesięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Poznania | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Luboń | 32 727 | 129 | 8374 | 7400 | 9235 | 932 | 11 km | 2026-09-25 |
| Swarzędz | 57 433 | 142 | 8242 | 7487 | 9558 | 1319 | 14 km | 2026-09-25 |
| Puszczykowo | 9158 | 168 | 7898 | 7673 | 8145 | 52 | 20 km | 2026-09-17 |
| Pobiedziska | 21 614 | 170 | 7872 | 7960 | 7326 | 300 | 29 km | 2026-09-21 |
| Mosina | 35 963 | 193 | 7628 | 7045 | 9145 | 562 | 19 km | 2026-09-24 |
| Czerwonak | 28 262 | 205 | 7493 | 6692 | 8532 | 347 | 12 km | 2026-09-18 |
| Murowana Goślina | 17 093 | 226 | 7338 | 7438 | 7074 | 304 | 25 km | 2026-09-24 |
| Kleszczewo | 12 420 | 230 | 7307 | 6877 | 8841 | 331 | 26 km | 2026-09-24 |
| Kórnik | 38 756 | 239 | 7248 | 6961 | 8688 | 777 | 25 km | 2026-09-29 |
| Kostrzyn | 21 003 | 294 | 6835 | 6806 | 8068 | 600 | 22 km | 2026-09-14 |
Miejsce w kraju to ranking według stanu z 6 listopada 2026, liczony wśród 888 gmin, które mają co najmniej 30 aktów; mediana typowej polskiej gminy wynosi w nim 6000 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 211 zł/m² i 34 miejsce w kraju.
Wszystkie dziesięć gmin mieści się w przedziale od 6835 do 8374 zł, czyli w 1539 zł, a każda z nich leży powyżej mediany typowej polskiej gminy, od 14 procent w Kostrzynie do 40 procent w Luboniu. Dla kogoś, kto wybiera miejsce na mieszkanie po tej stronie Poznania, cena metra prawie nie jest kryterium wyboru; różnicę robią metraż i konkretna inwestycja, a nie gmina.
Odległość nie porządkuje tej tabeli wcale. Czerwonak leży 12 km od centrum i jest szósty, Pobiedziska 29 km i są czwarte. Jedyna prawidłowość dotyczy dwóch skrajnych pozycji: najdroższy Luboń jest jednocześnie najbliższy.
Cennik deweloperów kontra akty notarialne
| Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Kostrzyn | 67 | 9100 | 6806 | +34 procent |
| Swarzędz | 144 | 7861 | 7487 | +5 procent |
| Mosina | 10 | 6998 | 7045 | −1 procent |
| Pobiedziska | 45 | 6567 | 7960 | −18 procent |
Pozostałe gminy koszyka mają w tej bazie pojedyncze lokale albo żadnego, więc ich nie liczymy.
Kostrzyn jest tu przypadkiem skrajnym i wartym zapamiętania. Rejestr notuje w nim 479 aktów pierwszej sprzedaży o medianie 6806 zł, czyli najniższej w koszyku, a cennik stoi na 9100 zł, czyli najwyżej. 63 z 67 lokali w tym cenniku to jedna inwestycja przy Warszawskiej 14. Te dwie liczby opisują dwa różne momenty i dwa różne towary: akty to sprzedaż z lat 2024 do 2026, głównie z 2025 roku, a cennik to zapas jednego budynku, który stoi w sprzedaży dzisiaj.
Pobiedziska pokazują sytuację odwrotną: cennik jest o 18 procent tańszy od mediany z aktów. To gmina, w której rynek pierwotny jest droższy od wtórnego, a mimo to bieżąca oferta wyceniana jest niżej niż to, co już sprzedano. W Mosinie obie liczby niemal się pokrywają, ale cennik obejmuje tam tylko dziesięć lokali.
Wniosek dla kupującego jest praktyczny. Cennik dewelopera i akt notarialny nie mierzą tej samej rzeczy i w tym powiecie różnią się nawet o jedną trzecią w obie strony. Nie da się jednej z tych liczb podstawić za drugą.
Rynek pierwotny jest tańszy w ośmiu gminach na dziesięć
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| Mosina | 7045 | 321 | 9145 | 241 | +2100 |
| Swarzędz | 7487 | 771 | 9558 | 548 | +2071 |
| Kleszczewo | 6877 | 220 | 8841 | 111 | +1964 |
| Czerwonak | 6692 | 205 | 8532 | 142 | +1840 |
| Luboń | 7400 | 441 | 9235 | 491 | +1835 |
| Kórnik | 6961 | 503 | 8688 | 274 | +1727 |
| Kostrzyn | 6806 | 479 | 8068 | 121 | +1262 |
| Puszczykowo | 7673 | 25 | 8145 | 27 | +472 |
| Murowana Goślina | 7438 | 184 | 7074 | 120 | −364 |
| Pobiedziska | 7960 | 208 | 7326 | 92 | −634 |
Kolumna „różnica" pokazuje, o ile rynek wtórny jest droższy od pierwotnego. W ośmiu z dziesięciu gmin jest dodatnia, czyli mieszkanie od dewelopera kosztuje mniej za metr niż mieszkanie odsprzedawane, co jest odwrotnością sytuacji w większości polskich miast.
Sprawdziliśmy to w czterech gminach z osobnym wpisem, rozbijając obie strony rynku na przedziały metrażu. Kierunek utrzymuje się w czternastu przedziałach z piętnastu, które da się porównać. Jedyny wyjątek to mieszkania od 35 do 50 m² w Kórniku, gdzie po stronie wtórnej jest tylko 19 aktów, a rynek pierwotny wychodzi o 177 zł droższy. Nie jest to więc skutek tego, że deweloperzy sprzedają większe lokale, choć rzeczywiście je sprzedają.
Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest. Notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc pierwsza sprzedaż i odsprzedaż podpisane w tym samym miesiącu mogą opisywać dwa różne momenty rynku.
Dwa wyjątki są po tej samej stronie Poznania i sąsiadują ze sobą: Murowana Goślina i Pobiedziska, 25 i 29 km na północny wschód od miasta.
Co się dzieje z cenami
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|---|
| Puszczykowo | 9783 | 7720 | +26,7 procent | 12 | +6,5 procent |
| Mosina | 8706 | 7059 | +23,3 procent | 266 | +9,9 procent |
| Murowana Goślina | 7845 | 6478 | +21,1 procent | 142 | +23,3 procent |
| Kleszczewo | 8305 | 6876 | +20,8 procent | 107 | +12,5 procent |
| Swarzędz | 8862 | 7704 | +15,0 procent | 604 | +3,3 procent |
| Kórnik | 8000 | 7220 | +10,8 procent | 222 | +2,2 procent |
| Luboń | 8914 | 8180 | +9,0 procent | 354 | +5,0 procent |
| Kostrzyn | 7217 | 6734 | +7,2 procent | 243 | +17,4 procent |
| Pobiedziska | 7926 | 7905 | +0,3 procent | 106 | +15,8 procent |
| Czerwonak | 7345 | 7564 | −2,9 procent | 159 | −3,2 procent |
Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru. Kolumna „zmiana" opisuje cały rynek, a ostatnia kolumna ten sam rachunek liczony wyłącznie po odsprzedażach, czyli to, ile płaci kupujący mieszkanie z istniejącego zasobu.
Na całym rynku rozstrzał jest bardzo szeroki, od +23,3 procent w Mosinie do −2,9 procent w Czerwonaku, i nie układa się ani według ceny, ani według odległości. Wiersz Puszczykowa stoi na dwunastu aktach i nie należy go traktować jako pomiaru.
Te dwie kolumny często mówią co innego, bo w małej gminie udział pierwszej sprzedaży w obrocie zmienia się z roku na rok. W Mosinie cały rynek rośnie o 23,3 procent, a rynek wtórny o 9,9 procent. W Pobiedziskach jest odwrotnie: cała mediana stoi w miejscu, a odsprzedaże drożeją o 15,8 procent. Jedynie Czerwonak wskazuje ten sam kierunek w obu kolumnach i jest to kierunek w dół, o 2,9 procent na całym rynku i o 3,2 procent na rynku wtórnym.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Puszczykowo | 56 | 1 085 000 zł | 762 m² | 44 | 879 000 zł |
| Swarzędz | 249 | 880 000 zł | 654 m² | 327 | 350 000 zł |
| Czerwonak | 139 | 815 000 zł | 691 m² | 147 | 380 000 zł |
| Luboń | 94 | 802 500 zł | 633 m² | 51 | 380 000 zł |
| Kórnik | 307 | 749 000 zł | 485 m² | 342 | 277 500 zł |
| Pobiedziska | 150 | 694 500 zł | 740 m² | 182 | 231 000 zł |
| Mosina | 196 | 675 000 zł | 658 m² | 194 | 251 500 zł |
| Kleszczewo | 110 | 647 000 zł | 352 m² | 116 | 280 292 zł |
| Kostrzyn | 148 | 624 950 zł | 415 m² | 212 | 189 250 zł |
| Murowana Goślina | 72 | 522 000 zł | 590 m² | 152 | 200 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Rozpiętość cen domów jest tu znacznie szersza niż rozpiętość cen mieszkań: od 522 000 zł w Murowanej Goślinie do 1 085 000 zł w Puszczykowie, czyli ponad dwukrotnie, podczas gdy najdroższy metr mieszkania jest od najtańszego droższy o 23 procent. Wybór gminy waży więc przy domu znacznie więcej niż przy mieszkaniu.
Kolumna z powierzchnią działki tłumaczy część tej różnicy. W Kleszczewie i Kostrzynie typowa działka pod sprzedanym domem ma 352 i 415 m², a w Puszczykowie i Pobiedziskach 762 i 740 m². To są dwa różne produkty pod tą samą nazwą.
Rynek gruntu jest w tym koszyku większy niż rynek domów: 1767 transakcji działkami w dwa lata wobec 1521 na dom, najwięcej w Kórniku, 342, i w Swarzędzu, 327. Ceny ziemi, w odróżnieniu od cen mieszkań, układają się według odległości od Poznania. Przy mieście działka kosztuje od 350 000 zł w Swarzędzu do 380 000 zł w Czerwonaku i Luboniu, a w gminach 22 do 29 km od centrum od 189 250 zł w Kostrzynie do 280 292 zł w Kleszczewie; Mosina, 19 km od miasta, leży między nimi z 251 500 zł. Puszczykowo stoi osobno: mediana 879 000 zł przy 44 aktach i kwartylach od 262 625 do 1 202 000 zł opisuje mieszankę działek pod dom i większych gruntów, a nie typową działkę. Typowa sprzedana działka ma w dziewięciu gminach od 978 do 1306 m², tylko w Luboniu 793 m².
Ludność: dwie gminy się kurczą
W ciągu pięciu lat, od 2020 do 2025 roku, osiem z tych dziesięciu gmin urosło, a dwie się skurczyły (dane GUS BDL). Najszybciej rosło Kleszczewo, o 19,7 procent, i Kórnik, o 15,7 procent. Ubyło mieszkańców w Puszczykowie, o 3,6 procent, i w Luboniu, o 1,0 procent.
Obie kurczące się gminy to jedyne miasta w tym koszyku, a obie najszybciej rosnące to gminy, w których buduje się dziś najwięcej. Poznań w tym samym czasie stracił 13 538 mieszkańców.
Z tych faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie: Luboń jest najdroższy w koszyku i jednocześnie traci mieszkańców, a Kostrzyn jest najtańszy i rośnie o 8,7 procent.
Analizy poszczególnych gmin
- Ceny mieszkań w Swarzędzu, największym rynku obwarzanka Poznania
- Ceny mieszkań w Luboniu, gdzie trzy budynki dają jedną trzecią transakcji
- Ceny mieszkań w gminie Kórnik, gdzie od maja 2026 rejestr nie notuje pierwszej sprzedaży
- Ceny mieszkań w gminie Mosina, gdzie mediana wzrosła w rok o 23 procent
Sześć pozostałych gmin koszyka, Kostrzyn, Czerwonak, Murowana Goślina, Kleszczewo, Pobiedziska i Puszczykowo, opisujemy w tabelach powyżej. Zachodnią stronę obwarzanka zestawiamy w porównaniu cen w gminach Dopiewo, Komorniki, Tarnowo Podgórne i Rokietnica.
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
