Siedem gmin na zachód i północ od Poznania dzieli 2971 zł na metrze, od 9106 zł w Dopiewie do 6135 zł w Stęszewie. To 148 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, a dystans między tymi dwiema gminami wynosi 21 km.
Liczby pochodzą z 4204 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1129 w Dopiewie i 975 w Komornikach.
Najważniejsza rzecz w tym zestawieniu nie jest jednak rozpiętością cen. W sześciu z siedmiu gmin mieszkanie kupione od dewelopera jest tańsze za metr niż mieszkanie kupione od poprzedniego właściciela, od 161 zł w Stęszewie, gdzie to już niemal remis, do 1982 zł w Suchym Lesie. W większości polskich miast jest odwrotnie, a jedyny wyjątek w tym koszyku, Buk, leży najdalej od Poznania.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie siedem gmin leży w tym samym powiecie, więc opisuje je jeden rejestr i jeden rytm aktualizacji.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce mieszczą się w niespełna czterech tygodniach, od 2 września 2026 w Stęszewie do 29 września w Dopiewie, więc to porównanie jest w dużej mierze wolne od problemu, który psuje zestawienia gmin z różnych powiatów.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich siedmiu gminach filtr usunął łącznie 41 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Siedem gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Poznania | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dopiewo | 37 373 | 95 | 9106 | 8685 | 10 051 | 1129 | 14 km | 2026-09-29 |
| Komorniki | 37 470 | 96 | 9101 | 8158 | 9834 | 975 | 10 km | 2026-09-24 |
| Tarnowo Podgórne | 34 937 | 124 | 8447 | 8042 | 9842 | 667 | 21 km | 2026-09-23 |
| Suchy Las | 21 210 | 135 | 8279 | 7646 | 9628 | 401 | 12 km | 2026-09-24 |
| Rokietnica | 25 442 | 142 | 8200 | 7627 | 9174 | 640 | 23 km | 2026-09-23 |
| Buk | 13 003 | 273 | 6950 | 7358 | 6413 | 209 | 37 km | 2026-09-11 |
| Stęszew | 15 528 | 412 | 6135 | 6104 | 6265 | 183 | 31 km | 2026-09-02 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 869 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: Poznań ma 11 197 zł/m² i 34 miejsce w kraju, przy 19 342 aktach. Dopiewo i Komorniki dzieli 5 zł na metrze, więc te dwie gminy są cenowo nie do odróżnienia.
Odległość porządkuje tę tabelę tylko z grubsza. Pięć pierwszych gmin leży od 10 do 23 km od centrum Poznania, a dwie ostatnie 31 i 37 km, ale wewnątrz tej pierwszej grupy zależności nie ma: najbliższe miastu Komorniki są drugie, Suchy Las, drugi w kolejności odległości, jest czwarty, a Tarnowo Podgórne, 21 km od miasta, trzecie.
Gradient wobec samego Poznania jest tu ostry. Najdroższa gmina koszyka jest tańsza od miasta o 2091 zł na metrze, czyli o 19 procent, a najtańsza o 5062 zł, czyli o 45 procent.
Rynek pierwotny jest tańszy niemal wszędzie
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| Suchy Las | 7646 | 241 | 9628 | 160 | +1982 |
| Tarnowo Podgórne | 8042 | 458 | 9842 | 209 | +1800 |
| Komorniki | 8158 | 475 | 9834 | 500 | +1676 |
| Rokietnica | 7627 | 418 | 9174 | 222 | +1547 |
| Dopiewo | 8685 | 742 | 10 051 | 387 | +1366 |
| Stęszew | 6104 | 124 | 6265 | 59 | +161 |
| Buk | 7358 | 150 | 6413 | 59 | −945 |
Kolumna „różnica" pokazuje, o ile rynek wtórny jest droższy od pierwotnego. Sześć gmin ma tam wartość dodatnią, a najwyższą Suchy Las, gdzie odsprzedaż jest droższa o 26 procent. W pięciu gminach najbliżej Poznania różnica wynosi od 1366 do 1982 zł na metrze. W Stęszewie stopniała do 161 zł przy 59 aktach odsprzedaży, czyli do wartości, którą jedna inwestycja więcej albo mniej może odwrócić.
Pierwsze podejrzenie musi paść na metraż, bo deweloper sprzedaje w tych gminach lokale wyraźnie większe: w Tarnowie Podgórnym typowe mieszkanie z rynku pierwotnego ma 99 m², a z wtórnego 67 m². Sprawdziliśmy to w każdej z czterech gmin z osobnym wpisem, rozbijając obie strony rynku na przedziały metrażu. Kierunek nie zmienia się w żadnym przedziale ani w żadnej z nich.
Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest. Notuje datę aktu notarialnego, a nie datę, w której uzgodniono cenę, więc pierwsza sprzedaż i odsprzedaż podpisane w tym samym miesiącu mogą opisywać dwa różne momenty rynku. To jest liczba do sprawdzenia w konkretnym budynku, nie teza o mechanizmie.
Wyjątek jest równie ciekawy jak reguła. Buk, najdalej położona gmina koszyka, jest jedyną, w której rynek pierwotny jest droższy, i to o 945 zł, czyli tak, jak w typowym polskim mieście.
Na samym rynku wtórnym ranking prawie się nie zmienia
| Gmina | Mediana ogólna, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Miejsce ogólnie | Miejsce na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|---|
| Dopiewo | 9106 | 10 051 | 1 | 1 |
| Komorniki | 9101 | 9834 | 2 | 3 |
| Tarnowo Podgórne | 8447 | 9842 | 3 | 2 |
| Suchy Las | 8279 | 9628 | 4 | 4 |
| Rokietnica | 8200 | 9174 | 5 | 5 |
| Buk | 6950 | 6413 | 6 | 6 |
| Stęszew | 6135 | 6265 | 7 | 7 |
Jedyna zmiana kolejności to zamiana Komornik i Tarnowa Podgórnego na drugim i trzecim miejscu, a dzieli je na rynku wtórnym 8 zł na metrze, czyli tyle, co nic. Suchy Las ma najgłębszą różnicę między obiema stronami rynku, bo jego mediana ogólna jest zaniżona przez 241 transakcji pierwszej sprzedaży o medianie 7646 zł/m², ale na rynku wtórnym zostaje czwarty, tak samo jak na medianie ogólnej.
Na dole tabeli różnica jest wyraźniejsza. Na medianie ogólnej Buk jest droższy od Stęszewa o 815 zł, a na samym rynku wtórnym już tylko o 148 zł. Niemal cała przewaga Buku bierze się z tego, co się w nim buduje, a nie z tego, ile kosztuje tam mieszkanie, które już stoi.
Co się dzieje z cenami
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana na samym rynku wtórnym | Akty wtórne w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Buk | 7838 | 6533 | +20,0 procent | 94 | +18,1 procent | 30 |
| Komorniki | 9767 | 8650 | +12,9 procent | 350 | +3,4 procent | 233 |
| Rokietnica | 8484 | 7540 | +12,5 procent | 350 | +2,3 procent | 108 |
| Stęszew | 6388 | 5702 | +12,0 procent | 105 | −18,6 procent | 35 |
| Suchy Las | 8622 | 7902 | +9,1 procent | 174 | −1,2 procent | 85 |
| Dopiewo | 9360 | 8998 | +4,0 procent | 509 | +2,7 procent | 170 |
| Tarnowo Podgórne | 8586 | 8418 | +2,0 procent | 304 | +2,1 procent | 102 |
Wszystkie siedem gmin liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o niespełna cztery tygodnie, więc tę tabelę można czytać jako ranking tempa. Na medianie całej gminy rozstrzał jest duży: od +20,0 procent w Buku do +2,0 procent w Tarnowie Podgórnym.
Na samym rynku wtórnym obraz jest znacznie spokojniejszy. Pięć gmin z dużą próbą mieści się między −1,2 a +3,4 procent. Komorniki i Rokietnica, które na medianie ogólnej notują po około 13 procent przy 350 aktach każda, na rynku wtórnym rosną o 3,4 i 2,3 procent. Różnicę robi pierwsza sprzedaż: w Rokietnicy w dużej części jeden miesiąc, kwiecień 2026, w którym inwestycja przy Europejskiej zamknęła 53 akty naraz, a w Komornikach spadek liczby tańszych transakcji pierwszej sprzedaży, przez który mediana gminy przesunęła się w stronę droższej odsprzedaży.
Skrajne wartości na rynku wtórnym, +18,1 procent w Buku i −18,6 procent w Stęszewie, stoją na 30 i 35 aktach z ostatnich dwunastu miesięcy i tak trzeba je czytać. W Stęszewie oba wskaźniki wskazują nawet przeciwne kierunki: mediana całej gminy rośnie o 12,0 procent, a odsprzedaży spada.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|---|
| Suchy Las | 96 | 1 100 000 zł | 766 m² | 145 | 410 000 zł |
| Tarnowo Podgórne | 269 | 1 050 000 zł | 799 m² | 477 | 410 000 zł |
| Komorniki | 128 | 961 000 zł | 660 m² | 185 | 400 000 zł |
| Dopiewo | 305 | 825 000 zł | 397 m² | 379 | 438 570 zł |
| Rokietnica | 217 | 750 000 zł | 442 m² | 179 | 336 312 zł |
| Buk | 52 | 649 250 zł | 722 m² | 85 | 192 500 zł |
| Stęszew | 67 | 640 000 zł | 734 m² | 109 | 191 020 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Najciekawsza jest tu kolumna z powierzchnią działki. W Dopiewie i Rokietnicy typowa działka pod sprzedanym domem ma od 400 do 450 m², a w Suchym Lesie, Stęszewie i Tarnowie Podgórnym blisko dwa razy tyle. To są dwa różne produkty pod tą samą nazwą: dom szeregowy albo bliźniak w pierwszym przypadku, dom wolnostojący w drugim, i stąd bierze się większość różnicy w medianie ceny.
Rynek gruntu jest w tym koszyku większy niż rynek domów: 1559 transakcji działkami w dwa lata wobec 1134 na dom, najwięcej w Tarnowie Podgórnym, 477, i w Dopiewie, 379. Ceny układają się w dwa wyraźne poziomy. W pięciu gminach bliżej miasta mediana działki mieści się między 336 312 a 438 570 zł, a w Buku i Stęszewie wynosi 192 500 i 191 020 zł, czyli o połowę mniej. Odległość, która ceny mieszkań porządkuje tylko z grubsza, ceny ziemi porządkuje ostro: metr ziemi 31 do 37 km od Poznania kosztuje około 200 zł, a 10 do 23 km od miasta od 340 do 440 zł. Typowa sprzedana działka ma w każdej z siedmiu gmin od 907 do 1061 m².
Cenniki deweloperów nie obejmują tych gmin
Ustawowa baza cen ofertowych, w której deweloperzy mają obowiązek publikować cenniki, nie zawiera w tym koszyku ani jednego lokalu poza Stęszewem, gdzie stoi w niej dziewięć mieszkań o medianie 6908 zł/m².
To jest zaskakujące w gminach, w których pierwsza sprzedaż stanowi od 49 do 72 procent wszystkich transakcji. Dla kupującego oznacza to, że jedynym publicznym źródłem cen w obwarzanku Poznania są akty notarialne, czyli to, na czym stoi ten wpis, a nie cenniki.
Ludzie idą tam, gdzie rosną ceny
W ciągu pięciu lat, od 2020 do 2025 roku, te siedem gmin zyskało łącznie 16 281 mieszkańców, a Poznań stracił 13 538 (dane GUS BDL). Najszybciej rosły Dopiewo, o 14,8 procent, i Rokietnica, o 15,6 procent, a najwolniej Stęszew, o 1,2 procent, i Buk, o 2,6 procent.
Kolejność wzrostu ludności pokrywa się z kolejnością cen niemal dokładnie: pięć gmin, które urosły o ponad 6 procent, to jednocześnie pięć najdroższych gmin koszyka. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.
Analizy poszczególnych gmin
- Ceny mieszkań w gminie Dopiewo, najdroższej gminie obwarzanka
- Ceny mieszkań w gminie Komorniki, gdzie dwa osiedla dzieli 4899 zł na metrze
- Ceny mieszkań w gminie Tarnowo Podgórne, gdzie typowe mieszkanie ma 85 m²
- Ceny mieszkań w gminie Rokietnica, gdzie metr podrożał od 2021 roku o 76 procent
Trzy pozostałe gminy koszyka, Suchy Las, Buk i Stęszew, opisujemy w tabelach powyżej.
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
