Gmina Komorniki zajmuje 96 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 9101 zł/m², o 51 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 37 470 osób, a do centrum Poznania jest stąd 10 km, czyli najbliżej ze wszystkich gmin obwarzanka opisanych w tej serii.
Liczby pochodzą z 975 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana jest o 2096 zł niższa od poznańskiej i o 5 zł niższa niż w sąsiednim Dopiewie, czyli te dwie gminy są cenowo nie do odróżnienia.
Najmocniejsza liczba tego wpisu leży wewnątrz gminy, nie w porównaniu z Poznaniem. Pięć adresów, przy których podpisano co najmniej dziesięć aktów, dzieli 4899 zł na metrze, od 4458 zł przy Brzozowej 8 do 9357 zł przy Jarzębinowej 5.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 24 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 1797 zł/m² i typowej cenie 149 472 zł przy 81 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 975 aktów. Mediana to 9101 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7503 do 10 137 zł/m², a typowe mieszkanie ma 68 m² i kosztuje 590 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego o 1676 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8158 | 475 | 598 000 zł | 73 m² |
| Wtórny | 9834 | 500 | 577 500 zł | 64 m² |
Rynek dzieli się tu niemal na pół, 475 transakcji pierwszej sprzedaży wobec 500 odsprzedaży, i strona wtórna jest droższa o 21 procent. W większości polskich miast jest odwrotnie.
Metraż tego nie tłumaczy, choć różnica w typowej powierzchni jest tu realna, 73 wobec 64 m². Po rozbiciu obu stron na przedziały różnica zostaje.
| Metraż | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty |
|---|---|---|---|---|
| do 50 m² | 8961 | 121 | 10 714 | 131 |
| 50 do 65 m² | 8616 | 40 | 9774 | 124 |
| 65 do 85 m² | 8472 | 137 | 9777 | 155 |
| ponad 85 m² | 7276 | 177 | 8459 | 90 |
W każdym przedziale rynek wtórny jest droższy, od 1158 do 1753 zł na metrze. Rejestr notuje datę aktu notarialnego, a nie datę, w której uzgodniono cenę, więc dwie transakcje podpisane w tym samym miesiącu mogą opisywać dwa różne momenty rynku.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Jarzębinowa 7 | 9152 | 45 | 44 |
| Jarzębinowa 1 | 8250 | 34 | 33 |
| Jarzębinowa 3 | 8316 | 32 | 32 |
| Jarzębinowa 5 | 9357 | 31 | 30 |
| Brzozowa 8 | 4458 | 17 | 10 |
| Brzozowa 14 | 5090 | 8 | 7 |
| Jarzębinowa 2 | 10 699 | 7 | 4 |
| Miętowa 27 | 11 014 | 6 | 0 |
| Brzozowa 10 | 3986 | 6 | 4 |
| Bukowa 4 | 4412 | 5 | 3 |
| Brzozowa 5 | 10 762 | 5 | 0 |
| Jarzębinowa 4 | 6127 | 5 | 4 |
Ta tabela zawiera dwa zupełnie różne rynki. Sześć budynków przy Jarzębinowej to 154 akty, czyli 16 procent całej gminy, prawie wyłącznie pierwsza sprzedaż; cztery największe z nich mieszczą się między 8250 a 9357 zł. Cztery adresy przy Brzozowej i Bukowej to 36 aktów z medianami od 3986 do 5090 zł/m², czyli o połowę niższymi. Piąty adres przy Brzozowej, numer 5, gdzie w oknie są wyłącznie odsprzedaże, ma medianę 10 762 zł/m².
Najostrzej widać to przy Brzozowej 8, gdzie w oknie analizy stoją obie strony rynku. Dziesięć aktów pierwszej sprzedaży ma tam medianę 4198 zł/m², a siedem odsprzedaży mieszkań w tym samym budynku 10 906 zł/m². Obie próby są cienkie i tak trzeba je czytać, ale kierunek jest ten sam, co w całej gminie, tylko wielokrotnie mocniejszy.
Wniosek dla kupującego jest praktyczny: w gminie Komorniki nazwa „mieszkanie od dewelopera" nie mówi o cenie prawie nic, bo pod tą samą etykietą leżą transakcje po 4000 i po 10 000 zł za metr.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 993 | 36 | 12 |
| 35 do 50 m² | 9790 | 216 | 109 |
| 50 do 65 m² | 9467 | 164 | 40 |
| ponad 65 m² | 8472 | 559 | 314 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od lokalu poniżej 35 m² do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 2521 zł, czyli niemal o jedną czwartą. Najmniejszych mieszkań jest jednak w tej gminie bardzo mało, 36 aktów na 975, a 57 procent rynku to lokale powyżej 65 m².
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5314 | 454 |
| 2022 | 6402 | 333 |
| 2023 | 6637 | 561 |
| 2024 | 8077 | 359 |
| 2025 | 8842 | 566 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 24 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 224 akty przy medianie 10 000 zł/m², czyli o 1158 zł powyżej całego roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 66 procent. Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9767 zł/m² przy 350 aktach, a w dwunastu poprzednich 8650 zł/m² przy 555 aktach, czyli wzrost o 12,9 procent. To najszybszy wzrost wśród czterech gmin koszyka opisanych osobnymi wpisami.
Na samym rynku wtórnym ten sam wskaźnik wynosi tylko 3,4 procent, 10 011 zł/m² przy 233 aktach wobec 9684 zł/m² przy 231. Liczba odsprzedaży się nie zmieniła, a ubyło pierwszej sprzedaży, która jest tu tańsza, więc większość wzrostu mediany całej gminy bierze się ze zmiany proporcji między dwiema stronami rynku. Dla kogoś, kto kupuje mieszkanie z rynku wtórnego, właściwą liczbą jest 3,4 procent, a nie 12,9.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 128 | 961 000 zł | 739 750 do 1 307 500 zł | 660 m² |
| Działka | 185 | 400 000 zł | 290 000 do 600 000 zł | 996 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 39 ze 128 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działek rejestr notuje 185, o połowę więcej niż domów, przy medianie 400 000 zł i typowej powierzchni 996 m², czyli około 400 zł za metr ziemi. Kwartyle od 290 000 do 600 000 zł obejmują zarówno działki pod jeden dom, jak i większe grunty, więc mediana jest środkiem tej mieszanki, a nie ceną działki pod dom.
Co z tego ma kupujący
Komorniki są najbliższą Poznaniowi gminą tego koszyka i jedyną, w której odsprzedaży jest więcej niż pierwszej sprzedaży. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź, na którym osiedlu leży mieszkanie, bo różnica między adresami z porównywalną liczbą transakcji sięga tu 4899 zł na metrze, czyli 244 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Nie opieraj się na medianie gminy przy odsprzedaży, bo właściwą liczbą jest wtedy 9834 zł, o 733 zł wyższą. I policz, ile naprawdę wart jest metraż: powyżej 65 m² mediana spada o 2521 zł wobec kawalerek, a takich lokali jest tu ponad połowa.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Dopiewo leży 9 km stąd i jest droższe o 5 zł na metrze, Tarnowo Podgórne 23 km i jest tańsze o 654 zł, a Rokietnica 24 km i jest tańsza o 901 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w gminach na zachód i północ od Poznania. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
