Gmina Tarnowo Podgórne zajmuje 124 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 8447 zł/m². Mieszka tu 34 937 osób, o 13 procent więcej niż pięć lat wcześniej, a do centrum Poznania jest stąd 21 km.
Liczby pochodzą z 667 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana metra jest o 2750 zł niższa od poznańskiej.
Cena metra jest tu jednak najmniej ciekawą liczbą, bo towar sprzedawany w tej gminie jest inny niż w Poznaniu. Typowe sprzedane mieszkanie ma 85 m² i kosztuje 670 000 zł, a połowa wszystkich transakcji dotyczy lokali większych niż 85 m². Po stronie deweloperów typowa powierzchnia to 99 m². To są mieszkania wielkości małego domu i przy takim metrażu cena całkowita mówi więcej niż cena metra.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 23 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 1834 zł/m² i typowej cenie 208 750 zł przy 114 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 667 aktów. Mediana to 8447 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7212 do 9426 zł/m², a typowe mieszkanie ma 85 m² i kosztuje 670 000 zł.
Metraż jest tu ważniejszy od ceny metra
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 10 273 | 82 | 42 |
| 50 do 65 m² | 8928 | 129 | 78 |
| ponad 65 m² | 7816 | 451 | 338 |
Lokali poniżej 35 m² rejestr notuje w dwa lata pięć, więc tego wiersza nie stawiamy, bo mediana z pięciu transakcji niczego nie mierzy. To samo w sobie jest wynikiem: w tej gminie kawalerek praktycznie się nie sprzedaje.
Za to 68 procent transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m², a 51 procent lokali powyżej 85 m². Różnica ceny metra między przedziałem od 35 do 50 m² a przedziałem powyżej 65 m² wynosi 2457 zł, czyli niemal jedną czwartą.
Konsekwencja jest praktyczna: mediana 8447 zł/m² opisuje głównie duże mieszkania i nie należy jej przykładać do kawalerki, której w tutejszym rejestrze prawie nie ma.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego o 1800 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8042 | 458 | 709 000 zł | 99 m² |
| Wtórny | 9842 | 209 | 610 000 zł | 67 m² |
Rynek pierwotny to 69 procent transakcji i jest o 18 procent tańszy od wtórnego. Różnica w typowej powierzchni jest tu wyjątkowo duża, 99 wobec 67 m², więc pytanie o metraż nasuwa się samo. Odpowiedź nie zmienia kierunku.
| Metraż | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty |
|---|---|---|---|---|
| do 50 m² | 9608 | 42 | 10 561 | 45 |
| 50 do 65 m² | 8842 | 78 | 9448 | 51 |
| 65 do 85 m² | 8090 | 50 | 9336 | 62 |
| ponad 85 m² | 7264 | 288 | 9264 | 51 |
W każdym przedziale rynek wtórny jest droższy, a w przedziale powyżej 85 m² różnica sięga 2000 zł na metrze. Rejestr notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc pierwsza sprzedaż i odsprzedaż podpisane w tym samym miesiącu mogą opisywać dwa różne momenty rynku.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Turyńska 3 | 8950 | 29 | 28 |
| Szkolna 49 | 8886 | 29 | 28 |
| Folwark 5 | 8950 | 11 | 10 |
| Folwark 8 | 8949 | 8 | 8 |
| Folwark 1 | 10 300 | 7 | 7 |
| Folwark 4 | 8950 | 7 | 6 |
| Folwark 6 | 9525 | 6 | 6 |
| Folwark 7 | 9018 | 6 | 6 |
| Folwark 2 | 10 300 | 5 | 5 |
| Słonecznikowa 9 | 7368 | 5 | 0 |
| Florencka 2 | 10 762 | 5 | 0 |
Jedenaście adresów to 118 aktów, czyli 18 procent rynku gminy, a pierwsza sprzedaż to 104 z nich. Siedem adresów przy Folwarku daje razem 50 transakcji, a dwa największe budynki, Turyńska 3 i Szkolna 49, po 29.
Wśród adresów z pierwszą sprzedażą rozpiętość wynosi 1414 zł na metrze, od 8886 zł/m² przy Szkolnej 49 do 10 300 zł/m² przy dwóch adresach z Folwarku. Dwa adresy z samymi odsprzedażami leżą na obu końcach tabeli: Słonecznikowa 9 z medianą 7368 zł/m² i Florencka 2 z 10 762 zł/m², każdy po pięć aktów. Reszta rynku, czyli 549 aktów, rozkłada się po adresach, przy których podpisano mniej niż pięć aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5398 | 445 |
| 2022 | 5930 | 300 |
| 2023 | 6801 | 362 |
| 2024 | 7024 | 228 |
| 2025 | 8544 | 356 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 23 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 201 aktów przy medianie 8750 zł/m², czyli o 206 zł powyżej całego roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 58 procent, czyli najwolniej wśród czterech gmin koszyka opisanych osobnymi wpisami. Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza spowolnienie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8586 zł/m² przy 304 aktach, a w dwunastu poprzednich 8418 zł/m² przy 324 aktach, czyli wzrost o 2,0 procent. Na samym rynku wtórnym wynik jest taki sam: 9958 zł/m² przy 102 aktach wobec 9751 zł/m² przy 93, czyli wzrost o 2,1 procent. W Rokietnicy i Komornikach mediana całej gminy wzrosła w tym czasie o ponad 12 procent, choć na samym rynku wtórnym tylko o 2 do 3 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 269 | 1 050 000 zł | 800 000 do 1 500 000 zł | 799 m² |
| Działka | 477 | 410 000 zł | 310 000 do 586 800 zł | 1034 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Mediana ceny domu, 1 050 000 zł, jest najwyższa wśród czterech gmin koszyka opisanych osobnymi wpisami, o 89 000 zł wyższa niż w Komornikach i o 225 000 zł niż w Dopiewie; wyżej jest tylko w Suchym Lesie, 1 100 000 zł, i w Puszczykowie, 1 085 000 zł. Typowa działka pod domem ma tu 799 m², czyli dwa razy więcej niż w Dopiewie. 79 z 269 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Rynek gruntu jest tu za to największy w całym powiecie poznańskim: 477 transakcji działkami w dwa lata, więcej niż w jakiejkolwiek innej gminie obwarzanka, przy medianie 410 000 zł i kwartylach od 310 000 do 586 800 zł. Przy typowej powierzchni 1034 m² wychodzi z tego około 400 zł za metr ziemi.
Co z tego ma kupujący
Tarnowo Podgórne jest gminą, w której cena metra mówi mniej niż gdzie indziej, bo sprzedaje się tu inny towar. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Licz cenę całkowitą, nie cenę metra, bo typowe mieszkanie ma tu 85 m² i kosztuje 670 000 zł, a mediana metra jest liczona głównie po lokalach tej wielkości. Przy odsprzedaży pracuj na liczbie 9842 zł, o 1395 zł wyższej od mediany gminy, i tym bardziej, im większe mieszkanie. I rozważ działkę zamiast lokalu: to jedyna gmina koszyka, w której rejestr notuje 67 transakcji gruntem o czytelnym rozrzucie cen.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Rokietnica leży 10 km stąd i jest tańsza o 247 zł na metrze, Dopiewo 17 km i jest droższe o 659 zł, a Komorniki 23 km i są droższe o 654 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w gminach na zachód i północ od Poznania. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
