Gmina Dopiewo zajmuje 95 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 9106 zł/m², czyli o 51 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 37 373 osoby, o 15 procent więcej niż pięć lat wcześniej, a do centrum Poznania jest stąd 14 km.
Liczby pochodzą z 1129 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najdroższa gmina obwarzanka Poznania i jedna z dwóch w całej Wielkopolsce, które poza samym Poznaniem mieszczą się w pierwszej setce kraju.
Najdziwniejsza liczba tego wpisu jest odwrotnością tego, czego można się spodziewać. Mieszkanie kupione od dewelopera jest tu o 1366 zł na metrze tańsze niż mieszkanie kupione od poprzedniego właściciela, 8685 zł wobec 10 051 zł, i ta różnica utrzymuje się w każdym przedziale metrażu osobno.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 29 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 1790 zł/m² i typowej cenie 140 000 zł przy 78 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1129 aktów. Mediana to 9106 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7850 do 9979 zł/m², a typowe mieszkanie ma 67 m² i kosztuje 591 109 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego o 1366 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8685 | 742 | 550 000 zł | 67 m² |
| Wtórny | 10 051 | 387 | 665 000 zł | 67 m² |
Rynek pierwotny to 66 procent transakcji i jest o 14 procent tańszy od wtórnego. W większości polskich miast jest dokładnie odwrotnie, więc pierwsze podejrzenie musi paść na metraż: skoro deweloper sprzedaje inny towar niż sąsiad z bloku, to i cena metra może się różnić z tego powodu.
Tak nie jest. Typowe mieszkanie ma po obu stronach rynku te same 67 m², a różnica utrzymuje się, jeśli rozbijemy obie strony na przedziały metrażu.
| Metraż | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty |
|---|---|---|---|---|
| do 50 m² | 9535 | 249 | 11 453 | 70 |
| 50 do 65 m² | 9209 | 86 | 10 311 | 91 |
| 65 do 85 m² | 8293 | 156 | 9988 | 168 |
| ponad 85 m² | 7249 | 251 | 9018 | 58 |
W każdym z czterech przedziałów rynek wtórny jest droższy, od 1102 do 1918 zł na metrze. Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest: notuje datę aktu notarialnego, a nie datę, w której uzgodniono cenę, więc pierwsza sprzedaż i odsprzedaż mogą opisywać dwa różne momenty rynku, choć akty podpisano w tym samym miesiącu. To jest liczba do sprawdzenia w konkretnym budynku, nie teza o całym rynku.
Dla kupującego wniosek jest prosty. Jeśli w grę wchodzi mieszkanie z istniejącego zasobu, właściwą liczbą jest 10 051 zł, a nie 9106 zł, czyli o 945 zł więcej niż mediana gminy.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Droga Mleczna 3 | 9450 | 26 | 23 |
| Droga Mleczna 2 | 9389 | 25 | 23 |
| Róży Wiatrów 6 | 8691 | 25 | 23 |
| Droga Mleczna 5 | 9638 | 24 | 23 |
| Droga Mleczna 1 | 9105 | 23 | 23 |
| Droga Mleczna 4 | 9778 | 22 | 21 |
| Polarna 8 | 9513 | 19 | 18 |
| ks. Stanisława Kozierowskiego 2 | 10 310 | 17 | 17 |
| Polarna 17 | 8806 | 16 | 14 |
| Polarna 19 | 9104 | 15 | 15 |
| Grafitowa 47 | 9463 | 15 | 14 |
| Zachodu Słońca 10 | 9394 | 15 | 15 |
| Tarnicka 1 | 9750 | 14 | 13 |
| Karpacka 2 | 9668 | 13 | 12 |
| Zachodu Słońca 8 | 9514 | 13 | 13 |
| Grafitowa 43 | 9504 | 12 | 12 |
| Grafitowa 45 | 9386 | 12 | 12 |
Siedemnaście adresów z powyższej tabeli to 306 aktów, czyli 27 procent całego rynku gminy, i niemal wyłącznie pierwsza sprzedaż: 291 z 306 transakcji. Pięć budynków przy Drodze Mlecznej daje 120 aktów, trzy przy Polarnej 50, trzy przy Grafitowej 39.
Rozpiętość między tymi adresami wynosi 1619 zł na metrze, od 8691 zł przy Róży Wiatrów 6 do 10 310 zł przy Kozierowskiego 2. „Mieszkanie od dewelopera w gminie Dopiewo" nie jest więc jedną ceną, a różnica między najtańszą i najdroższą inwestycją sięga 81 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9769 | 81 | 63 |
| 35 do 50 m² | 9621 | 238 | 186 |
| 50 do 65 m² | 9609 | 177 | 86 |
| ponad 65 m² | 8229 | 633 | 407 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko na granicy 65 m². Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 160 zł na metrze i są nie do odróżnienia, a dopiero lokale powyżej 65 m², czyli 56 procent rynku, spadają o około 1400 zł.
To jest zresztą główna cecha tej gminy: ponad połowa wszystkich transakcji dotyczy mieszkań większych niż 65 m², co w mieście byłoby wyjątkiem, a w gminie podmiejskiej jest normą.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5449 | 607 |
| 2022 | 6310 | 559 |
| 2023 | 7106 | 491 |
| 2024 | 8443 | 519 |
| 2025 | 8918 | 479 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 29 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 393 akty przy medianie 9449 zł/m².
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 64 procent, czyli o 3469 zł na metrze, przy liczbie transakcji spadającej z 607 do 479.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9360 zł/m² przy 509 aktach, a w dwunastu poprzednich 8998 zł/m² przy 517 aktach, czyli wzrost o 4,0 procent. Obie próby są niemal równe, więc ten wzrost nie jest artefaktem cieńszej próby. Na samym rynku wtórnym wynik jest podobny: 10 196 zł/m² przy 170 aktach wobec 9931 zł/m² przy 181, czyli wzrost o 2,7 procent.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 305 | 825 000 zł | 660 000 do 1 070 000 zł | 397 m² |
| Działka | 379 | 438 570 zł | 285 000 do 721 020 zł | 995 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 31 z 305 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 825 000 zł opisuje głównie pojedyncze domy.
Typowa działka pod tym domem ma 397 m², czyli jest wąska: w gminie Dopiewo dom to najczęściej zabudowa szeregowa albo bliźniacza, a nie wolnostojący dom na dużej działce.
Działek rejestr notuje 379 w dwa lata, więcej niż domów. Mediana 438 570 zł przy typowej powierzchni 995 m² daje około 440 zł za metr ziemi, ale kwartyle rozciągają się od 285 000 do 721 020 zł, czyli dwuipółkrotnie, bo w tej samej kolumnie leżą działki pod jeden dom i większe grunty pod zabudowę. Mediana jest środkiem tej mieszanki, a nie ceną działki pod dom.
Co z tego ma kupujący
Dopiewo jest najdroższą gminą wokół Poznania i największym rynkiem w koszyku: 1129 aktów w dwa lata, z czego dwie trzecie to pierwsza sprzedaż. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Ustal, po której stronie rynku stoi oferta, bo w tej gminie to zmienia liczbę o 1366 zł na metrze, i to w kierunku, którego nikt się nie spodziewa. Sprawdź metraż, bo powyżej 65 m² mediana spada o 1400 zł, a to jest ponad połowa tutejszych transakcji. I porównaj z sąsiednią gminą: Komorniki leżą 9 km stąd i mają medianę niższą tylko o 5 zł, więc wybór między nimi nie jest wyborem cenowym.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Komorniki leżą 9 km stąd i są tańsze o 5 zł na metrze, Tarnowo Podgórne 17 km i jest tańsze o 659 zł, a Rokietnica 18 km i jest tańsza o 906 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w gminach na zachód i północ od Poznania. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
