Gmina Kórnik zajmuje 236 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 7248 zł/m², o 20 procent wyższą od mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 38 756 osób, o 16 procent więcej niż pięć lat wcześniej, co czyni ją drugą po Kleszczewie najszybciej rosnącą gminą obwarzanka Poznania, a do centrum miasta jest stąd 25 km.
Liczby pochodzą z 777 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana jest o 3949 zł niższa od poznańskiej i o 1858 zł niższa niż w Dopiewie, najdroższej gminie obwarzanka.
Najdziwniejsza rzecz w tych danych dotyczy jednak nie ceny, tylko obrotu. Ostatni akt pierwszej sprzedaży mieszkania w gminie Kórnik rejestr notuje 28 kwietnia 2026. Od maja do końca września nie ma ani jednego, choć w tych samych miesiącach 2025 roku było ich 106. Rejestr sięga 29 września 2026, więc nie chodzi o brakujący koniec okna.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 29 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, a wpisy z ostatnich miesięcy bywają uzupełniane z opóźnieniem, więc liczby z 2026 roku mogą jeszcze urosnąć.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1532 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 777 aktów. Mediana to 7248 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6362 do 8593 zł/m², a typowe mieszkanie ma 70 m² i kosztuje 500 000 zł.
Rynek pierwotny zniknął z rejestru w maju 2026
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4660 | 505 |
| 2022 | 5061 | 448 |
| 2023 | 5804 | 404 |
| 2024 | 6586 | 514 |
| 2025 | 7284 | 422 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 stoi poza nią, bo rejestr kończy się 29 września, ale to właśnie on jest tu najciekawszy: 109 aktów przy medianie 8460 zł, z czego tylko 22 to pierwsza sprzedaż, wszystkie od stycznia do kwietnia. Od maja do końca września 2026 roku rejestr nie notuje ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.
W tym samym okresie rok wcześniej, od stycznia do 29 września 2025, rejestr notuje 311 aktów, z czego 212 to pierwsza sprzedaż.
Dwie rzeczy trzeba przy tej liczbie powiedzieć wprost. Po pierwsze, to jest luka po jednej stronie rynku, a nie spadek cen: mediana 2026 roku, 8460 zł, jest najwyższa w całej tabeli, bo 87 ze 109 aktów to odsprzedaże, które w tej gminie są droższe. Po drugie, rejestry bywają uzupełniane z opóźnieniem, więc część tych aktów może się jeszcze pojawić. Nie zmienia to jednak faktu, że w gminie, w której przez ponad dwa lata pierwsza sprzedaż stanowiła 65 procent rynku, przez pięć miesięcy nie zanotowano żadnej.
Rynek wtórny jest droższy o 1727 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6961 | 503 | 479 000 zł | 72 m² |
| Wtórny | 8688 | 274 | 570 000 zł | 69 m² |
Rynek pierwotny to 65 procent transakcji i jest o 20 procent tańszy za metr od wtórnego. To odwrotność tego, co widać w większości polskich miast, i powtarza się w niemal całym obwarzanku Poznania.
W Kórniku wyjaśnienie przez metraż odpada wprost: typowe mieszkanie ma po obu stronach rynku niemal tyle samo, 72 i 69 m², a mimo to różnica ceny metra wynosi 1727 zł. Rejestr notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc obie liczby mogą opisywać dwa różne momenty rynku.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8000 zł/m² przy 222 aktach, a w dwunastu poprzednich 7220 zł przy 439 aktach, czyli wzrost o 10,8 procent. Na samym rynku wtórnym ten sam rachunek daje 8740 wobec 8556 zł, czyli wzrost o 2,2 procent. Większość wzrostu całej mediany bierze się więc z tego, że w ostatnim roku ubyło tańszej pierwszej sprzedaży, a nie z drożejących odsprzedaży.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Sikorcza 19 | 8020 | 14 | 14 |
| Juliana Tuwima 9 | 8612 | 12 | 12 |
| Jacka Malczewskiego 2A | 8828 | 8 | 7 |
| Jacka Malczewskiego 12 | 7827 | 7 | 6 |
| Jacka Malczewskiego 10 | 7680 | 6 | 6 |
| Przy Łowisku 6 | 10 332 | 6 | 0 |
| Jacka Malczewskiego 8 | 7678 | 6 | 6 |
| Jacka Malczewskiego 2 | 6926 | 6 | 6 |
| Jacka Malczewskiego 4 | 8390 | 6 | 6 |
| Jacka Malczewskiego 6 | 7244 | 6 | 6 |
| Sikorcza 11 | 7000 | 5 | 4 |
| Sikorcza 15 | 9141 | 5 | 3 |
| Sikorcza 17 | 7800 | 5 | 5 |
| Jacka Malczewskiego 4A | 8508 | 5 | 5 |
Czternaście adresów to 97 aktów, czyli 12 procent rynku gminy, i jest to najniższa koncentracja wśród czterech gmin tego koszyka opisanych osobno. W Luboniu siedem adresów daje 54 procent transakcji, w Dopiewie siedemnaście adresów 27 procent, a tutaj rynek jest rozproszony po kilkudziesięciu miejscach.
Osiem budynków przy Malczewskiego daje 50 aktów z medianami od 6926 do 8828 zł, czyli rozpiętość 1902 zł wewnątrz jednej ulicy. Najdroższy adres tabeli, Przy Łowisku 6, stoi na sześciu odsprzedażach i jego mediany 10 332 zł nie należy czytać jako ceny osiedla.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 8457 | 57 | 38 |
| 50 do 65 m² | 7815 | 254 | 157 |
| ponad 65 m² | 6868 | 460 | 308 |
Lokali poniżej 35 m² rejestr notuje w ponad dwa lata sześć, więc tego wiersza nie stawiamy. To samo w sobie jest wynikiem: w gminie Kórnik kawalerek się nie sprzedaje.
Zależność jest za to bardzo regularna: każdy przedział wyższy o jedną klasę metrażu jest tańszy o 600 do 950 zł na metrze, a 59 procent transakcji dotyczy mieszkań powyżej 65 m².
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 307 | 749 000 zł | 539 500 do 1 045 000 zł | 485 m² |
| Działka | 342 | 277 500 zł | 195 060 do 458 000 zł | 978 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 307 transakcji domami to więcej niż w Luboniu, Mosinie i Swarzędzu, choć rynek lokalowy jest w Kórniku mniejszy niż w Swarzędzu i Luboniu. Typowa działka pod domem ma 485 m², czyli sprzedaje się tu głównie zabudowę szeregową i bliźniaczą.
54 z 307 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działek jest jeszcze więcej: 342 transakcje przy medianie 277 500 zł i typowej powierzchni 978 m², czyli około 280 zł za metr ziemi, wyraźnie taniej niż w Swarzędzu, 350 000 zł, i w Luboniu, 380 000 zł. Kwartyle od 195 060 do 458 000 zł obejmują zarówno działki pod jeden dom, jak i większe grunty, więc mediana jest środkiem tej mieszanki, a nie ceną działki pod dom.
Cenniki deweloperów praktycznie nie istnieją
Ustawowa baza cen ofertowych zawiera w gminie Kórnik jeden lokal, o cenie 5636 zł/m². Jedna pozycja nie jest ceną rynku i podajemy ją wyłącznie po to, żeby powiedzieć, że tej strony danych tu nie ma.
W połączeniu z brakiem transakcji pierwszej sprzedaży od maja 2026 roku daje to spójny obraz: w chwili, gdy kończy się ten rejestr, w gminie Kórnik nie widać czynnej oferty deweloperskiej ani w aktach, ani w cennikach.
Co z tego ma kupujący
Kórnik jest drugą najszybciej rosnącą demograficznie gminą obwarzanka i jednocześnie tą, w której rynek pierwotny zniknął z rejestru na pięć miesięcy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź datę transakcji, do której porównujesz ofertę, bo mediana z 2026 roku jest liczona głównie po odsprzedażach i dlatego wypada wysoko. Przy odsprzedaży pracuj na liczbie 8688 zł, o 1440 zł wyższej od mediany gminy. I nie licz na to, że sąsiedni adres da podobną cenę: przy samej ulicy Malczewskiego rozpiętość wynosi 1902 zł na metrze.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Mosina leży 18 km stąd i jest droższa o 380 zł na metrze, Swarzędz 20 km i jest droższy o 994 zł, a Luboń 22 km i jest droższy o 1126 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Swarzędzu, Luboniu, Kórniku i Mosinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
