Gmina Swarzędz zajmuje 140 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 8242 zł/m², o 37 procent wyższą od mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 57 433 osoby, najwięcej ze wszystkich gmin obwarzanka Poznania, a do centrum miasta jest stąd 14 km.
Liczby pochodzą z 1319 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy w całym obwarzanku, większy niż w Dopiewie i Komornikach, choć mediana jest tu o ponad 850 zł niższa niż w obu tych gminach.
Najmocniejsza liczba tego wpisu dotyczy jednak podziału rynku. Mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje w Swarzędzu 9558 zł za metr, a od dewelopera 7487 zł. Różnica wynosi 2071 zł, a w całym obwarzanku Poznania większa jest tylko w Mosinie, o 29 zł. Po obu stronach rynku próba jest duża: 771 aktów pierwszej sprzedaży i 548 odsprzedaży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 25 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 1276 zł/m² i typowej cenie 82 973 zł przy 55 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1319 aktów. Mediana to 8242 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7039 do 9624 zł/m², a typowe mieszkanie ma 62 m² i kosztuje 506 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 2071 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7487 | 771 | 510 897 zł | 76 m² |
| Wtórny | 9558 | 548 | 495 000 zł | 53 m² |
Rynek wtórny jest o 28 procent droższy za metr, a jednocześnie tańszy w cenie całkowitej, 495 000 wobec 510 897 zł. Wyjaśnia to trzecia kolumna: deweloperzy sprzedają tu lokale o typowej powierzchni 76 m², a odsprzedaje się mieszkania o powierzchni 53 m².
Metraż nie wyjaśnia jednak całej różnicy. Ten sam kierunek widać przy pojedynczych adresach: przy Hetmańskiej 12, gdzie podpisano 76 aktów, mediana 70 pierwszych sprzedaży wynosi 7254 zł, a sześciu odsprzedaży w tym samym budynku 9478 zł. Przy Cybińskiej 39 jest to 8314 zł przy 13 pierwszych sprzedażach wobec 10 378 zł przy pięciu odsprzedażach. Ten sam kierunek utrzymuje się też w każdym przedziale metrażu.
Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest. Notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc pierwsza sprzedaż i odsprzedaż podpisane w tym samym miesiącu mogą opisywać dwa różne momenty rynku. Dla kupującego liczy się wniosek praktyczny: przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 9558 zł, o 1316 zł wyższą od mediany gminy.
Adresy, na których podpisano najwięcej aktów
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Hetmańska 12 | 7264 | 76 | 70 |
| Kruszewnicka 13A | 8808 | 36 | 34 |
| Jana Heweliusza 18B | 9354 | 30 | 28 |
| Kruszewnicka 13B | 8671 | 24 | 23 |
| Osiedle Izabelin 17 | 9034 | 22 | 22 |
| Cybińska 39 | 8572 | 18 | 13 |
| Kruszewnicka 13D | 8812 | 17 | 17 |
| Antoniego Tabaki 17 | 10 305 | 16 | 15 |
| Kruszewnicka 9 | 8522 | 16 | 16 |
| Kruszewnicka 13C | 8418 | 14 | 13 |
| Antoniego Tabaki 17A | 10 388 | 14 | 14 |
| Antoniego Tabaki 17B | 9692 | 14 | 14 |
Dwanaście adresów to 297 aktów, czyli 23 procent rynku gminy, i to znacznie mniejsza koncentracja niż w Luboniu, gdzie siedem adresów daje 54 procent transakcji.
Największy z nich, Hetmańska 12 z 76 aktami, jest jednocześnie najtańszy w tabeli, 7264 zł/m², przy typowej powierzchni 41 m² i typowej cenie 321 000 zł. Najdroższy, Antoniego Tabaki 17A, stoi 3124 zł wyżej, a cztery budynki przy Tabaki to niemal wyłącznie pierwsza sprzedaż.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9474 | 101 | 54 |
| 35 do 50 m² | 9155 | 337 | 158 |
| 50 do 65 m² | 8796 | 284 | 116 |
| ponad 65 m² | 7227 | 597 | 443 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku, ale prawdziwa granica przebiega przy 65 m². Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 678 zł, a czwarty leży 1569 zł poniżej trzeciego i obejmuje 45 procent wszystkich transakcji.
W tym czwartym przedziale rynek pierwotny to 443 z 597 aktów, czyli trzy czwarte. Duże mieszkania w Swarzędzu to w praktyce oferta deweloperów, a małe dzielą się między obie strony rynku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5150 | 764 |
| 2022 | 5734 | 864 |
| 2023 | 6396 | 670 |
| 2024 | 7537 | 730 |
| 2025 | 8018 | 564 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 25 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 453 akty przy medianie 8927 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 56 procent, a liczba transakcji spadła z 764 na 564.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8862 zł/m² przy 604 aktach, a w dwunastu poprzednich 7704 zł przy 550 aktach, czyli wzrost o 15,0 procent. Na samym rynku wtórnym ten sam rachunek daje 9835 wobec 9520 zł, czyli wzrost o 3,3 procent. Wzrost całej mediany pochodzi więc głównie z drożejącej pierwszej sprzedaży, a odsprzedaże drożeją znacznie wolniej. Liczba transakcji wzrosła w tym czasie o 10 procent.
Cenniki deweloperów stoją 5 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 144 |
| Mediana ceny ofertowej | 7861 zł/m² |
| Kwartyle | 7248 do 8785 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7487 zł/m² |
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w gminie Swarzędz 144 lokale w sprzedaży, najwięcej w tej części obwarzanka. Mediana ofertowa jest o 374 zł, czyli 5 procent, wyższa od mediany, po jakiej naprawdę podpisano akty, co jest różnicą niewielką jak na ten rynek.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 249 | 880 000 zł | 640 000 do 1 150 000 zł | 654 m² |
| Działka | 327 | 350 000 zł | 254 620 do 543 500 zł | 1037 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 98 z 249 aktów na dom, czyli ponad jedna trzecia, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, co podnosi tę medianę.
Działek rejestr notuje 327, więcej niż domów, przy medianie 350 000 zł i typowej powierzchni 1037 m², czyli około 340 zł za metr ziemi. Kwartyle od 254 620 do 543 500 zł obejmują zarówno działki pod jeden dom, jak i większe grunty, więc mediana jest środkiem tej mieszanki, a nie ceną działki pod dom.
Co z tego ma kupujący
Swarzędz jest największym rynkiem obwarzanka i jednym z dwóch, w których obie strony rynku różnią się od siebie najbardziej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Ustal stronę rynku, zanim porównasz cokolwiek, bo różnica wynosi tu 2071 zł na metrze, czyli 103 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Sprawdź, czy metraż przekracza 65 m², bo powyżej tej granicy leży 45 procent transakcji i mediana spada o 1569 zł. I porównaj cennik z aktami, bo tu akurat te dwie liczby dzieli tylko 5 procent, co w tej serii zdarza się rzadko.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kórnik leży 20 km stąd i jest tańszy o 994 zł na metrze, Luboń 23 km i jest droższy o 132 zł, a Mosina 34 km i jest tańsza o 614 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Swarzędzu, Luboniu, Kórniku i Mosinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
