Luboń zajmuje 129 miejsce wśród 869 polskich gmin (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą 8374 zł/m², o 39 procent wyższą od mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 32 727 osób, a do centrum Poznania jest stąd 11 km, czyli bliżej niż z niejednej poznańskiej dzielnicy.
Liczby pochodzą z 932 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Luboń jest najdroższą gminą tego koszyka i jedną z dwóch gmin obwarzanka, obok Puszczykowa, w których przez pięć lat ubyło mieszkańców, o 315 osób między 2020 a 2025 rokiem (dane GUS BDL), podczas gdy sąsiednie gminy wiejskie rosły o kilkanaście procent.
Najważniejsza liczba tego wpisu nie dotyczy jednak ceny metra, tylko tego, co się w Luboniu sprzedaje. Typowe sprzedane mieszkanie ma 45 m², najmniej wśród dużych rynków obwarzanka Poznania, i kosztuje 390 000 zł, praktycznie tyle samo co w Kostrzynie, gdzie metr jest o 1539 zł tańszy. Powód stoi pod trzema adresami: budynki przy Pułaskiego 23, 25 i 27 dają 311 aktów, czyli jedną trzecią całego rynku miasta, a typowe mieszkanie ma tam od 26 do 38 m².
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 25 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 1428 zł/m² i typowej cenie 70 000 zł przy 51 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 932 akty. Mediana to 8374 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7323 do 9392 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 390 019 zł.
Trzy budynki, które tworzą ten rynek
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż | Typowa cena |
|---|---|---|---|---|---|
| Kazimierza Pułaskiego 23 | 7600 | 106 | 64 | 29 m² | 235 446 zł |
| Kazimierza Pułaskiego 27 | 6953 | 105 | 62 | 38 m² | 270 000 zł |
| Kazimierza Pułaskiego 25 | 7350 | 100 | 66 | 26 m² | 245 000 zł |
| Kajakowa 11 | 8698 | 85 | 80 | 48 m² | 420 000 zł |
| Aleja Jana Pawła II 4 | 6188 | 48 | 41 | 43 m² | 265 608 zł |
| Kajakowa 9 | 8494 | 36 | 32 | 55 m² | 402 936 zł |
| Kazimierza Pułaskiego 33 | 8000 | 27 | 0 | 48 m² | 385 000 zł |
Siedem adresów to 507 aktów, czyli 54 procent całego rynku miasta, i to jest liczba, która odróżnia Luboń od każdej innej gminy w tej okolicy. W Swarzędzu dwanaście największych adresów daje 23 procent transakcji, w Dopiewie siedemnaście adresów 27 procent.
Trzy budynki przy Pułaskiego mają typowe mieszkania o powierzchni 26, 29 i 38 m² i typowe ceny od 235 446 do 270 000 zł. To one ciągną w dół i medianę powierzchni całego miasta, i cenę metra w najmniejszych lokalach.
Najtańszy adres w tabeli, Aleja Jana Pawła II 4, ma medianę 6188 zł/m², czyli o 2186 zł poniżej mediany miasta, a najdroższy, Kajakowa 11, 8698 zł. Rozpiętość między adresami wynosi więc 2510 zł, czyli 125 500 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż działa tu odwrotnie niż zwykle
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7747 | 220 | 119 |
| 35 do 50 m² | 8670 | 334 | 164 |
| 50 do 65 m² | 8608 | 211 | 73 |
| ponad 65 m² | 7881 | 167 | 85 |
Najmniejsze mieszkania są tu najtańsze za metr, a nie najdroższe, i to o 923 zł wobec przedziału od 35 do 50 m². W Swarzędzu i Mosinie jest odwrotnie: tam najmniejsze lokale mają najwyższą cenę metra.
Odpowiedź leży w tabeli wyżej. Ze 220 transakcji w przedziale do 35 m² aż 185, czyli 84 procent, to lokale w trzech budynkach przy Pułaskiego, gdzie mediana metra wynosi od 6953 do 7600 zł. Ta reguła nie mówi więc niczego o tym, ile w Luboniu kosztuje kawalerka w innym miejscu; mówi, że jedna inwestycja z drobnymi lokalami zdominowała ten przedział.
Rynek wtórny jest droższy o 1835 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9235 | 491 | 430 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7400 | 441 | 326 220 zł | 42 m² |
Rynek dzieli się niemal na pół, a strona wtórna jest o 25 procent droższa za metr. Ten sam kierunek widać przy każdym z dużych adresów osobno: przy Pułaskiego 27 pierwsza sprzedaż ma medianę 6690 zł, a odsprzedaż w tym samym budynku 9314 zł; przy Pułaskiego 25 jest to 7350 wobec 9439 zł. Utrzymuje się też w każdym przedziale metrażu.
Rejestr notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc obie liczby mogą opisywać dwa różne momenty rynku. Dla kupującego wniosek jest jednak jednoznaczny: przy odsprzedaży właściwą liczbą jest 9235 zł, o 861 zł wyższą od mediany miasta.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5693 | 287 |
| 2022 | 5700 | 368 |
| 2023 | 6842 | 327 |
| 2024 | 7776 | 278 |
| 2025 | 8179 | 583 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 25 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 228 aktów przy medianie 9006 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 44 procent, czyli wolniej niż w Swarzędzu i Kórniku, gdzie wzrost wyniósł po 56 procent, i w Mosinie, gdzie wyniósł 64 procent. Rok 2022 był w Luboniu płaski: mediana ruszyła się o 7 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8914 zł/m² przy 354 aktach, a w dwunastu poprzednich 8180 zł przy 525 aktach, czyli wzrost o 9,0 procent. Na samym rynku wtórnym ten sam rachunek daje 9484 wobec 9034 zł, czyli wzrost o 5,0 procent. Liczba transakcji spadła w tym czasie o jedną trzecią, bo w ostatnich dwunastu miesiącach rejestr notuje znacznie mniej pierwszej sprzedaży.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 94 | 802 500 zł | 546 000 do 1 133 600 zł | 633 m² |
| Działka | 51 | 380 000 zł | 245 000 do 556 500 zł | 793 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 52 z 94 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 802 500 zł opisuje w dużej części nieruchomości złożone, a nie pojedyncze domy.
Rynek gruntu jest tu jednym z dwóch najmniejszych w tej części obwarzanka, obok Puszczykowa: 51 transakcji w dwa lata wobec 94 na dom, przy medianie 380 000 zł i typowej powierzchni 793 m², najmniejszej ze wszystkich gmin koszyka. W mieście o tak gęstej zabudowie działek pod zabudowę jest po prostu mało, i to jest wynik, a nie luka w danych.
Co z tego ma kupujący
Luboń jest miastem, w którym mediana całego rynku opisuje w praktyce kilka konkretnych budynków. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź, czy adres nie należy do jednej z dwóch dużych inwestycji, bo Pułaskiego i Kajakowa dają razem prawie połowę wszystkich transakcji, 459 z 932, i to one tworzą tutejszą medianę. Nie zakładaj, że kawalerka będzie droższa za metr, bo w Luboniu jest odwrotnie i różnica wynosi 923 zł. I przy odsprzedaży pracuj na liczbie 9235 zł, o 861 zł wyższej od mediany miasta.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Mosina leży 15 km stąd i jest tańsza o 746 zł na metrze, Kórnik 22 km i jest tańszy o 1126 zł, a Swarzędz 23 km i jest tańszy o 132 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Swarzędzu, Luboniu, Kórniku i Mosinie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
